□记者 张小飞

　　1月6日，轨道2号线城隍庙站地块，被宁波市轨道交通物产置业有限公司以34750元/平方米，总价约1.83亿元拍下。

　　这个楼面价比很多已经建成的商业项目的售价都高，而大部分房产业内人士却表示，并不贵。“城隍庙是什么地段？商铺七八万元一平方米，随便卖！”在众多乐观的期待中，或许我们也需要一点理性的声音。

　　地铁+商铺，组成的“最佳CP”

　　从徐家漕奶牛场三宗宅地，到江北区财政局南侧地块，再到藕池站地块，其实从去年下半年开始，绿地、大发、万科、凯德、华润等知名开发商已经发力宁波楼市的地铁地块。

　　“地铁一响，黄金万两”是很多房产从业者口中的“八字真经”。这一说法也有诸多现实案例的佐证。比如，香港地铁开通后，上盖物业平均升值近50%，投资回报率达到15%；上海地铁运营以来，对于周边商业显示出极强的带动性，最典型的要数莘庄站，其周边的商铺10年内翻了8倍多，有的甚至比上海市中心旺铺还贵；南京地铁1号线沿线的商铺经营4年，商铺价值和营业额平均增长4倍以上……

　　地铁来了，谁不想买个商铺？地铁的速度快，载客量大，效率非常高，对商业的带动作用显而易见。

　　这回的轨道2号线城隍庙站地块，就属于“商业与地铁无缝对接”———东临城隍庙，西接解放南路，南朝县学街，北向药行街。本来已有“天一商圈、城隍庙步行街、新街商业街、月湖盛园、鼓楼步行街”五大商圈众星拱月，如今再加上串联“机场、火车站、大学城”的轨道交通2号线，以稀缺程度而言，未来建成后被称为“黄金宝铺”，一点都不为过。

　　生意好或坏，客流说了算

　　未来如此可期，那现在城隍庙周边的商铺店主感受到了么？记者先后走访了城隍庙步行街和新街商业街，听到了一些不同的声音。

　　周女士开商铺已经有16个年头了，不足12平方米的店铺每年租金14万元，这个租金在城隍庙商业步行街处于平均线水平。周女士说：“自从城隍庙小吃城搬了以后，来的人比过去少了很多。生意一下子就差了。今年保本都做不到了，只求少亏一点。”周女士指着步行街中间的一块公告板告诉记者，自己在这里那么多年，从没见过哪一年有如此多的房东贴店铺出租转让的信息。“以前哪里要贴哦，都是抢着要的！”

　　阿金在与城隍庙一街之隔的新街商业街里卖箱包，6年来，9平方米的店面租金从一年7万元降到了一年1万元。“没人来啦，大家都在网上购物了，除了个别美甲店，服饰箱包的店是开一天亏一天。”记者注意到，新街商业街近一半的店铺都贴着出租的信息。

　　在与周女士和阿金的交谈中，两人都表示，现在城隍庙周边的客流量比过去少了很多，店铺生意惨淡。当记者表示，轨道交通2号线可能会带来转机时，两人也都认为不太可能。“2号线早就通车了，坐地铁的人大多是来来往往，专门来逛街购物的人并不多。”

　　合理规划是地铁商业成功的关键

　　或许现在的城隍庙步行街和新街商业街，不等同于未来要建在轨道2号线城隍庙站地块上的商业项目。

　　其实，地铁是把双刃剑，它在带来人流的同时，也在带走人流。这就意味着周边的商铺中会有胜出者，也可能会有失败者。

　　杭州地铁1号线凤起商业街于2013年8月8日开街，但由于业态配置不合理，开业一年后商家跑了一半。商业街只好关门谢客，展开了提升改造。重新开放后的商业街，以快消食品类的商铺，取代了之前服装和小商品店铺，最终实现地铁、商铺和顾客三赢的局面。

　　类似的做法还有香港地铁物业，其一般分为零售、饮食和娱乐三大块，进行比较均衡和合理的布局。对租户进行精挑细选，对于过时或不适合定位的商家将不予续约，重新寻找一些代表潮流的商家进场经营。

　　诚然，地铁正在影响宁波，给大家带来出行的便捷、高效。但我们也要承认，宁波的地铁还没有像北上广那样形成纵横交错的网络，要说靠地铁改变甚至重组宁波城市的商圈格局，还为时尚早。在此之前，如果商业项目要配合地铁实现共赢，还得靠合理规划，切忌盲目跟风。