□记者  张小飞  实习生  吴玥

    近日，宁波市房产交易中心发布了一组数据，成为房产圈热议的话题——“2016年宁波市区（不含奉化区）新房全年销售总量达到58087套，同比涨幅38.2%；二手住房共计成交64461套，同比增幅达到79.4%”。这组权威数据让不少二手房的从业人员倍感鼓舞，还有人在评论中喊出：“宁波二手房的春天来了！”那么，从这组数据中，我们还能分析出什么？新的一年，二手房将在整个宁波楼市扮演什么样的角色？为此，记者采访了多位二手房业界的资深人士。

    存量房时代：宁波人最爱二室一厅

    根据数据，我们可以计算出2016年，宁波市区（不含奉化区）二手房成交量占到了整个住宅成交量的52.6%。这个比例意味着什么？宁波南天房产的副总郑桂良告诉记者：“随着二手房交易市场比重逐年上升，宁波的房地产市场正在发生变化。由以往的‘增量房时代’逐渐转变为‘存量房时代’。而存量房交易市场地位逐渐提升是宁波楼市健康发展的重要表现。”

    据南天房产数据管理部门的统计，50平方米—90平方米房源在二手房市场成交量最大，占总成交量的40.5%。而这个面积正好是符合两居室住房的定位。郑桂良对此分析原因：“80后占据了宁波二手房交易总人数近一半的比例。二室一厅的户型，既符合结婚生子的刚需，又经济实惠，也符合刚刚经济独立的80后的购买能力。”

    二手房购买原因：地段、学区优先于总价、户型

    在安居客平台上，宁波市区房龄在7年左右的次新二手房的房源最多，而从购房者的搜索价格区间来看，主要集中在80万元—150万元。

    21世纪不动产宁波立得房产的刘杰表示，这样的价格区间说明了二手房市场中，除了刚需房以外的另一个热点，那就是改善型住房和学区房。根据立得的研究报告，消费者购买住房时考虑的首要因素是地段要好，“优质的学区、成熟的配套”这些都是地段好的标准；总价往往是放在其次的。

    郑桂良也持类似的观点，从南天房产公开的数据结果来看，东部新城和鄞州中心以及市中心学区房往往一房难求，但是集士港和高桥的二手房就鲜有人问津。

    这样的市场需求特点也能从房价中得到证明。从已知的宁波2016年二手房市场动态，我们可以发现，从市六区（不含奉化区）来看，年末与年初相比较，成交均价涨了约350元/平方米。中心城区由于棚改户、学区需求的带动，年末与年初相比涨了约750元/平方米。不过，相关研究报告也指出，随着城市扩张和地铁的建设，大宁波时代将会形成多中心的城市格局，现在的一些“冷盘”未来的升值潜力也很大。

    销缩价稳：二手房市场受政策影响明显

    二手房价格上涨的幅度明显低于成交量增长的幅度，针对这个现象，多位房产研究院的负责人的解释是“宁波楼市仍处于积极去库存的阶段”；“宁波仍有大量的政府保障性住房、安置用房，如五江湾小区、蒲家兰庭等”，种种原因都让二手房房价上涨乏力。

    从去年的二手房的逐月表现来看，市场受政策的影响明显。例如棚改项目直接催生了1.6万户棚改购房需求；3月的“税收双降”、4月的“甬16条”，还有12月的“契税优惠取消”都直接让当月的二手房交易增量明显。

    对此，郑桂良推测，在住房契税补贴取消、年去化12多万组购房需求的情况下，预计2017年宁波楼市会有一个交易盘整期，而从2017年棚改计划来看，2017年宁波二手房市场成交量或将难以超越2016年。