严勇杰 绘

    买了一套房子后，如果被告知房子有几年的租约在，还得继续履行原来的租约。这在法律上有个术语——买卖不破租赁。

    象山的张望（化名）夫妇，抵押的房产要被拍卖，就钻起了“买卖不破租赁”的空子，连着两次虚构租赁合同，希望阻拦拍卖。结果，聪明反被聪明误，张望被依法问罪。

    法官提醒市民，租房时一定要留意房产是否有登记抵押等情形。

    找亲戚虚构了15年租房合同

    张望夫妇之前有向银行借款，没能按约定归还。2014年6月，象山法院判决张望夫妇偿还平安银行象山支行借款260万元及利息；该支行对张望夫妇设定的抵押物享有优先受偿权。抵押物是一套房子，抵押登记办理时间是2013年3月5日。判决生效后，张望夫妇均未履行生效判决确定的义务，该支行申请强制执行。执行过程中，象山法院启动对抵押房产的评估拍卖。其间，张望提交了一份其与案外人鲍某签订的租赁合同，显示租赁期限为15年，租金72万元已一次性付清，落款时间为2012年10月1日。随后，张望下落不明，鲍某具体联系方式不明。

    办案法官告诉记者，因出租合同签订时间早于抵押登记办理时间2013年3月5日，在无法查明租赁真实与否的情况下对抵押物进行拍卖，可能损害承租方又损害债权人利益。

    在征得债权人同意后，法院暂缓拍卖。今年2月，经过警方布控等多方努力，法院终于找到了张望。

    他坦白：鲍某是自己的亲戚。办理抵押登记时，案涉房屋并未出租。之所以与鲍某虚构签订房屋租赁合同，正是为了阻止法院拍卖房子。

    鉴于张望的行为已经妨碍执行，该院对张望作出司法拘留15日的决定。

    又签了份租房合同，还把日期提前了

    此后，象山法院再次启动拍卖程序。让法官意外的是，又起波折了。今年4月，案外人戴某向法院提出租赁权异议。

    戴某提交了一份落款时间为2012年12月20日，租期长达7年，且14万余元的租金一次性付清的租赁合同。而且，戴某也正在使用这套房子。

    经审查，法院发现张望与戴某签订的这份房屋租赁合同其他内容为真实。不过，时间属于倒签，实际签署时间应为2015年6月，目的是利用租赁权排除执行。

    法官告诉记者，原来，张望曾向戴某借钱，没法按时归还。于是，就想出了租赁合同这招，一来可以用房子租金来抵消借款，二来可以利用租赁权让房产免于被拍卖。

    象山法院认为张望的上述行为涉嫌犯罪，将该案移送公安机关立案侦查，张望接到公安机关的电话后主动到案，并如实供述了犯罪事实。

    今年10月，检察院以张望犯拒不执行判决罪提起公诉。经过审理，象山法院认为张望对法院的判决有能力履行而拒不执行，并与案外人合谋多次通过倒签时间伪造租赁合同方式干扰执行工作进程，情节严重，其行为已构成拒不执行判决罪，判处拘役6个月，缓刑8个月。

    ■延伸阅读

    租房时要了解房产是否有抵押等情形

    根据现行司法解释，对于租赁抵押房屋问题，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》明确规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”

    法官提醒，租房子时最好找到房主，在租房前应当查看房产证（不动产登记证），注意查看是否记载有抵押等情况。如果有抵押等情形的话，尽量别租。如果房产有抵押，一旦房东未按时还款，该房产随时有可能被抵押权人起诉，要求实现抵押权，租客的权益难以得到保障。

    记者 王颖 通讯员 罗芝