数据来源：南天房产《2017年度二手房市场年报》

    在“因城施策”“分类调控”的政策大背景下，去年宁波楼市首现“圈内”“圈外”精准调控政策。同时，大宁波规划格局开启，轨道交通连通市六区，楼市“四面开花”。

    市住建委网站数据显示，去年市五区（海曙、江北、鄞州、镇海、北仑）二手房住宅市场共计成交63253套，成交量再度超越新建商品房住宅市场（多成交近万套）。从成交区域来看，鄞州和海曙的成交比重占据市场主导地位，占比分别为48%和24%。

    二手房价格较为平稳，精准调控效果明显

    与一手房市场的“月光盘”“日光盘”相比，二手房住宅市场显得较为“平缓”，市场整体表现为成交活跃、价格平稳。

    去年4月23日，宁波限购政策落地，将宁波楼市划分为“圈内”“圈外”两部分。限购政策出台后，“圈内”的房东和购房者双方呈博弈状态，观望情绪加重，房东的有效挂牌量减少，成交量明显回落，购房群体纷纷转战“圈外”市场。

    “而‘圈外’则是遍地开花，成交较为活跃。”南天房产市场总监庄艳说，“像海曙城西、江北姚江新城、鄞州下应、镇海骆驼板块等‘圈外’价格低洼区域，受城市核心的辐射影响及购房需求的外溢效应带动，房价补涨明显，成交单价低于1万元的已很难找到。”

    去年9月，调控政策加码，规定须持满两年后方可出售，且对非本市户籍居民购房时的个人所得税、社保等方面设置了门槛，不少购房者的购房资格被取消。与此同时，一手房价格节节攀升，导致刚需客户群体向二手房市场转移。

    近半购房者是首次置业，90后异军突起

    南天房产副总经理郑桂良分析认为，从总体来看，宁波去年的二手房市场呈现四大特点。

    首先，从购房需求看，购房主体是首次置业群体，投资客减少。去年年初，在经历了春节前的观望后，二手房成交量在春节后的第二周开始活跃，3、4月份达到高峰。“从我们的统计看，到目前为止，首次置业的客户仍是二手房市场成交的主要群体，约占总成交量的49%。”郑桂良说。随着政府“限购”“限贷”“限售”等调控政策的出台，“圈内”成交量逐渐减少，投资者纷纷离场出局。

    其次，议价空间减小，购房成本增加。受多宗土地拍卖成交影响，房东惜售、调价的情况时有发生，二手房议价空间逐渐减小，中心城区二手住宅套均成交面积为100平方米，套均成交总价达150万元/套，同比上涨10万元/套。另外，银行信贷收紧，商业贷款不但取消了优惠利率，而且部分银行还上浮了10%～20%，购房成本增加了不少。

    再次，从购房主力看，80后仍是主力，90后入市增速。“从我们今年约12万组（含商品房）购房客户来看，70后购房者向别墅、大平层等豪宅转移，成交比重下滑明显；43.62%的客户是80后，也是当前购房的主力军团；90后异军突起，比上一年增加了12%。”郑桂良说。

    最后，从房型看，二居室、三居室最受欢迎。在二手房成交面积中，50～90平方米的二居室和90～140平方米的三居室较受购房者青睐，两者占总成交量的80%。“这两类房屋的共性是小区周边配套齐全，交通较为便利。而140平方米以上的二手住宅相对来说换手率不是很高，成交均价略低于同小区市价。”记者 周科娜