严勇杰 绘

    昨天，海曙法院出台《宁波市海曙区人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件的补充规定》。记者发现，规定中有几条内容可谓亮点十足：物业服务合同纠纷案件，一般要先由调解组织或相关部门调解，调解不成再起诉；物业公司起诉拖欠物业费的业主，必须就所有欠费业主进行起诉，而不仅仅是选择性地对部分欠费业主起诉；若全体业主缴费率或满意度不足80%，且物业服务有明显瑕疵，该物业公司的起诉，法院将暂不予受理或立案。

    新规：要起诉一起起诉，不能“挑肥拣瘦”

    据了解，海曙法院西郊法庭负责集中审理法院辖区范围内的全部物业案件。截至去年年底，共收物业案件772件，结案748件，其中，物业公司胜诉约占91.18%，业主胜诉约占8.69%，其他主体胜诉约占0.13%。

    “772起物业案件中，绝大多数是物业公司起诉业主不交物业费的，而物业公司起诉时，往往‘挑肥拣瘦’。”海曙法院西郊法庭陈庭长举了个例子：业主甲在装修房屋过程中，违规改变了房屋承重结构，物业公司没发现，或发现了没劝阻。业主乙是甲的邻居，他立即向物业公司反映，但物业公司仍未劝阻，也未向相关行政部门报告。于是，业主乙以物业服务有瑕疵为由，拒付或者要求少付物业费。如果业主乙的理由成立，其他业主就可以同一理由要求少付物业费。

    “出于公司利益，物业公司肯定不愿业主少付物业费，因此，他们就选择那些业主无明确证据和理由的案件进行起诉。这样一来，法院很难综合判断该公司提供的服务是否存在瑕疵，甚至很可能影响审判的公平公正。”陈庭长说，出于综合考量，新出台的规定中要求，物业公司起诉拖欠物业费的业主，必须就其提供同一物业服务的所有欠费业主提起诉讼，避免物业企业遮掩其因提供的服务有瑕疵，而对个别业主造成直接损害的行为。

    同时规定，物业公司在起诉时，还需载明该小区的全体业主的缴费率或者满意度，对缴费率或者满意度未达80%以上的，法院在审查后视情进行处理：未发现明显瑕疵或已整改的，予以登记立案或受理；发现有明显瑕疵或未整改的，暂不予以立案登记或受理，以指导调解为主，并将物业公司存在问题及时反馈区物管办，建议区物管办加强对物业公司的监督管理，督促物业公司更好、更规范地为全体业主提供物业服务，从而减少纠纷的发生。

    不过，海曙法院相关负责人也表示，虽然物业公司服务时总存在这样或者那样的瑕疵，但某些瑕疵并不当然意味着业主可以借此理由不交物业费，确对物业公司有意见的，应当及时提出，不得无故拖欠。

    物业公司：对“要诉一起诉”的新规，有些吃不消

    昨天的新闻发布会，海曙区物管办的负责人和20多家物业公司的工作人员也参加了。对这些新规，他们也发表了自己的看法。

    海曙区物管办负责人陈先生表示，物业服务纠纷日益增多，涉及面也很广，但相关的物业法律法规中仍有很多空白，新规中一些细化的要求，对物业公司是一种督促，物业公司在保证自身物业服务质量的前提下，可按条款进行比对，不用担心出现自己起诉后法院不受理的情况。

    银亿物业管理公司的吴先生表示，新规对物业企业是有促进作用的。法院审判资源毕竟有限，起诉前先调解，也是为了更好地处理纠纷，但对欠费业主要起诉必须一起起诉的规定，他感觉有些“吃不消”，“物业服务毕竟不是一次性买卖，无论是出于成本考虑还是出于今后服务的可延续性，我担心，将所有欠费业主一起起诉会影响物业和业主之间的感情，会将简单问题复杂化。”

    不过，对于业主缴费率或满意度不足80%，且服务有明显瑕疵的物业公司起诉欠费业主，法院暂不予受理或立案的规定，吴先生表示认可：“如果物业服务本身不过关，还要请求法院支持自己的请求，这样的物业公司，是做不下去的。”

    亚太酒店物业管理公司的顾先生认为，如果对未交费业主“一起起诉”，很容易造成未交费业主“抱团”，这样一来，还有可能对其他缴费业主造成不好的影响。

    立案登记后，法院会视情况进行处理

    对于这些担心，陈庭长表示，物业公司是多虑了。在去年法院受理的众多物业纠纷案件中，最终判决的只有6件，绝大多数案件是在法院介入之后，业主主动缴费或是双方经调解化解了纠纷，最终撤诉的。

    “要求物业公司将所有欠费业主‘一起起诉’，是为了尽可能全面地了解情况，并从公平公正的角度解决问题。”陈庭长说，物业公司在起诉时，可备注哪些欠费业主是他们还在努力沟通、有主动交费可能的，对于这部分业主，物业公司可继续进行沟通。法院在立案登记后，会先进入诉前调解程序，根据每个小区欠费业主的人数多少，分别采取在小区门口或宣传栏张贴公告的方式，集中告知或者直接告知欠费业主，要么在规定时间内自行至物业服务公司办理结清物业费，要么向法院提交书面的欠费理由。

    对在规定时间内主动缴费的业主，或者经审查业主欠费理由成立、且物业服务公司对业主欠费理由也无异议的，法院将动员物业公司以撤诉或和解的方式结案；对未主动缴费也不提交书面欠费理由的业主，法院将视情决定是否继续进行诉前调解还是终结诉前调解。若终结诉前调解程序的，将正式予以立案受理。

    记者 王思勤 通讯员  陶琪姜