建设审批

    新建住宅全装修纳入项目初步设计审批、施工图审查、招投标、施工许可、竣工验收等环节，实行全过程管理。全装修住宅工程主体设计和装修设计原则上应同步，确保预制构件生产环节及主体、装修、安装等工程施工过程有效衔接。

    全装修住宅工程推行总承包，实现建筑与装修一体化设计、采购、施工和管理。总承包施工企业可以将全装修工程发包给具有资质的装饰装修施工企业，鼓励按照“方案与企业对应”原则，供业主选择。总承包施工企业应对发包工程质量、安全和保修负全面责任。

    10层以上的全装修住宅工程项目可允许主体结构分段验收。

    质量监管

    建设单位是实施全装修第一责任主体，对全装修质量负首要责任，设计、施工、监理、材料供应商等单位对各自参建部分质量承担主体责任。

    施工单位应实施工程质量样板示范制度，推行工程质量管理标准化。

    建设行政主管部门要将新建住宅全装修纳入工程质量监督范围，健全对建设主体和施工现场的监督体系，加大日常巡查和监督力度。

    住建、市场监督管理、质量技术监督、消防等部门应各司其职，加强对全装修工程施工和所使用建筑材料、工业产品(部品)以及专项施工和检测机构的行业监管。

    建设单位应严格执行竣工验收制度，住宅套内应实行分户检验，委托具有相应资质的检测机构按照现行标准进行室内环境检测，并应对实体工程与交付样板的一致性进行核查。

    未组织分户检验或分户检验不合格或尚有部分住宅及公共部分未完成装修的全装修住宅工程，不得组织竣工验收。引入准业主监督机制，建设单位应通过设立工地开放日或由购房者代表成立监督小组等形式，允许购房者参与质量监督。

    工地开放日应事先制定实施方案，并在住宅预售时书面告知购房者。工地开放日原则上不得少于3次，分别在主体和装修工程交接阶段、安装工程隐蔽阶段和竣工阶段。开展住宅工程质量交付缺陷保险试点，实行物业前期介入管理等制度，创新工程质量监管和追偿机制。

    对违反住宅建设和工程质量标准、出现重大质量问题的全装修住宅项目，依法加大查处力度，查处结果与参建单位企业资质、市场准入、企业信用等挂钩。

    销售管控

    全装修住宅申领预售许可证时，建设单位应在销售方案中增加全装修实施计划等内容。

    建设单位预售全装修住宅的，应在销售楼盘内建造实体交付样板房，向购房者展示交房标准。交付样板房要真实反映户型、结构及尺寸、装修标准和施工质量。

    交付样板房须在申领预售许可证前建造完毕，保留时间自全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年。

    销售全装修住宅时，建设单位应在销售合同中明确装修标准等交付要求，并列明所用主要装修材料的名称、品牌、规格、型号、等级和施工质量标准等内容；提供室内设施设备的，应当明确提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级和安装标准等内容。

    全装修住宅销售合同应包含全装修内容，销售总价应包括装修款项，不得就装修部分另行或者由第三方与购房者再次签订装修合同或协议。推广使用销售合同示范文本。

    住宅销售后，建设单位应定期向购房者通报全装修工程施工进度。鼓励企业现房销售，各地也可在地块土地出让时约定建设的住宅现房销售。

    交付、使用

    交房时，建设单位须向受让人提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的室内环境检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程竣工图纸或布线图和《住宅质量保证书》《房屋使用说明书》。

    健全质量保修、回访、投诉处理等售后服务措施，建设单位要切实落实保修责任，鼓励设立跨项目的专业化房屋保修机构或4S店，提高报修响应及时性和保修质量。装修工程质量最低保修期限，按照国家、浙江省及本市相关法律、法规执行，法律、法规未明确的，由买卖双方在销售合同中予以约定。

    业主委员会或房屋所有权人发出保修通知3个工作日内，建设单位应派人到现场核查情况，情况属实的应当在3个工作日内启动维修；特殊情况，由建设单位和业主委员会或房屋所有权人协商并达成书面意见。

    逾期未开展保修的，业主委员会或房屋所有权人可以自行组织维修，费用向建设单位追偿或在物业保修金中列支。物业保修金保修范围为法律、法规和规章所列保修期限中所规定的保修内容。

    ■解读

    为何与楼市“限购圈”范围一致

    记者注意到，全装修的实施范围与我市的楼市“限购圈”范围一致，这是出于什么考虑？“住宅全装修是一个全新事物，虽然近几年全装修交付房屋逐步增多，但总体尚处于探索阶段。现在划定的这一强制推行范围，主要是考虑该区域住宅全装修实施比例和老百姓的接受度已比较高。对于其他区县（市），意见明确，由当地政府按照稳步推进原则，划定具体的实施范围。”市住建委相关专家表示，“实施范围以外的区域，也是鼓励和引导实行全装修。”

    全装修能满足个性化需求吗？

    意见指出，建设单位应针对差异化消费需求，合理制定装修标准，提供不同档次、风格的全装修住宅。积极推行菜单式装修。

    “省政府及我市出台的意见，主要是对‘硬装’进行了规定，未对最能体现个性的‘软装’作出限制，为实现个性化保留了较大发挥空间。”市住建委相关专家说，“我们鼓励开发企业以市场为导向，针对差异化消费需求，提供不同档次、风格的全装修住宅，避免风格雷同、单调。”

    工程设计和装修设计同步有什么好处？

    全装修住宅的住宅工程主体设计和装修设计同步，这么做有什么好处？“装配式建筑中采用的预制构件在工厂制作时已预留了满足基本使用功能的管线及洞口位置。目前，宁波市全大市范围内的新建建筑装配式比率达到16%，意见划定范围内的装配式比率已达到100%。”市住建委相关专家说，“实施全装修后，主体设计和装修设计同步进行，一方面可以进一步提高土建与装修、装修与预制构件之间的配合度，使装修部件所需的管线、预制洞口等位置更精确，防止后期因敲凿破坏预制构件而引起的质量隐患，提高建筑整体安全性；另一方面也加强了预制构件的装饰装修功能集成，引导装饰部品部件标准化，有利于施工安装及后期维修。”

    购房者参与监督可提升房屋质量

    如何确保房屋质量，尤其是装修质量？意见明确引入购房者监督机制。“我省已发布《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》，市住建委也出台了《宁波市住宅全装修工程质量管理规定（试行）》，它们将与此次出台的意见配套执行。” 市住建委相关专家表示，“通过设立工地开放日或由购房者代表成立监督小组等形式，允许购房者参与质量监督，可有效减少交房后的质量纠纷与投诉。另一方面，在工程建设领域引入社会监督机制，可弥补现行行政监管的局限，也会促使建设单位加强质量管控，提升整体质量水平。”

    如何保护购房者合法权益？

    “对于实施全装修后，可能引发的一些矛盾和纠纷，意见也规定得比较明确。”市住建委专家表示，“第一，要求开发企业在住宅预售时要提供实体交付样板房，该样板房应在销售楼盘内的可售房源中。第二，要求实体交付样板房要真实反映户型、结构及尺寸、装修标准和施工质量。第三，要求实体交付样板房保留全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月，或者自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年。第四，要求建设单位在销售合同中明确装修标准等交付要求，并列明所用主要装修材料和所提供的设施设备的名称、品牌、规格、型号、等级等内容。此外，浙江省建设厅和省工商局正在推行2018版《浙江省商品房买卖合同示范文本》，里面有针对住宅全装修交付标准的有关内容，建议推广或者借鉴使用。”

    提供环评报告、布线图有什么用处？

    意见指出，交房时，建设单位须向受让人提供项目竣工验收时委托第三方专业检测机构出具的室内环境检测合格报告、电气网络管线和给排水管道等隐蔽工程竣工图纸或布线图和《住宅质量保证书》《房屋使用说明书》。

    市住建委相关专家说：“室内环境检测是依据现行《民用建筑工程室内污染控制规范》《全装修住宅室内装饰工程质量验收规范》中规定的检测项目、检测数量开展的一项检测活动，其是否合格是衡量住宅室内环境是否达到交付标准的一个指标。在住宅交付时提供抽测合格报告，则表明该住宅室内环境已符合规范要求，可以入住。”

    专家表示：“隐蔽工程竣工图纸和布线图，可以展现建筑内部已隐蔽工程的结构形式、位置以及管线、线路的走向、管径、转折点等关键信息，在业主后期进行维修或个性化改造时，一定要通过竣工图及布线图来掌握这些信息，否则盲目进行，极有可能破坏原有结构或管线，给业主造成损失。”

    记者 周科娜 通讯员 廖鑫