8月以来，由于房企资金流趋紧、土拍市场偃旗息鼓、购房需求短时间内透支等因素，甬城楼市开始迅速降温。与之前4月到6月火爆情景截然不同的是，7月和8月的住宅商品房成交总面积分别为58.5万平方米和41.9万平方米，环比下降显著。而进入到传统意义上的“金九月”后，市场行情并没有随之改善，据不完全统计，9月以来宁波住宅商品房成交总面积约为22.2万平方米，按照这样的趋势，9月以后的甬城楼市也许还将继续“降温”。

    短时间内，开发商谨慎拿地，市场成交量萎缩，购房者热情减退，种种表象不禁让人想到一个问题：新一轮的楼市拐点是不是要来了？宁波的房价，未来会怎么走呢？

    轮动上涨结束，迎来高位盘整？

    近期在宁波人的饭桌、网络论坛、微信群中，房价已然成为最火热的话题，不少市民认为随着楼市成交量的持续下行，房价也将出现下调，面对现如今宁波房价的高位，持币待购或许是最明智的选择；也有人认为自2016年起至今年上半年，房价的上涨只是补涨，与不少东部沿海的其他城市相比，宁波房价依然处于一个较低的水平，因此，有钱买房还得早做打算。

    业内人士普遍认为，下半年起宁波房价将进入一个高位盘整的时期。在资深房地产从业者邓先生看来，“在中央多次强调坚决遏制房价上涨的大背景下，未来调控势必更加精细化、高效化，同时随着房地产企业融资渠道的收紧，消费者购房贷款利率的提升，房地产市场将逐渐回归理性；另一方面，宁波作为东部二线城市，房价下跌的空间也不会很大，而且政府实行的限价销售政策，不少新建住宅商品房备案价格已经低于市场价格了。”

    阶梯式增长的规律会否再度上演？

    首先应该明确，政府的调控，目的是为了稳定房地产市场，确保房地产市场能够健康可持续发展，而非打压房地产市场。

    其次，可以看看历年来宁波房价的一个大致走势图。从图中的房价变化曲线可以看出，从2000年至今，宁波房价大致呈现出一个阶梯式的增长过程。其中2002年至2003年，随着宁波的房地产市场日益成熟，出现了第一波较大幅度增长，但在2004年2月，宁波市政府在全国范围内率先推出了“限价房”，有效平抑了过快上涨的商品房价格，也促使了未来几年内房价保持在一个相对稳定的区间内。

    第二波较大幅度增长出现在2008年至2010年，在经历几年需求抑制之后，宁波人的购房热情集中爆发，房价涨幅达77%。直到2010年这一被称为“最强调控年”的到来，国务院连发三道政令，宁波颁布21条楼市调控政策，央行时隔三年宣布加息，还有10月9日宁波“限购令”的出台……

    而第三波较大幅度增长就是近两年，随着2016年起楼市各项政策适当松绑，宁波整体经济发展势态良好，强势拉动了房价的上涨，涨幅也达到约76%。

    再来看历年来宁波房价下跌的情况，最具标志性的2014年，在“以价换量”的市场策略下，以盛世缔壹城为代表的楼盘纷纷降价，使得2014年成为近年来宁波房价的低谷。但值得注意的是，即便是低谷，当年的房价跌幅也仅5.4%，与房价上行期76%-77%的涨幅相比，差距明显。

    整体来看，历年来但凡宁波房价经历了大幅度上涨到达高位后，往往都会进入一个比较平缓的盘整期，然后再等待下一个上涨周期的到来。此外，历年来房价大幅度下调现象未曾出现过，而即便在震荡期中的小幅下调，跟下一个周期中房价上涨的幅度相比，也存在着很大的差距，长期来看，整体房价以阶梯式上涨。

    同样经历了几年时间的快速上涨，同样面对着调控政策收紧的直接影响，如今的宁波楼市仿佛又站到了与2004年、2010年相似的节点上，接下来宁波的房价究竟会不会沿着历史数据得出的规律，进入周期性的盘整，这还有待市场验证，毕竟影响房价的因素有很多，而房价变化的敏感性也很高。

    还有哪些因素有可能影响宁波楼市？

    从城区商品房库存上来看，有一个现象值得关注：截至2018年8月末，中指院监测的主要城市库存总量环比上升2.3%。重点监测的城市中，南京升幅较大，为14.73%，宁波上升幅度超13%紧随其后。而截至9月19日，市区库存约为271.5万平方米，市区可售套数约为20063套，若市场成交维持近几个月的水平，则去化周期约为5.5个月。从供应端来看，宁波的商品房库存正逐渐脱离低位，也促使市场逐步回归理性。

    从城市发展的层面来看，据7月底发布的2018年上半年宁波经济运行情况显示，上半年全市实现地区生产总值5037.3亿元，按可比价格计算，同比增长7.8%，今年宁波GDP有望成为第七个超万亿GDP的东部沿海城市。此外，今年以来宁波对外来人口的吸附能力提升，在户籍新政的作用下，仅仅三、四月份全市就办理落户22900人，其中市六区外迁入12956人。随着更多“新宁波人”的到来，未来刚需性购房有望提升，而刚需性购房主体的增加，也会为宁波未来房地产市场的健康发展提供良好的基础，房价波动也将趋于平稳。文/余涌

    （数据来源：RDAS瑞达思、迪赛宁波）