1978年，改革开放的春风在神州大地上吹起。在改革开放的浪潮中，一个崭新的行业破土而出，并在市场的孕育下逐步成为社会经济的有力支柱之一。1998年，房地产市场开启全面商品化时代，随后的20年里，中国房地产行业进入了一个破风逐浪的“初始发展期”，一代代的地产人筚路蓝缕，栉风沐雨，谱写出属于这个行业的光辉记录。

    在东方港城宁波，房地产行业的发展也“踏着时代的节拍”前行，从福利分房到“散户时代”，再到逐步理性的多元消费时代；从本地开发商唱主角到全国开发商纷至沓来，逐渐形成“百家争鸣”的多元主体竞争，甬城的房地产市场20年来亦书写下无数浓墨重彩的事迹。

    时光荏苒，风云变幻，1998-2018，这是地产高速市场化发展的20年。回望来路，也许其中夹杂了艰辛和坎坷，但也保留下满满的成长与收获。

    房地产商品化时代的开启

    1998年，被称为中国的房改“元年”，在金融风暴席卷亚洲，扩大内需的背景下，国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，取消福利分房，房地产进入商品化时代，“散户时代”正式到来。

    与之前最明显的差别来自于1999年的宁波房地产展销会，这场集中性的住宅展销会吸引了众多市民参与。与往年不同的是，展会上没有单位购房人员的身影，取而代之的是清一色的老百姓，有全家出动看房的，有为结婚准备新房的，更多的是想换一套新房子的……而售房方式也由过去面对单位统一出售转变为面对不同层级、不同需求的个人购房者，房地产市场的细分趋势逐渐显现；当时不少具备“远见”的房产商，已经开始注重在房展会上打响自己的品牌。在多极化的“散户时代”，住宅作为一种特殊商品，品牌竞争逐渐成为房地产市场竞争的综合体现。

    在市场化浪潮的助推下，1999年起，宁波的房地产市场正式“复苏”，当年10月，房地产投资走出了负增长的“低谷”，随着《关于开展个人消费信贷的指导意见》的出台，个人房贷催生了更大的买房动力。

    宁波在全国范围内率先“限房价”

    2001年的税费改革，2002年的土地招拍挂，鼓励住房消费的政策框架初步形成，地产市场供需两端的发展势头不断向好，房价也开始突飞猛进。

    数据显示，在宁波市第七届房交会期间，有14万人次参观，1000余套房子被预订，商品住宅的均价由2001年12月的2960元/平方米，飙升到2002年3月的3300元/平方米，涨幅远超当时的居民收入增幅。

    市民对于住房价格的未来预期普遍看涨，也造成了第一波“恐慌性”购房潮的来临。2003年1月底，由于排队购房的人实在太多，兰亭绿源被迫在半夜开盘，300多套商品房认购证被“抢购”一空，早上前来购房的市民无奈空手而返。2003年5月开盘创下市中心地段历史最高价（超过6000元/平方米）的香榭丽舍，也在短短两个月时间内几乎售罄；更不用说在7月开盘的北岸琴森一期，成为江北历史新高价的楼盘，一房难求……

    面对房价过快上涨的趋势，2004年2月，宁波市政府在全国范围内率先“限房价”，有效平抑了过快上涨的商品房价格，也促使了未来几年内房价保持在一个相对稳定的区间内运行。这也意味着，宁波的房地产市场正式进入“宏观调控”时代。

    混沌楼市下的战略割据

    随着政府部门对房地产市场开始进行宏观调控，相关金融政策也相继出台，宁波的房地产市场在经历了宽松的市场化增长后，逐渐向着规范化的方向发展。在震荡和调整过程中，房地产市场逐步成熟，市场更为规范、合理，作为需求方的购房者也更加理智，对住宅产品的品质需求亦不断攀升。

    2006年，随着万科“一脚踏入”宁波房地产市场，正式开启了其后10年外地开发商竞相进入甬城的新时期。随着宁波在长三角区域经济地位的日益提升，排行全国前50位的地产大鳄纷纷布局宁波。宁波房地产市场由本地开发商一家独大变成外来大鳄与本地品牌开发商“百家争鸣”的“割据”局面。

    调控预期与市场效果进入博弈状态

    反观需求端，在经历几年的需求抑制后，宁波人的购房热情在2008底到2009年间集中爆发。仅2009年上半年的销售量就超过了2008年全年，鄞州中心区、东部新城的楼盘开始受到购房者青睐，如锦绣东城、盛世天城、风格城事等。

    同时，在国家“四万亿计划”刺激下，2008年宁波的房价迅速蹿升，幅度约为77%。当时，全国的房地产行业发展亦是一片欣欣向荣，2009年全国房地产销售量陡增43.64%。

    时间推进到2010年，“史上最强调控年”到来，国务院连发三道政令，央行时隔三年宣布加息，宁波发布21条楼市调控政策、推出“限购令”……调控方式由货币手段上升为政策手段，而市场的刚性需求依然存在，这使得在此后相当长的一段时间内，调控预期与市场效果进入博弈状态。

    在经历了几年的“阴跌”后，2015年8月开始，宁波土地市场重新活跃。同时，随着2016年楼市各项政策适当“松绑”，宁波整体经济发展势态良好，土地市场逐渐“疯狂”，土地市场价格不断被刷新。房价也因此得到新一轮强势推动，涨幅约76%。

    新起点，新征程

    2008年后，宁波的房地产市场也跟着全国的大势进入微妙的周期调整。2009年至2010年“牛市”，2011年至2012年“熊市”，2013年迎来上涨，2014年至2105年下行，2016年至2017年集中爆发，2018年的调控又让楼市迅速降温。那么，2019年的市场又将呈现怎样的态势？

    业内人士分析认为，从宏观上看，房地产市场在短期内的震荡和调整或许已成为一种因果使然，是市场供需与宏观调控博弈双重作用的结果。如果将1998年房改迄今的20年视为宁波房地产市场发展的第一个阶段，那么，结合“房住不炒”的新理念，可以把从宏观调控进入微观调控的2018年，视为宁波房地产发展道路上的新节点。从某种意义上来说，如今的地产行业已经脱离了粗放型的初生期，开始进入理性稳健发展的成长期。

    见习记者 余涌