近日，市民陶先生在“买房”这件事上有点烦恼。由于过两年就要退休，陶先生动了换购一套电梯房的念头。他和妻子在东部新城看中了一套新房，于是想先把名下一套位于海曙区西河花园约120平方米的房子卖掉，以便支付新房的首付款。可当陶先生找到小区附近的中介时，中介却说现在房子不是很好卖，可能最快也得等到春节后了，如果希望尽快出手，建议他把价格再给降降。

    陶先生自己在手机APP上搜了一下，发现西河花园在售的二手房有40多套，而且还有部分是去年10月就挂出的房源。“原本以为这里地段好，生活配套齐全，转手应该很快的，没想到3个月之前的房子都没卖掉，看来这次自己的‘首付计划’要搁置了。”他说。

    春节前确实是二手房市场的“淡季”，同时由于受2018年下半年起市场下行趋势的影响，自去年8月以来，甬城整体二手房市场可以说一直处于低迷状态。

    进入2019年，随着房地产市场逐步稳定，区域性的利好信号也开始浮现，那么甬城二手房这一“低迷”的状态还会维持多久，新一年的市场变化方向又如何呢？

    市场现状

    2018年上半年购房需求急速释放，下半年进入冷静期

    有数据显示，2018年宁波市二手房成交总量为65800套左右，其中2018年4月单月就成交了10323套，创下2016年1月以来单月成交的纪录。而到了下半年，月成交大幅缩减到3600套左右，与上半年相比环比下滑60%—70%，差距明显。

    是什么造成了宁波二手房市场的“先扬后抑”？

    1. 政策调控影响

    2018年3月1日起，宁波实行了购房落户放宽政策，尤其是取消住房面积100平方米的限制，使得二手房市场瞬间爆发，50—100平方米中小户型的成交量急速攀升，非本市户口人群的购房需求得到释放。

    到了2018年6月，随着国开行总行收回棚改贷款审批权，市场预期发生变化，成交开始回落。同时综合调控效果也渐渐显现，随着购房贷款利率上浮、人才购房补贴终止等等，二手房市场降温明显。

    2. 购房需求透支

    “2018年上半年宁波的房地产市场，一个明显的特点是库存低、预期高。”南天房产总经理陈煜介绍说，“由于库存持续处于低位，加之限购、限贷等调控政策，市民普遍存在恐慌心理，因此不少原本计划在两三年内买房的人都选择了提前买房。”

    同时，2018年宁波部分热点区域如奉化、小港、庄市、洪塘等地，部分性价比较高的一手商品住宅推量明显，这也促使了部分二手房潜在买家被分流到一手市场，造成短时间内消费潜力断层。

    3. 房价上涨明显

    在不少业内人士看来，2018年的二手房价，涨得很快。

    举个例子，2018年成交量领先的五江湾小区，这一拆迁安置小区在2017年的时候均价约为11000元/平方米左右，且鲜有购房者问津，而到了2018年，该小区房价已普涨至18000元/平方米。

    一份来自南天房产的数据统计显示，2016年宁波市三区存量住宅成交均价为13538元/平方米；2017年成交均价为14814年/平方米，环比上涨9.43%；2018年成交均价达到18342元/平方米，环比上涨23.82%；其中2018年10月市三区的存量住宅均价突破了2万元均线，当月成交均价为20092元/平方米。

    虽然下半年以来市场转冷，成交量下降，但是成交均价却依然保持“稳中有升”。可以说，房东对市场的预期并没有实质性的改变，而相对于购房者而言，则进入保持观望的姿态。

    市场转机

    2019年春节过后，市场也许能迎来新变化

    “在二手房市场，近年来出现了一个新的行情，往年‘金九银十’的成色不断减退，而春节后往往成为成交量迅速攀升的时段。”陈煜表示，“自2016年起，每年的春节过后也就是3月份，成交量都出现了较大幅度的回升。一般是在春节长假后2周左右，而2018年春节刚过完第一周，成交量就火速上升了。”

    据不完全统计，2016年、2017年、2018年3月宁波市五区的二手房成交量分别趋近6000套、10000套、8000套，环比上升均超过100%，因此在不少业内人士看来，2019年宁波二手房市场是否会有新的变化，很大程度上要看春节过后的市场反应。

    同时应该注意的是，随着政府对房地产市场的定调“房住不炒”，以及近年来市场的不断完善和规范化发展，首次置业、改善、就学已经成为甬城二手房市场的三大购房主体需求，另外城区内原有的二手房价格洼地如洪塘、集士港、下应等区域已基本消失，宁波的二手房市场将以“稳健”的基调步入2019年。

    市场信号

    利好政策浮现，专家预测今年市场保持平稳

    继2018年上半年密集调控效果显现之后，2019年房地产市场以“稳地价、稳房价、稳预期”为主要调控目标，在业内普遍看来，政府对房地产市场的调控政策进一步紧缩的可能性并不高。

    据悉，2019年1月以来，宁波部分银行实行了首套房贷款利率上浮10%，与2018年10月底相比，再次进行下调。有媒体统计，近一年来房贷利率的涨幅几乎已经抹平，房贷利率回归2018年年初的水平。

    南天房产副总经理兼运营总监郑桂良表示：“房贷利率下调直接降低了购房成本，在一定程度上能够刺激市场成交，同时在松紧适度的货币政策、全面降准释放宽松信号的大背景下，不排除房贷利率进一步下调的可能性。”

    此外，随着近日《宁波市人才安居实施办法》的实施，大学生购房货币补贴政策得以“重启”，凡毕业10年内的基础人才在宁波大市范围内首次购买家庭唯一住房的，可享受购房总额2%，最高8万元的购房补贴。不过政策同时也规定，享受购房补贴的所购住房，在取得不动产登记证满5年后方可上市交易，足见在“房住不炒”的基调下，调控手段对于市场规范化的进一步深化和落实。

    无论是房贷利率下调还是购房补贴政策，2019年开年的调控信号对于宁波二手房市场而言，传递的无疑是一个积极的信号。

    “去年12月底住建部会议上提出要坚持房地产市场的因城施策和分类指导，在因城施策的背景下，区域市场对于调控政策的依赖性和敏感度或将提高，从目前的环境来看，2019年甬城二手房市场预计价格总体保持平稳，不排除有小幅上扬的可能，而成交量将略低于2018年，在‘稳’的基调下，也许很难再有短期的爆点出现。”郑桂良如是说。见习记者 余涌