房产咨询师或者说置业顾问，这个职业大家或许并不陌生，但大多数人可能只是在影视作品里见过，现实生活中接触得并不多。在宁波，有位房产咨询师，找他咨询买房，收费2000元/小时。这个收费标准不低，但依旧有很多人找他，甚至房地产业内人士也找他咨询购房自住、资产配置等问题。他就是汪巍。

    汪巍做过中介，开过商业地产公司，享受过楼市带来的红利，也见过、踩过一些“坑”，在宁波房地产市场浮浮沉沉19年，他有三点心得：公寓不能买、办公楼不必买、商铺不好买。

    2015年在宁波东部新城买房 杭州G20峰会前在杭州买房

    初次见汪巍，约在他家对面的星巴克。“不好意思，来晚了，我在给新房做地板保护。”这套房子是他在2015年7月买的，成交价2.2万元/平方米，位于东部新城核心区。

    “我买的时候是市场低位，当时我建议身边的朋友买东部新城，肯定会涨，现在均价要4万多元了。”

    2015年是宁波楼市的一个分水岭。数据显示，2011年调控开始后，市场持续走冷，在2014年4月以后，住宅价格又有新一波走低。2015年8月，宁波新建商品住宅均价12132元/平方米，环比下跌0.04%，同比跌幅5.55%。

    随后，限购取消，货币、信贷及财税等与购房相关的政策相继趋于宽松。那时候购房贷款利率能享受到8.5折优惠。2015年6月底，保利印江南开盘当日即卖光。随着改善型楼盘相继入市，市场成交均价开始上扬，改善性市场需求持续释放，当年11月的成交均价环比上涨8.28%，成为当年高点。

    “我买完后就涨价了，跟着我一起买的都赚了。前几天还有朋友问我要不要卖掉，我觉得东部新城还有较大的升值空间，可以再等等。”

    汪巍手里有几套房子？他没有说，但他在杭州G20峰会举行前，在杭州买了房子。后来的事，大家都知道了，G20峰会后杭州房价大涨。

    在楼下看窗户，就能说出这套房的所有信息

    汪巍于2000年进入房地产行业，入行时是一家房产中介公司的业务员。“在那之前，我自己开过外贸公司，但那时快破产了，都快走投无路了，我就结束了自己的公司去做中介。”

    他非常勤奋，没事就去看房子，而且是步行，“2005年之前，宁波所有的楼盘我都去过”。他对每个小区都非常熟悉，站在楼下看着窗户，他就能跟客户说出这套房子的所有信息。

    很快，汪巍成为这家中介公司的运营总监。2006年，汪巍跳槽到另一家房产中介公司做营销总监，2009年他创立了自己的商业地产公司。

    如今，汪巍渐渐结束了手上的公司业务，成为一名自由职业者——房产咨询师，偶尔接一个咨询的单子，替人分析房子方方面面的情况，咨询费2000元/小时，半小时起步。

    提到收费的初衷，汪巍表示，“是因为大家总觉得免费的信息没价值”。

    前几年，汪巍出于兴趣，开了个微信公众号。“除了做内容，也提供买房咨询服务。问的人很多，但我发现很多人问了我以后，并没有听进去。前年我给一个朋友推荐高桥板块，我讲了很多东西，但他听过就算，根本没在意。那时我比较恼火，觉得免费的东西，大家根本不重视。”

    长期的内容输出，使得汪巍在圈内小有名气，有时连房地产公司老总也会咨询他如何合理配置资产。

    建议：公寓不能买、写字楼不必买、商铺不好买

    住宅、商铺、写字楼、车位……在汪巍看来，只要是有潜力、能赚钱的物业类型，都是“资产保卫者”的目标，他还总结了三点经验：公寓（40年产权）不能买、办公不必买、商铺不好买。

    今年3月，公寓在宁波楼市火了一阵子。记者问：“如果公寓可以落户，你还认为公寓不能买吗？”

    汪巍说：“我还是认为不值得买。首先，商办公寓能落户、有户籍，但不等于有学籍。其次，商办公寓都是在商办土地上开发的类住宅项目，存在潜在的政策风险。”

    汪巍认为，从目前来看，宁波的40年产权公寓价格涨幅远远落后于普通住宅，“甚至可以说，大多数买公寓的投资客都是亏损的”。比如，万达广场48克拉，2007年开盘均价13000元/平方米，2016年在58同城的挂牌价为6500元-8500元/平方米，跌幅超过40%；目前挂牌价9000元-10000元/平方米，依旧亏损。而2006年鄞州万达旁的都市森林，开盘均价14000元/平方米，目前市场挂牌价超过28000元/平方米，涨幅100％。

    为什么说商铺不好买？汪巍认为，买商铺要考虑到租金回报率，而租金高低受很多因素限制，比如所在商圈、交通条件、展示性、可通达性、面积等。

    “商铺投资很专业，所以说不好买。一般在购买商铺前，我会了解城市规划、交通规划、商业规划、人口状况、消费能力、甚至消费习惯等，综合判断目标商铺有没有潜力和机会。”

    至于写字楼，汪巍表示，最近两年宁波写字楼供应比较充裕，而且银行对写字楼的融资功能卡得比较严，所以如果个人资产不是特别多，或者资金有更好的去处，可以暂时不考虑购买写字楼。记者 钟婷婷