国家统计局近日公布3月份全国70个大中城市住房价格指数，宁波新建商品住房销售价格环比上涨1.1%，同比涨幅7.6%。

    上月宁波新房售价的环比涨幅创下了近8个月来的新高，排在全国70个大中城市的第八位。不过，排在宁波之前的，主要是三四线城市……排第一的为丹东，第二常德，第三锦州，之后是秦皇岛、石家庄、大理、平顶山。

    北上广深和杭州、重庆、成都、武汉、西安、南京、长沙、合肥、贵阳、青岛、厦门，这些经常出楼市劲爆消息的城市，3月份新房售价环比涨幅则都落在宁波后面。

    但如果看同比涨幅，这些城市当中有好几个比宁波可猛多了。像西安，涨24.4%，全国第一；贵阳，涨20.6%；青岛，涨14.3%；武汉，涨13.4%；广州，涨11.9%……

    二手房方面，数据显示，上月宁波环比上涨0.7%，同比涨3.8%，表现不及新房，且在全国城市中的排名均比较靠后。

    “光盘”重出江湖，房价温和调升

    从宏观的数据下移到微观的楼盘销售表现，3月份宁波楼市的特征大约可以这么总结：“光盘”重出江湖，房价温和调升。

    在限购圈外的奉化、洪塘等地，单价“1”字头、总价200万元左右的刚需盘，开年后出了几个加推一次就“光盘”一次的典型。顺应这样的销售形势，开发商自然不客气地上调了房价。

    据华星研策的数据，奉化的宝龙奉甬新城在1月份一期开盘时的成交均价是11178元/平方米，而3月份二期开盘，成交均价上调到了12197元/平方米。其他几个“日光盘”，新推房源相较早先开出的房源，价格上同样也普遍有每平方米千元左右的上调。

    相比之下，圈内的改善型楼盘的价格变动不算太明显。同样据华星研策数据，东部新城的上湖城章，2月份成交均价为34607元/平方米，3月份则是34886元/平方米；石碶的雅戈尔江上，2月份、3月份成交均价分别是29900元/平方米、29929元/平方米。

    相较新房，二手房3月份无论是量还是价，表现均逊色一些。来自南天房产的数据显示，3月份其旗下门店成交套数、面积同比分别下降12%、11%。21世纪不动产宁波区域的数据显示，3月份二手住房成交均价约21400元/平方米，比2月份涨了大概800元/平方米，环比涨幅不到4%。

    投资性的需求要抑制

    这样的分化，在国家发改委发出大多数城市应“放开放宽落户限制”的消息后，恐怕还会继续。近期鹤岗总价几万元甚至一两万元就能买一套房子的新闻刷屏，“收缩型城市”成为热词，就是一个例证。

    就宁波而言，从当前楼市的运行环境看，银行房贷利率、首付比例持续下调，从银行方面传来的消息，购房门槛还有可能进一步降低；同时，土地市场上，从开年后东钱湖宅地吸引20多家开发商争抢，到三号桥市场地块以封顶价成交，再到东部新城地块一开拍就到封顶价，开发商高价抢地气氛甚是浓烈。

    另一方面，在大湾区、都市圈等发展语境下，去年成功跻身“GDP万亿城市俱乐部”的宁波，城市的未来被各方看好，连续两年人口总共净增了约33万人，在“抢人”大战中斩获颇丰，这间接也为楼市增加了潜在购房需求。

    在这些因素的共同作用下，宁波购房需求回升势头迅猛。量为价先，房价是否又要开启新一轮升势？国家统计局一位司长说，房地产市场预期比较平稳，这在于房地产市场定位十分清晰——从另外一个方面来讲，投资性的需求是要抑制的需求，也十分明确。

    “房住不炒”的定位之外，或还有一个影响楼市的重大因素，即开发商的债务问题。

    从2014年开始，房企疯狂发债，并在2016年达到顶峰。据海通证券统计，2016年房企发债总量为1.14万亿元，偿还量只有0.07万亿，净融资超过1万亿。

    借的钱，终归是要还的。公司债多为三年期、五年期。从2018年开始，房企迎来还债高峰期。Wind数据显示，2018年房地产债券到期规模达2069.71亿元，较2017年的1007.30亿元增幅高达105.5%。而2019年，房企债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元，比2018年又几乎翻了一番。

    根据测算，在2021年之前，房企都将过着巨额债务压顶的日子。前两天，恒大在港交所公告，计划发行10亿美元的票据，最高利率竟达10.5%！房企的钱袋子，在货币宽松的大环境下，似乎并没有像以往那样迅速鼓起来，这会对市场走向产生什么样的影响，短期内可能比其他影响楼市走向的因素更值得关注。记者  钟婷婷