垃圾清运车能高效地解决垃圾问题。 记者 崔引 摄

    宁波国家高新区的九五花园小区，将专业化治理运用到了实处，9名业委会成员，平均年龄在40岁左右，全部为在职员工。其中业委会主任是园林绿化方面的高级工程师；副主任是银行风险管理部门的负责人、长期从事信贷工作；另有从事工程施工监理、法律、信息化、贸易、房屋设计等工作的委员。

    5月16日，记者到九五花园探访，了解小区业委会在小区治理方面的做法。

    小区曾经管理薄弱，物业缺乏监督

    九五花园位于杨木碶路328弄，交付于2008年8月。小区由13幢住宅和2幢商务楼组成，有641户住宅业主和374户的商务楼业主。

    每月1.76元/平方米的高层物业费及1.2元/平方米的小高层物业费（住宅楼）是交付时制定的，至今未变。不过，九五花园有着不错的自身条件——300多个地面停车位、经营用房、房屋保修金、广告收入等，均可为小区的公共收益添砖加瓦。

    但小区自交付后一直没有成立业委会，没有对小区进行系统地管理，缺乏对物业的监督，存在不少问题。2014年3月，在新晖社区的牵头下，由9名业委会委员组成的小区第一届业委会成立了。

    业委会成立后的第一件事，是摸清“家底”。九五花园业委会副主任邬欣荣介绍，当时他们花了半年多时间，对小区存在的问题、需要突破的困境、可以挖掘利用的公共资源等进行了调研、排摸和梳理，跟原先的物业公司正式签订《物业管理委托合同》，将双方要履行的义务和责任等，作了明确约定。

    2014年12月7日，九五花园真正意义上的第一次由业主代表参与的会议顺利召开，《九五花园业主管理规约》《九五花园业主大会议事规则》《九五花园物业管理委托合同》这三个规章文件在会上进行了表决并获得通过，业委会还通报了半年多来发现的问题、收集到的业主意见及下一步工作设想。

    业主们感到，小区开始步入正轨，走上规范化治理的道路了。

    整治小区停车，秩序好转收益增加

    “明明有那么多停车位，还有不少经营用房、广告收入，小区为什么会亏损？”当时，业委会成员们心里有着这样的疑问。于是，他们开始抓收入，第一步，就是规范停车场的收费。

    原来，当时的停车费管理采取包干制，值班保安每月只要上交定额停车费给物业，多余的钱就归保安个人所有，因此，有的保安为了多拿钱，会允许车辆停放在小区主通道、路口、转弯处、人行道等处，影响他人通行，小区的停车秩序很混乱。

    发现问题后，业委会提前2个月开始设计方案，规划停车位置，统计进出小区车辆的流量，考察周边同类型小区的收费标准，并明确必须在停车场安装出入的道闸。

    最终，一份合理的实施方案“出炉”了：地下车库的1000多个车位只允许购买或向产权所有者租用的业主进出（不包括需运送病人、搬运东西的车辆短时停放）；地面的300多个车位分包月（120元/月）或临时停放，包月只限业主。

    停车整改后，大家发现出行不再容易被堵了，小区秩序好了不少，停车费收益也从2014年末的19.345万元增加到2018年底的106万元，直接解决了很多项目维修费用不够的问题。

    新建垃圾房、配备垃圾清运车

    正因为有了收入，小区才有余力朝着更好的方向发展，比如为物业员工发奖金。

    邬先生介绍，九五花园物业保安的工资每月3000多元。“我们就请不起小伙子当保安，只能聘用中老年保安，而且考虑到公共收益毕竟是靠物业员工去收取，为了调动物业员工的工作积极性，提高服务质量和效率，在征得业主同意的情况下，在公共收益中提取一定金额，对物业员工进行工作考评，根据考评结果给他们发放每年的奖金。”邬先生说，虽然这笔钱并不多，但这是对他们工作的肯定。

    除了安保，另一个就是保洁问题，由于九五花园交付时并没有设置垃圾房，因此存在建筑垃圾随意堆放、生活垃圾露天堆放的问题。

    去年，借着推行垃圾分类的东风，小区由政府出资新建了一个生活垃圾房，依赖于这几年来停车费等方面的收入增长，小区才有余力出资，加建了一个建筑垃圾堆放点，对垃圾做分类管理，并出资采购了一辆专业垃圾清运车，垃圾清运中跑冒滴漏的现象基本消除。

    新一届业委会分工更专业、更精细

    在第一届业委会运作后，虽然各方面有了很大提升，但大家也意识到，业委会成员光有热情还不够，需要具备专业素质，擅长法律、维修、财务、服务等方面的人，组成一个团体为业主服务。去年下半年，第二届业委会成员产生。

    业委会主任罗先生和委员石先生，作为园林绿化高级工程师和装修界从业人员，负责日常维修方案、工程的施工量、施工材料及价格制定，对电梯维保单位维保的主要配件、价格等进行约定，防止维保单位随意报价；

    业委会副主任邬欣荣，制定每年财务预算，考核物业日常服务工作，监督《九五花园物业服务项目服务规范化运作考核细则》执行情况；

    从事律师行业的委员，负责所有对外合同的制定，帮助全体业主维权，审核各种细则、办法是否合格；

    从事信息化建设工作的委员，负责道闸系统的安装、考核系统的购买，为小区信息化建设提供意见和建议……

    9名成员分工明确，各司其职，用专业化的眼光和立场为治理小区贡献自己的一份力量。

    聘请业主参与考评物业服务质量

    为了公平、公正地考评物业服务情况，他们还采购了一款物业服务考核软件，可以记录并反馈从业主报修，到物业服务中心什么时候接单、派单、具体由谁处理、处理结果如何、整个流程用时多久，追溯保洁、维修、投诉的内容，做全方位考核。目前已有部分业主试用，取得了良好效果，今年将向全体业主推广。

    小区还聘请了4名普通业主，利用业余时间，定期根据考核办法，对物业服务项目进行测评，并及时反馈，真正让业主作为小区的当家人，来监督物业工作。

    业主戴女士搬进小区才两年，但当被问及对小区治理情况是否满意时，她向记者展示了业主群内的一部分聊天记录，说：“你看，基本就是这样，某个业主发现小区哪个地方卫生没做好，什么东西破损了，就在群里反映，物业第一时间就会去处理，有时候晚个几分钟，都会请我们谅解。我觉得，要做到让所有业主满意是不现实的，但就我看来，我们小区还真的不错！”

    邬先生说：“一个小区治理得好，离不开业主的热情参与，他们提出各种各样合理的建议、业委会和物业工作中存在的不足，我们才能针对性地改善，并对建议做优化，进而实施。”

    他打了一个比喻，说全体业主相当于公司股东，业委会是股东选举出来的董事会，执行业主大会的决议，物业则像是业主聘请的职业经理人，负责日常管理工作，社区是业务指导部门，对小区日常运作进行监督，“在我看来，业委会一要专业，二要有公正、公平、公开的态度，业委会成员首先是业主，不能偏袒物业，也不能一味纵容业主的无理诉求。”

    记者 朱琳