“最近的土拍老是刷新历史地价，房价是不是还要涨？”最近，很多关心楼市的网友在“宁波楼市报道”粉丝群里讨论。

    新房价格波动不明显

    在限价情况下，新房价格整体波动不明显，但圈外热门板块一些卖得好的盘，新一批房源较前一批的价格还是略有上浮。比如，奉化某楼盘3月份开盘时的备案均价是12172元/平方米，5月份开盘时的备案均价是12969元/平方米，两个月内房价上浮6.5%。洪塘某楼盘两个月内两次备案价的涨幅是2.9%。

    “金三银四红五月”，这句常被业内人士挂在嘴边的话，基本反映了楼市的旺季就在春节过后、入夏之前这段时间。5月份延续着3月和4月份的热度，房价虽然依旧高企不下，但成交量已经开始下滑了。近日，有多家全国性机构发布了5月房地产市场的报告，报告总体传出一个信号：5月全国楼市没有延续3、4月房地产市场“小阳春”，而是整体开始降温。

    根据克而瑞发布的5月房地产市场月报显示，供应方面，29个重点监测城市新增供应量同环比双降10%。其中，宁波5月份新增供应面积为63万平方米，环比下降31%，同比下降6%。其他二、三线城市的供应量同环比跌幅均在10%左右。

    进入价高量缩的盘整期

    成交方面，29个重点监测城市成交量转升为降，同环比皆微降4%。其中，宁波成交112万平方米，环比下降24%，同比下降29%。多数二、三线城市市场明显降温，成交量均有不同程度的回落。

    来自宁波市住建局的数据统计，5月份，宁波市六区新建商品房成交量为7429套，环比上涨11.78%。尽管环比看成交量还在走高，但和去年这个时候比，却是另一种境况了。二手住房方面，宁波市六区共成交9237套，比上月增加84套。其中海曙成交2128套，江北成交952套，鄞州3579套，北仑814套，镇海1117套，奉化647套。在5月市区商品住房销售量前十位的楼盘中，奉化占4个，鄞州、江北和东钱湖各占2个。

    “事实上，上个月的成交量是靠奉化区拉升的，其他区域的销量都在下滑。”宁波容创有容有限公司副总徐江涛说。来自容创有容对5月份市六区各区域成交情况的统计显示，鄞州区成交1742套，同比下降30%；江北区成交895套，同比下降45%；海曙区成交911套，同比下降37%；镇海区成交117套，同比下降74%；北仑区成交752套，同比下降37%；奉化区成交2811套，同比增长234%。“不仅如此，宁波市五区近三个月的成交量都不如去年，新房、二手房的成交情况都是如此。其中主要一个原因，就是主城区的刚需盘越来越少了。目前的宁波楼市已经进入了一个阶段性盘整期，而盘整期的一个表现就是价高量缩。”上个月市五区新建商品房的成交量同比下降了37%。

    宏观因素预示下半年楼市走向

    影响楼市的因素很多，5月楼市降温还有很多宏观因素，这些因素都和楼市有着紧密联系，也预示着下半年楼市的走向。

    首先，住建部一个月两次预警房价上涨过快的城市。5月18日，住建部再次预警房价，明确指出佛山、苏州、大连、南宁等4个城市，房价上涨太快。事实上，早在4月19日住建部就曾对6个城市发布预警提示，不过那个时候也许为了顾及这些城市“颜面”，并未标明具体城市。这两次时隔一个月，住建部前后两次预警区别非常明显，一个还比较含蓄，一个就很直接。这种态度的变化，所传达出来的警告十分强烈。

    第二，房贷利率回升。随着中央监管层的预警，合肥、广州、南宁、扬州等城市均出现房贷利率上浮，上浮幅度从5%到20%不等。而深圳中行更是直接宣布停贷。“虽然目前宁波的房贷利率尚未上调，但其实上半年的额度已经用了很多了。”宁波某银行相关人士如是说。大量的成交量消耗了大量的贷款，一旦触碰到总额度的红线，也许就离上调不远了。

    第三，银保监会连开32张罚单。5月17日，银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》，强调对流入房地产资金的监管，包括居民贷款、开发贷。同时，从4月1日起的50天里，各地银保监局共开出32张罚单，剑指违规“输血”房地产，罚没金额合计达1068.8万元。

    “土市的反映要晚于楼市。尽管近期的土拍市场依旧火热，但如果倒推现在的房价，现在的地价也在合理范围内。随着融资渠道的收紧，下半年土拍市场估计要开始降温了。”业内人士估测。

    还是那句话，2019年楼市“要稳”的基本调性是不会变的。记者 钟婷婷