数据来源：中原地产研究中心

2019年上半年宁波全市出让地块成交额前十

2019年上半年宁波全市住宅用地成交楼面价前十

    市自然资源和规划局昨天发布“2019年上半年宁波土地市场分析报告”，其中有6张图表，是第一次详尽披露。

    地价是很多购房者都关注的，但还有一个数据可能同样值得重点关注——上半年市六区成交的宅地（含商住，下同）面积同比大增近60%，相当于2018年全年供应总量的75%。市自然资源和规划局同时表示，下半年宁波宅地储备仍很充足。

    土地供应大增，意味着未来商品住宅的供应量也会大增。对于宁波楼市的预期，很有必要把这一个因素考虑进去。

    土地出让金创同期新高

    市自然资源和规划局统计显示，2019年1月-6月，全市公开交易土地出让金（不含协议出让）709.7亿元。其中，市六区公开交易土地出让金484.3亿元。全市和市区的出让金均创同期新高。

    此前，中原地产研究中心发布的全国50大热点城市2019年上半年土地市场表现榜单中，宁波上半年土地出让金统计是近705亿元，排名全国第七。

    市区宅地出让面积同比增近60%

    市自然资源和规划局统计显示，上半年，全市共出让宅地86宗，出让总面积551.74公顷，平均楼面价5882元/平方米。其中，市六区共出让宅地37宗，出让面积202.28公顷，同比增加近60%，相当于2018年全年水平的75%，平均楼面价11248元/平方米。

    下面是全大市10个区县市（杭州湾新区单列）上半年宅地出让面积表：

    根据浙江省土地使用权网上交易系统资料，上半年宁波市区成交的宅地分布于东部新城、鄞州新城核心区、孔浦、庄桥、姜山、潘火、东钱湖、云龙、小港、集士港、镇海、北仑等，几乎遍及所有板块。

    其中，鄞州、奉化成交最多，均超过10宗；海曙、江北、北仑成交地块数相当，均为四五宗；镇海、东钱湖各有2宗；东部新城则只成交了1宗。

    杭州湾新区异军突起，出让面积比海曙、江北、鄞州、镇海、北仑的总和还要多。市自然资源和规划局统计数据显示，上半年杭州湾新区共集中出让20宗宅地，总面积接近200万平方米，未来可供开发建筑体量近450万平方米。这样的供应量，差不多够市场清淡时候整个市区一年之用——去年下半年，市六区商品住宅总成交量为270余万平方米。

    再来看看各地住宅用地的平均楼面价：

    今年上半年成交总额和成交楼面价排前十的地块如下：

    房企拿地势头“凶猛”

    上半年，房企拿地势头“凶猛”。在宁波土地市场拿地的房企中，绿地以283.53万平方米的拿地建筑面积位居第一，万科以64.9亿元的拿地金额高居榜首。

    “面粉”贵了，“面包”一定贵吗？

    上半年土地市场火热，多个板块的宅地成交价创下新高。“面粉”贵了，“面包”会怎样？

    市自然资源和规划局有关人士透露：“市区的供地量、储备土地总量正在平稳增加，我们预期今年下半年住宅用地储备是充足的。”

    业内人士认为，房价说到底还是由市场供需决定的，供应充足的情况下，即便“面粉”的价格贵，“面包”也不见得就一定会贵。

    “2009年、2010年，同样出了大大小小很多‘地王’，但2011年开始，宁波楼市走了5年的熊市，当年的‘地王’最后贴着成本价甚至亏着卖的，比比皆是。”该业内人士说，像2010年洪塘的一块宅地，楼面价5740元/平方米，而该楼盘的最低房价仅卖6000元/平方米不到，怎么算都是巨亏。

    事实上，在之前宁波楼市长达5年的熊市中，不少本土房企便是被此前高价拿地给拖垮的。比如，曾经是宁波最大外贸公司的慈溪进出口公司旗下的恒元置业，2010年拿下了慈溪当时第一块楼面价破万元的宅地，最后资金链断裂而宣告破产；2010年拿下贝家巷地块的奥丽赛置业，最后也是因资金问题不得不把项目卖给了路劲基建……

    今年5月以来，银行贷款和房地产信托这两个房企融资的主渠道都在收紧。最新的消息是，房企境外发债也开始收紧，只允许“借新还旧”、置换一年内到期的中长期境外债务。而房企发行境内公司债，早在2016年10月就已经受到严控。房企的融资压力和资金成本压力都在加大。

    另一方面，诸多机构分析表明，今年起至2021年，是房企的还债高峰。在这一波楼市行情之前开发商借的债，到了要还的时候了。有券商机构测算称，存量房地产债到期压力要到2025年以后才会大幅减弱。

    种种迹象表明，房企的资金链或将迎接严峻考验。接下来，他们拿地的势头还会那么“猛”吗？记者 钟婷婷 通讯员 楼立明 向琰