日前，地处东部新城的一宗商住混合用地以底价11100元/平方米拍卖出让。同一天，一宗姚江一线江景宅地、容积率低至1.1、可建江景别墅的纯宅地，最终流拍。业内不少人士唏嘘，宁波土地市场要“凉”了吗？

    但业内分析人士认为，由于这两宗地块有点特殊，还称不上是宁波土地市场“凉”了的有力证据，接下来的几场土拍结果或许才能有所预示。

    东部新城地块底价成交，余姚宅地流拍

    9月16日，与明湖主湖相邻、北面挨着东部新城中轴景观河后塘河的商住混合用地——东部新城核心区以东片区B1-2#/3#地块，只叫了一轮价，就被宁波东部新城开发投资集团有限公司以楼面价11100元/平方米、零溢价拿下。

    当天更早一点，位于余姚城区外围、南面紧邻姚江的一宗江景纯宅地出让，仅有的一轮报价为总价1586万元，与出让起始总价相同，但因该地块设有底价，业内人士推测，应该是1586万元的价格未达到预设的出让底价，最终宣告流拍。

    此外，还有一宗位于宁海西店镇的纯宅地，宣告“因故终止交易”。

    一半还是火焰，一半已是冷水

    宁波某资深业内人士认为，已经“债务压顶”的房企，各种融资渠道都被卡得死死的，而政策风向又对房地产业甚是“不友好”，再联想到东部新城明湖边炙手可热地段的商住混合用地零溢价成交、余姚纯宅地的流拍，以及前阵子高新区东海府旁边的两宗商住混合用地、海曙鄞奉片区北宸府附近一线临奉化江的宅地均以不到10%的低溢价率成交，得出“宁波土地市场已凉”这样的结论，似乎没啥问题。

    但必须看到，最近这几宗低溢价甚至零溢价成交、流拍的土地，都很特殊。

    余姚流拍的这宗纯宅地实在太小，用地面积仅2500多平方米，按1.1的容积率，只能建两三幢别墅，不能作为常规的房地产开发项目。东部新城的零溢价商住混合用地，一半计容面积要建成办公楼且必须自持运营10年以上，另一半能建住宅的计容面积还要拿出1/5建租赁住房，这明显也不是常规的房地产开发项目，更不是一般的开发商能消化的。

    同样，前阵子成交的高新区东海府旁边两宗商住混合用地，也附设了比较苛刻的条件，称不上是正常的地：40%计容建筑面积要建办公楼、商业，且其中的写字楼面积要占到85%（不准做单身公寓）；开发商需自持一半的写字楼、商业10年。

    相对而言，鄞奉片区北宸府东侧的江景宅地算是正常的地块，即便总价偏高了些，但这个位置，成交楼面价连2万元/平方米都没上，应该可以说是透了些市场的凉意了。

    但也应该看到，尽管国内很多城市已经传出土地市场转凉、楼盘纷纷促销乃至给出每平方米降万元的“骨折价”等消息，但宁波楼市近段时间的表现，还是处于一种比较热的状态，圈外的洪塘、奉化等板块，依然是动辄“光盘”。

    市场的惯性，并不会一夜之间突然消失

    当然，也有一些板块如北仑，在房价涨到一定水平且市场供应大幅增加后，楼盘销售速度已明显放缓。也有圈内个别楼盘已开始以节日特惠、尾盘清盘等名义，犹抱琵琶半遮面地降价促销。

    一半还是火焰，一半已是冷水。个盘分化是市场将转折未转折、市场惯性将刹车未刹车时的典型表现。看宁波土地市场是否真的由热转凉，今天要拍的鄞州区GX05-01-08地块或许是一个观察窗口，该地块位于东海府旁边，是一宗没什么附加条件的纯宅地。

    更远一些，本月底要拍的两宗地段位置上佳的“宝地”，也可以作为观察窗口：9月25日，东部新城核心区以东片区C3-3#/4#地块，纯宅地，计容总建筑面积约13.6万平方米，起始楼面价17500元/平方米；9月26日，江北区JB01-02-02-a、JB01-02-02-b、JB01-02-03-a（槐树路7#-1、7#-2、8#）地块，商住混合，计容建筑面积约11.4万平方米，起始楼面价17200元/平方米。

    “要看宁波楼市会否转向，也许要等这几块地拍出的结果，还要等新的房贷政策在宁波最终落地后各大银行的房贷利率怎么定，以及市里会出什么样的新政策。”某业内人士分析说。

    记者 钟婷婷