王律(左一）和有关人员探讨小区管理事项。

江湾花苑小区外貌

    国庆长假期间，江湾花苑小区的业委会主任王律仍像往常一样走在小区内，看看垃圾桶，摸摸楼层防盗门，观察小区内有没有不完善的设施或是安全隐患。

    从2018年5月底当选小区业委会主任以来，短短1年多，他带领业委会成员和物业一起，破解了小区门禁道闸损坏、车辆乱停放、架空层私拉电线等一系列难题，居民满意度从13分飙升到90分，在该物业总部的全国排行榜中名列第一。在这过程中，王律究竟用了什么办法？

    短短1年多

    居民满意度

    从倒数飙升至第一

    江湾花苑小区隶属江北区甬江街道万丰社区，于2016年6月交付，现有居民424户，是一个小型住宅小区。

    2018年，交付一年多的江湾花苑，迎来了装修高峰。“装修频繁，加上原先的门禁、道闸系统质量比较差，楼道木质防盗门变形，导致楼道24小时敞开，很不安全。”王律看在眼里，急在心里。

    2018年5月底，小区业委会成立，王律被推选为业委会主任。他立即着手提升小区设施，将地下车库变形的木制防火门更换成了钢制防火门，引进智慧门禁及道闸系统。

    更让全体居民交口称赞的是，短短2个月整顿了小区的乱停车现象；随后，又花了近2个月，消灭了电瓶车乱停放、乱充电和架空层私拉电线现象。

    2018年，该小区物业收费率从不足一半提升至94.5%。“到今年9月，物业费预缴率已达到64%，应该会超过去年。”王律信心满满地说。

    2017年，第三方公司随机调查结果显示，江湾花苑的高地物业，居民满意度仅13分，在该物业的全国排名中倒数。“今年7月的调查显示，我们小区物业的居民满意率为90分，在我们总部排名全国第一。”江湾花苑小区物业郑主管告诉记者。

    江北甬江街道万丰社区党支部书记罗振奋说：“王律把小区当成自己家一样管理。为了减少支出，他们小区没有聘请物业项目经理，只有一个项目主管，把聘请项目经理的费用，全部花在了小区环境提升上，还破解了小区治理中的一系列难题。”

    难题一

    门禁、道闸损坏，小区安全无保障，怎么办？

    安装智慧门禁和车辆道闸

    通过广告置换，居民没掏1分钱

    小区的公共安全设施是居民们关心的重点，业委会成立后的第一件事，就是解决小区的安全问题。

    通过和第三方“人脸识别”公司合作，用广告置换的方式，把原先只能刷卡的道闸和门禁系统升级，换成自动识别的数字化道闸。“原先的刷卡门禁很不方便，自动识别后，车子出入都很便捷，高峰期不会堵在门口了。”居民张阿姨笑着说。

    广告置换的方法，第三方免费租用小区电梯门贴上的广告位，而业委会置换到的服务就是升级整个小区的楼道防盗门。

    通过广告置换，该小区更换了地下防盗门24扇、道闸系统4组，居民没掏1分钱。

    难题二

    车辆乱停放、架空层私拉电线，怎么办？

    加大宣传力度，聘请专人24小时监管

    2个月破解难题

    在解决了防盗问题后，业委会又将目光对准了小区交通和火灾的隐患治理上。

    小区道路狭窄，加上小区车辆随意停放，一到夜间，连电动车进出都困难。“我们的做法是，业委会和物业紧密配合，业委会出工资，请物业安排专人24小时监管，一发现乱停车，马上通过微信群、114电话移车及上门通知等方式要求车主立刻移车，哪怕半夜也会上门通知车主移车。这样花了2个月，乱停车现象不见了，业主都养成了把车停到指定停车位的习惯。”

    在消灭火灾隐患方面，业委会从治理电瓶车乱停放、乱充电和架空层私拉电线充电三方面入手。“大多数业主对这三种现场恨之入骨，我们先通过业主群、物业群、小区大门口的宣传栏、各单元门里的公示栏、每部电梯里的公告栏等大力宣传，引起广大业主的共鸣。”王律说，紧接着，业委会和物业密切配合，要求保安发现楼道里有停放或充电的电瓶车一律清理到指定位置，对架空层私拉电线充电的，物业和保安会立即上门告诫制止。

    “我们通过近2个月的努力，杜绝了上述三种现象。”王律说。

    难题三

    分类垃圾桶，混投现象严重，怎么办？

    连续开展1个月的刷楼入户宣传

    率先完成撤桶并点

    去年7月，江北区如火如荼地进行垃圾分类时，江湾花苑也在每个单元门口放置分类垃圾桶，但混投现象比较严重。

    王律说，要提高业主的垃圾分类意识，宣传很重要，于是，该小区连续开展了1个月的宣传。具体的做法是：业委会成员在业主群中滚动宣传垃圾分类的好处，引导业主重视垃圾分类；业委会成员和志愿者配合社区干部，每天刷楼上门宣传。

    经过努力，全小区的18个垃圾投放点，减少到3个。今年7月底，甬江街道开展垃圾分类撤桶并点工作，8月底，江湾花苑小区在全街道率先完成小区的撤桶并点工作。此外，业委会还配合物业在垃圾投放点位安装路灯，便于居民夜间投放垃圾。

    罗振奋说：“王律带领的业委会认真负责，和小区物业紧密合作，形成良性循环，为大多数业主的利益考虑，也为社区工作减轻了压力。”

    撤桶并点完成后，业委会呼吁居民定时定点投放垃圾，并招募志愿督导员，做好垃圾分类督导，提升小区的整体环境。

    既是业委会主任

    也是CEO

    他说“小区治理

    跟企业管理相通”

    江湾花苑的居民们都调侃小区公告栏实际上没有太大用处，因为王律要求每个楼道都放置一个意见箱，便于居民随时提建议，每部电梯都有公示栏，业委会的收支报表都在上面进行公示。

    值得一提的是，小区的照明能耗、垃圾桶点位的路灯、垃圾分类撤桶并点改造等支出都由业委会的经营收益支付，每半年进行财务核对，确保每一笔收支都清楚明晰。

    “没有成立业委会之前，居民们都是一盘散沙，现在小区氛围好了起来，大家脸上的笑容也多了起来，这和王主任公正和以身作则分不开。”业委会委员刘景龙说。

    记者了解到，王律既是小区的业委会主任，也是宁波一家300余人规模的上市企业的CEO。他笑着说：“虽然之前我没有从事过物业管理工作，但是我认为管理都是相通的。”

    那么，王律在小区管理中，采用了什么好办法？他笑着说：“首先，是团队精神，业委会成员就像是一个企业的经营班子，大家必须齐心协力，目标一致，形成合力；其次，执行力要强，形成的决议要不折不扣地执行，并且要有布置、有分工，分工负责人要一盯到底；第三，要像爱自己企业一样地爱小区，这样才会有动力、有责任心。”

    王律表示：“要取得广大业主的信任支持，有一个关键点，就是对属于全体业主所有的公共收益的管控，必须做到公开透明。”

    “在公开透明方面，从我们业委会成立第一个月开始就规定，每月5日前在小区所有公示栏里公示上个月的业委会收支报表，让每个业主都能知晓。另外每户业主每年的300元能耗分摊费，也全部由业委会经营性收益支付，真正做到收益‘取之于业主，用之于业主’，这样才能让业主信服我们业委会，也提升了业主的生活品质。”

    “还有一个关键点是业委会的团结。”王律说，“业委会是否团结，关系到小区的凝聚力，所以我要求业委会凡事多沟通、多商讨，绝对禁止‘一言堂’现象。小事微信群公开讨论商讨，形成共识；大事开会讨论，并表决通过，少数服从多数。一年来，我们业委会7名成员始终心往一处想、劲往一处使，非常地默契。”

    记者 周科娜 通讯员 罗秋玲 吴天云