本地一家大型房产中介位于百丈东路上一家门店的经理昨天很是郁闷。他门店业务员谈下的一套50几平方米的老小区二手房，本来昨天已经约上房东和客户准备签合同了，说好总价130万元。不料房东来了后，一下子要求加价15万元，相当于每平方米涨3000元！这笔买卖就此告吹。

    老旧小区改造不是拆迁

    房东给出的理由是——老小区要大规模改造了，要变拆迁房了！

    支撑房东一夜之间大幅加价的，其实是本报前天见报的《明年我市计划启动改造150个老旧小区》的报道。事实上，不仅仅是这位房东，据记者昨天从市区几家房产中介处了解，也是因为看到这个消息，不少老小区的二手房房东或者要求加价、或者暂时不准备卖房子了，理由和上面这位房东一样，就是认为“要改造”即等同于“要拆迁”。

    老旧小区改造=拆迁？昨天，本报记者就此问题采访了市住建局。住建部门相关负责人明确表示：“老旧小区改造不是拆迁，而是通过改造，来提升老旧小区的居住环境、补齐配套设施短板、完善管理和服务。”

    对于明年我市要启动150个老旧小区改造的这个初步计划，该负责人解释说，这150个老旧小区将优先从“国有土地上2000年前建成交付且未列入棚改计划、征收计划的老旧小区和可维修加固使用的楼房”范围中选择，条件成熟一批，改造一批。

    显然，恰恰是没有被列入拆迁计划的老旧小区，才会被改造！

    另外，该负责人还表示，2000年后建成的使用功能不完善、配套设施不完备、公共服务及社会服务缺项较多且居民改善意愿强烈的住宅小区，也可能会进行改造。而纯别墅，不单独列入老旧小区改造范围；安置房和保障房小区的改造计划，由各地自主确定。

    老旧小区改造些什么呢？

    老旧小区改造，改造些什么呢？住建部门介绍说，老旧小区的改造内容，分为基础类、完善类和提升类三大类。

    其中的基础类，主要是满足居民公共安全需要和基础生活需求，例如违章建筑拆除、破墙开店状况整治、外墙安全隐患整治、建筑户外结构构件维修、危房加固解危等建筑本体的修缮；小区道路、无障碍设施等道路设施，配套管线、环卫设施等配套基础设施的改造等。

    完善类，主要是满足居民改善型生活需求和生活便利，包括加装电梯、楼道修缮、外墙装饰等，以及口袋公园、智慧管理等公共空间和公共环境等。

    提升类，主要是丰富小区及周边配套服务的供给，包括小区内外康体、文化、老人服务、抚幼、医疗、停车库（场）等公共服务设施的统筹配套，还将根据居民的实际需求，引导发展家政保洁、便民市场、便利店、快递设施等社会服务。

    不管如何，老旧小区改造与拆迁之间，根本是划不上“=”的！

    投资“老破小”应慎重

    据记者了解，今年以来特别是在白鹤、划船被列入全省首批未来社区试点以来，市区不少老小区二手房的价格有不断上调的趋势，原先只能卖到2万元/平方米下的房源，现在不少被房东调价到了两万六七千元甚至三万元一平方米左右。

    这背后，很大一部分原因，是很多“老破小”的房东们憧憬着自家所在的老旧小区，未来也会变成未来社区，而且是“原拆原建”的那种未来社区；即便成不了未来社区，也预期能够拆迁。

    也是在这样的预期下，很多投资客涌入“老破小”二手房市场。有房产中介人士对记者表示：“目前买‘老破小’的人里面，一半以上都是买来投资的。”而在他看来，宁波的两个未来社区试点至今也没有确切的方案公布，未来社区到底怎么做，以及以后新列入未来社区的老旧小区到底会有多少数量、它们是不是就一定会“原拆原建”，都是存在比较大的不确定性的。同时，在大规模“棚改”告一段落后，老旧小区的拆迁，同样是一个不确定性很强的问题。

    “我一个朋友，曾买了套老江东的‘老破小’等拆迁，结果等了十多年才等到……”在该人士看来，买“老破小”赌拆迁这种事，真的就是“赌”，个中风险在哪里、最终能有多大的投资回报，这些问题应该想仔细些，不要见风就是雨、盲目冲动。

    记者 周科娜