墙头镇溪里方村史海滨的“两棵树”民宿，古色古香别具风味。

    近日，象山县墙头镇溪里方村的“两棵树”民宿主史海滨，正和他的工人们为即将于2020年元旦正式开业的民宿做最后的布置。一年多来，史海滨投资800万元打造的这处民宿即将开门迎客，他很感激象山县推出的农村宅基地（指“家庭户用作住宅基地而占有的土地”）“三权分置”改革。通过这项改革，史海滨才取得了村里废弃轧米厂的集体建设用地使用权和房屋使用权，从而经营起“两棵树”民宿。“三权分置”改革给当地带来了什么变化？又是如何推进的呢？

    让石头屋变废为宝

    2018年，中央一号文件提出了探索宅基地“三权分置”的概念。

    “‘三权分置’的核心，是创设宅基地的资格权。农民身正是取得宅基地资格权的基础，在此基础上，将资格权和使用权分离，也就是说，农民可以将使用权流转，从此宅基地不只是让农民自住，而是开始与资本牵手，进入市场，因此给乡村带进了资源、资金和人才。”象山县自然资源和规划局党组书记、局长杨梓良一语点破了“三权分置”的精髓。

    在改革中，象山坚持了三条底线——土地性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，并同步出台了农村宅基地“三权分置”的实施意见和配套政策。

    2018年4月24日，是象山县第一本农村宅基地“三权分置”不动产权登记证发放的日子，这也是全省第一本。

    当天，鹤浦镇小百丈村村民王定龙，从县委书记叶剑鸣手中领到证书后，开心了好一阵子，“没想到我们老房子还有市场，现在不仅房子不会倒了，我还有了养老、看病的钱，领了证后，我这心里更踏实了。”王定龙笑道。

    今年71岁的王定龙外出打工20多年，平时每月收入仅有1000多元，村里老宅一直闲置着。这一次，他出租了自家两处农房用地139.69平方米、两块橘子地938.31平方米，一次性收到5年租金8.5万多元，而20年的租金达到了34.3万多元！他万万没有想到，这项改革竟让自己年久失修的石头屋变身“黄金屋”，成了一项重要资产。

    在这本不动产权登记证上，白纸黑字写明了王定龙是这处农村宅基地的资格权人和房屋所有权人，他将宅基地使用权和房屋使用权流转给宁波安可旅游开发有限公司，用于民宿经营，流转期限为20年。同时，宁波安可旅游开发有限公司持有另一本不动产权登记证，在“附记”上同样注明，通过“三权分置”流转取得宅基地和房屋使用权后，该公司用于民宿经营，流转期到期后，宅基地和房屋归还给资格权人王定龙。这样一来，宅基地的使用价值被放大了。

    让投资者不再有后顾之忧

    “三权分置”不仅吸引了开发者前来，还让他们在喝上改革“头口水”的同时，没有了后顾之忧。

    在石浦镇沙塘湾村，宁波目的地民宿管理有限公司通过宅基地“三权分置”流转，取得了2000平方米左右的闲置宅基地使用权，总投资1000万元，开发了一家朝山暮海民宿。

    民宿老板聂文华10年前便来过沙塘湾，作为象山渔乡民宿第一村，沙塘湾给他的感觉正如陶渊明笔下的世外桃源一般。“面朝大海，春暖花开，说的大概就是这种感觉，所以我和团队的几个小伙伴一直想来投资民宿，但我们很怕在开发过程中会出现权属纠纷。”聂文华说。

    而“三权分置”的推出帮他解决了这一困惑——沙塘湾村将村民合法房屋的使用权，统一租赁流转到集体对外招商。这样一来，聂文华手中持有一本不动产权登记证，对应农户手中也持有一本，将双方权属、权利和义务等都做了具体约定。同时，政府作为中间方进行见证和监督。通过这种方式取得使用权的经营者，不得将宅基地用于建造别墅大院、私人会所等，如有违反合同的行为，村集体作为土地所有权人，可以要求解除合同。

    “如今，我们的生意很不错，春节入住率达到了95%，民宿年收益约150万元，预计6年内就可以收回投资成本。”聂文华信心满满地说。

    金融贷款支持等配套措施很吸引人

    在让投资者没有后顾之忧的前提下，“三权分置”改革的配套措施更加吸引人。

    聂文华告诉记者，民宿投资的回报相对比较慢，而象山在推进农村宅基地“三权分置”的过程中，还提供了金融支持，这对于投资者来说无疑是福音。朝山暮海民宿就通过抵押不动产权登记证，获得了象山农村信用联社的200万元贷款，弥补了启动资金的不足。

    而前文提到的墙头镇溪里方村“两棵树”的民宿主史海滨也深有同感。得益于“三权分置”改革，他的民宿推进顺利，也颇具味道——正门口有两棵50年树龄的香樟树，整体采用中式风格，配有日式榻榻米，客房、餐饮、会议室……应有尽有，还挂牌成立了乡村治理学院，整套民宿均由他亲力亲为打造，能在喜欢的环境中做喜欢做的事，史海滨感到很知足。

    “象山样本”获高度肯定

    值得一提的是，在“三权分置”改革中，象山还鼓励进城落户农民有偿退出宅基地和农房，同时支持村集体经济组织对“一户多宅”的情况依法处置退出，这样一来，有利于统一规划、使用宅基地。为了导入城乡资本和城市资源，允许宅基地资格权人申请与返乡下乡创业人员合作建房；允许宅基地资格权人跨乡镇建房、农房置换和参与农房拍卖；允许宅基地使用权人对世居住宅和合法住宅依法依规进行改建、拆后重建。

    鼓励农户利用现有宅基地和多余农房开发民宿，自主经营农家客栈；鼓励农户招商引资、招才引智，引进新资本、新业态，与他人联合开发经营；鼓励村集体经济组织以统一收储、统一招商、统一审批、统一开发的形式，对农村集体经营性建设用地和局部流转取得的闲置宅基地、农房进行开发利用，增加农村集体经济收入和农民财产性收入……

    自2018年4月象山颁发省首本农村宅基地“三权分置”不动产证以来，目前已累计发放105本，建成农家客栈、民宿床位1.8万余张，占到宁波市总量的60%以上；引进开发乡村度假及高端民宿项目42个、总投资超6.2亿元；引进各类新乡贤、农创客、新农人500余人，浙旅投、乡伴文旅、途家等知名企业相继落户投资，走出了一条宅基地和闲置农房流转开发利用的“象山路径”，相关做法获农业农村部高度肯定，入选中国改革开放40年地方改革创新案例。

    记者 朱琳 通讯员 邵雪飞 周勇/文 记者 崔引/摄