为孩子的学习成长找一个良好的环境，是很多家长的心愿。但在签了合同付了定金后，却发现学位已经被卖家优先占用。面对这种情况，买家能否选择毁约并拿到违约金？日前，慈溪法院杭州湾新区法庭判决了这么一起案件。

    付了学区房定金

    却发现孩子可能读不了书

    陈先生是从杭州来宁波杭州湾新区工作的。他打算在当地买套学区房，等几年后自己事业相对稳定了，孩子可以转学过来。精挑细选后，陈先生看中了当地某小区的一套二手房，小区附近有一所他认为不错的小学。

    2018年7月1日，陈先生与房主刘某夫妇签订了《房地产买卖居间合同》。合同对定金支付、后续正式合同签订时间等事项作了比较详细的约定：刘某夫妇将名下位于该小区的一套房子及车位以115万元的价格转让给陈先生，合同签订日陈先生支付定金10万元，合同签订后10日内再支付50万元定金；双方于2019年8月1日前按本合同约定的主要购买条件签订房屋买卖转让合同；刘某夫妇可使用房屋至2019年12月31日；刘某夫妇收到全款后按2000元/月支付陈先生租金，陈先生如因个人原因不能购买，可换别人名义购买；刘某夫妇的户口在2019年12月31日前迁出。

    在上述居间合同签订后，陈先生按约支付了60万元。

    在正式买卖合同签订前，刘某夫妇告知陈先生，称需要使用该房屋权证为自家要升小学的孩子进行入学登记。对此，陈先生回复表示，只要后期不影响他家孩子就读就没事，同意刘某夫妇从中介处拿走了房屋权证。

    之后陈先生打听到，原房东如有孩子已在相应小学就读的情况下，可能影响新迁入房东孩子顺利入读。这下他坐不住了，赶紧找刘某夫妇商量，结果双方发生了争议。

    陈先生认为这样一来自己的孩子将不能就读理想的小学，买这套房子的价值已不存在，故不愿意再签订正式房屋买卖合同办理过户手续。而刘某夫妇认为陈先生是无故违约。双方就此问题进行多次协商，均未达成一致意见。  

    法官判决解除合同

    退还已支付房款

    2019年8月，刘某夫妇起诉陈先生。随后，陈先生提出反诉。同年10月，法院对两案进行了合并审理。

    经过查看双方提交的材料，法官发现对于子女入读相应学区这个事，双方其实并未作出明确的书面约定。随后，法官又向相关教育主管部门进行了调查。据调查，在目前政策下，陈先生购买房屋后其子女在对应校区学校就读将不属于第一类招生。

    那么，这个“锅”到底该由谁来背？ 法院在审理后认为，本案合同签订后，涉案房屋发生了变化，即刘某夫妇使用该房屋的权证进行了入学登记。虽然双方签订的预约合同中未就子女入学的有关事项进行约定，但涉案房屋的上述变化对于购房者而言显然属于重要事项。陈先生以此为由，拒绝签订本约，不应直接以此认定其存在违约。

    而刘某夫妇曾就使用该房屋权证登记入学事项征求陈先生意见，陈先生表示同意。且涉案房屋的变化系购房者子女就读对应校区学校的顺位下滑，并非完全无法入学，而双方在此前的磋商过程中又并未明确该“影响”的具体指向。

    综上，法院认为，双方对《房地产买卖居间合同》解除无争议，故应当解除。但该分歧的产生双方均不存在过错。合同解除后，陈先生已经支付的购房款应予返还。最终法院判决，双方签订的《房地产买卖居间合同》解除，刘某夫妇在判决生效后七日内返还陈先生60万元。

    目前该判决已经发生法律效力。

    法官提醒

    买学区房合同中应明确买房目的

    为了给孩子更优质的教育资源，很多家长都愿意去购买附带学位的学区房，着急下定金锁定房子，却忽略了当中的法律风险。目前各地的学位政策各有不同，家长在购买相应学区房时应尽可能全面了解相关入学政策。如购买房子是为了获得学位，在购房合同中应明确购房目的，并保证学位并没有被占用，必要时固定好和卖家或者中介的聊天内容，以更好地维护好自己的权利。

    记者 吴震宁 通讯员 路余 刘山山