昨天，宁波市住建局发布《关于完善新建住宅全装修工作的通知》（以下简称《通知》）。该新政将于今年8月1日起实施，8月1日之后取得预售许可的全装修住宅项目将按新政要求实施。

    新出台的全装修完善政策，明确了哪些重要内容？如何避免房地产开发企业强迫购房者选择升级装修？新政的出台，能解决当前存在的全装修质量问题吗？市住建局相关负责人对此进行了解读。

    一、为何要完善住宅全装修政策？

    《通知》明确，住宅全装修应当符合基本装修标准，即给排水、燃气、供电照明、空调、通风、通信等系统安装到位，厨卫基本设备配置到位并可正常使用，户内所有功能空间和公共部位的地面铺装、墙面及顶棚粉刷完成，达到入住标准。同时也明确指出，“住宅全装修不得违规改变空间使用功能，其设计和施工应当遵循适用、经济、绿色、美观原则，减少资源浪费和环境污染。”

    我市自2018年启动实施住宅全装修政策以来，在加快推进建筑工业化、发展绿色建筑、保障房屋结构安全、改善人居环境等方面发挥了积极作用，但也存在诸如标准不明确、个别房企通过搞所谓的“清水装修”打政策“擦边球”，降低装修品质；由于实际交房与房产公司销售宣传存在较大差距，导致交付时矛盾纠纷多发等问题，影响了政策实施效果和社会和谐稳定，亟待修改完善。

    《通知》在坚持住宅全装修方向不变的前提下，结合我市实际，针对性解决住宅全装修政策实施过程中遇到的“清水装修”、装修标准不透明、装修质量监管等群众普遍关心关注的问题，推动住宅产业高质量发展，满足人民群众品质化住房需求，促进我市房地产市场平稳健康发展。

    二、全装修标准是如何规定的？

    《通知》将装修分为基本装修和升级装修，并明确：“所有全装修住宅房源均应提供基本装修方案。房地产开发企业可以根据市场需求及产品定位，提供若干升级装修方案供购房者选择。”

    基本装修要求符合“基本设施配置完备、基本使用功能具备”的标准，达到入住标准。按房屋建筑面积计不低于1500元/平方米、不高于2000元/平方米。经评估，基本装修标准低于1500元/平方米的，房地产开发企业应当进行整改；高于2000元/平方米的，按2000元/平方米计算。

    三、装修价格如何评估？

    “不低于1500元/平方米、不高于2000元/平方米”的标准是如何评估出来的，如何确保评估的公正性？

    首先，由市住建部门负责建立评估机构名录库，要求房地产开发企业在全装修住宅项目预售前1个月，向属地住建部门提交所有房源的装修具体方案（含升级装修方案），并提交委托评估申请。

    在属地住建部门监督下，房地产开发企业从评估机构名录库中随机选取一家评估机构，并签订价格评估委托合同。

    其次，评估机构根据房地产开发企业提供的资料，参考现行计价依据，结合项目所在地评估期市场化可比价格水平进行评估，并出具价格评估报告。

    评估机构及其从业人员应依法独立开展评估业务，确保评估结果客观、公正，不得违背职业道德、玩忽职守或与房地产开发企业串通、弄虚作假；房地产开发企业应当积极配合评估机构工作，不得干扰其正常的评估活动，不得以贿赂、利诱等不正当方式干扰价格评估活动。

    对于违规行为，评估规则明确了相应的信用惩戒、限期整改、暂缓受理预售申请等处理措施。

    四、交付标准样板房有哪些监管措施？

    交付标准样板房可在售房源内设置，也可以异地就近设置。全装修住宅项目应至少设置1套基本装修交付标准样板房，有升级装修方案的，也应设置相应的交付标准样板房。交付标准样板房应严格按照对应的装修具体方案建造，并在预售前完成。

    交付标准样板房保留期为全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月，或自建设项目竣工验收合格之日起不少于2年。

    交付标准样板房应当与对应户型的交付房屋保持一致，“所见即所得”，不得加装交付标准以外的软装和家电、家具、灯具等设施设备、装修材料和装饰物品。

    未设置交付标准样板房的户型，房地产开发企业应书面告知购房者该套型与交付标准样板房的差异。

    房地产开发企业设置展示效果的非交付标准样板房，应在样板房入口处醒目标识“非交付标准样板房，仅供购房者参考”字样。样板房内非交付标准的设施设备、装修材料和装饰物品，均应采用醒目标识提醒购房者。未设置交付标准样板房的户型，不得设置非交付标准样板房。

    全装修住宅项目预售前，属地住建部门组织评估机构对交付标准样板房进行现场检查、核对，交付标准样板房与装修具体方案相符的，方可对外开放。

    交付标准样板房的检查、核对结果，原则上不作为房地产开发企业在商品房装修纠纷中有关事项的免责依据。

    交付标准样板房保留期内不得擅自变更展示内容，不得擅自拆除、移位或调换。房地产开发企业应留存交付标准样板房的主要装修材料样品，留存期限与交付标准样板房保留期限一致。

    异地设置的交付标准样板房移位至可售房源的，除两者的户内空间尺寸、装修标准和装饰效果等应当保持一致外，还需按照规定履行相应的书面告知购房者、向属地住建部门报备、经住建部门组织检查核对等程序。原交付标准样板房需在可售房源内的交付标准样板房开放满30日后方可拆除。

    新政还对房地产开发企业在样板房管理中的违规行为、不诚信行为，规定了相应的监管及惩戒措施。

    五、如何避免购房者被迫选择升级装修？

    《通知》规定，所有全装修住宅房源均应提供基本装修方案，房地产开发企业应当尊重购房者选择基本装修方案的权利；商品房预售许可之日起3个月内，购房者可以自由选择基本装修方案或者升级装修方案，3个月届满未售出的房源一律按基本装修标准确定具体装修方案。

    以上规定主要出于两方面考虑：一是有利于房地产开发企业合理安排装修工程与主体工程的施工衔接，以及装修主材和有关设施设备的采购需要；二是有效防范并杜绝房地产开发企业为推销升级装修方案而捂盘惜售，待预售许可之日起3个月届满后强迫购房者购买升级装修住宅。

    为确保这一政策落到实处，各级住建部门除了向相关企业加强宣传外，还将会同相关部门严肃查处捂盘惜售或违背购房者意愿强行推销升级装修等违规行为。

    购房者也可以就房地产开发企业的捂盘惜售、违背购房者意愿强迫选择升级装修方案等违规行为，向属地住建部门提供线索或进行投诉。

    六、采取哪些措施解决全装修质量问题？

    下一步将坚持以问题为导向，将监督力量向群众关切的热点倾斜，强化住宅全装修质量通病的事前监管。

    具体是：强化住宅全装修工程施工过程管理，督促参建单位严格对照标准规定落实施工质量的检验制度，做好全装修过程中各项隐蔽工程的质量检查。

    强化工程验收管控，督促参建单位严格落实分户验收制度。对群众关切的质量缺陷，在分户验收抽查中予以重点关注，并做好交付标准样板房装修质量的现场检查工作。

    强化惩戒措施，对监督中发现弄虚作假、降低标准，以及将检验不合格工程按合格工程处理等行为，加大惩治力度，并纳入建筑市场信用体系。

    健全和落实住宅全装修购房人参与质量监督机制，确保购房人开放检查日、购房人监督小组等形式落到实处，减少交房后的质量纠纷与投诉。

    七、对购房者选购全装修住宅有何建议？

    选购全装修住宅时，要尽可能充分了解相关信息，具体可以参考以下几个方面：

    第一，查阅该项目的装修方案（包括基本装修方案和升级装修方案），了解装修方案中的装修设计图、装修主要材料和设施设备的品牌、型号、材质等主要内容；

    第二，查询装修价格评估报告，了解装修价格构成；

    第三，参观交付标准样板房，查看装修设施设备和装修材料的品牌、型号等，体验交付标准的房屋装修实际效果。

    八、新政何时施行，适用哪些项目？

    《通知》的正式实施时间为2020年8月1日，此后取得预售许可的全装修住宅项目（包括首次预售和加推的预售批次），都要按照《通知》的相关规定执行，其他项目可以参照执行。

    2018年5月1日起新领取施工许可证、除拆迁安置房外的所有新建商品住宅项目，都适用此次《通知》的有关规定。新政施行范围以外或在土地出让合同中已约定实行全装修的商品住宅项目，也应当按《通知》有关规定严格执行。

    另外，《宁波市人民政府办公厅关于推进新建住宅全装修工作的实施意见（试行）》（甬政办发〔2018〕39号）及相关配套政策规定与这个《通知》要求不一致的，以《通知》为准。

    九、新政对我市房地产市场有何影响？

    《通知》的出台和基本装修标准的明确，将让房地产开发企业在拿地测算时更加科学、理性，有利于稳定地价、稳定预期。

    同时，《通知》中的相关政策措施将有助于提高装修价格的透明度，促进企业诚信经营，减少因信息不对称造成的矛盾纠纷。

    此外，《通知》的实施还有助于激发房地产开发企业按照自己的经营策略凸显楼盘定位和品质，提升装修品质的积极性。

    十、住宅全装修实施范围是否有变化？

    范围未发生变化，仍以2018年划定的范围为准：海曙区、江北区、鄞州区行政区域，机场路-鄞州大道-福庆南路-甬台温高速-盛莫路-聚贤路-甬江-世纪大道-东昌路-望海南路-北环路所围范围。

    记者 周科娜 通讯员 廖鑫 潘琳