对于限售期未满、无法网签也无法过户的二手房的交易乱象和风险，本报此前已经多次作过报道，也有购房者因此损失了好几万元的案例。

    但有些房产中介依然在售卖着限售房，有知名网站依然在放任“牛头不对马嘴”的限售房源登记、挂出，也依然有买卖双方因为交易限售房而闹上法庭的事……

    最近，法院方面就有一起限售房交易纠纷判例。其中的一个细节，特别值得注意！

    买卖限售房引发纠纷

    这起官司，事件经过不算太复杂。

    租客张女士，要买下自己租住的一套位于鄞州、面积约73.5平方米的房子，于去年5月11日通过中介，和房东签了买卖合同。

    双方约定，张女士在2020年5月31日前付50万元首付，同时房东交房，余款在办下按揭、银行放款后直接支付给房东。

    因为这是一套限售房，签合同时限售期未满，因此双方另外约定：“最晚于2021年7月8日办理过户，到时房价无论上涨或下跌，双方都遵守2020年5月11日合同定价，按时办理过户交易手续。”

    合同中还有一条补充约定，大意是，从双方签约的次月起，一直到两年限售期满的房屋月供，均由买方支付。

    算下来，张女士得每个月另付月供6480元，一连付13个月，总额84240元。

    这套限售房，双方合同约定的总价是182万元，单价25000元/平方米不到。而加上月供费用，总价就超过了190万元，折合单价接近26000元/平方米。单价价差，有1100余元/平方米。

    据法院认定的事实，在签了合同后，张女士就向中介业务员提出，因房屋过户时间晚、风险大，希望中介跟房东商量一下，能否将首付时间推迟到房屋过户时，当时还没付的定金2万元到2020年5月底再给，如果房东不同意，急着用钱的话，想卖给别人也可以。

    张女士也和房东作过直接交涉，认为代付月供后房屋总价应该还是合同约定的182万元，而不是额外再多加近8.4万余元、变成190多万元。在法庭上，张女士表示，这套房子190多万元的总价，超出市场挂牌价，与常理不符。

    房东自然没同意。于是张女士将房东告上法庭，认为自己对房东要求的价格存在重大误解，请求撤销涉案《存量房屋买卖中介合同》。

    法院判决买家败诉

    这起官司的争议焦点，是买家为房东代付月供的这笔费用不包含在合同约定房价中，算不算买家的重大误解？

    根据相关法规，因重大误解订立的合同，当事人一方有权请求人民法院撤销。

    法院指出，所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及民事法律行为法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者实施民事法律行为的目的。

    这起官司的一审，法院综合买卖合同、买卖双方的沟通记录等，对买家张女士关于其签订合同时真实意思为“月供包含在182万元内”的主张不予采信。

    同时，因为涉案房产是限售房，双方过户时间定在2021年7月8日，也即大额购房尾款（须通过商业贷款）实际在2021年7月之后才能支付，但交房时间却定在首付日2020年5月31日。法院认为，在这种交易模式下，再参考宁波房产市场行情，张女士为购得涉案房产须支出的总额1904240元并未明显偏高——也即，即便张女士在签订合同时存在单方的认识错误，但并未使其利益受到较大的损失。

    所以，一审，法院判张女士败诉。日前公布的二审终审判决书，也驳回了张女士的上诉。

    如何禁绝限售房买卖？

    因为只能在限售期满后才能网签、过户，限售房的交易时间，显然比正常的二手房交易要长很多，短则多数月、长则多一年两年。

    在这个过程中，不管是买方还是卖方的情况发生变化，都有可能导致交易生出各种波折。

    俗话说，“没有买卖就没有伤害”。那么，如何才能禁绝限售房的买卖呢？

    有房产中介人士认为，很重要的一点，是禁绝限售房源信息的挂出。买房的人在市面上看不到限售的二手房源，自然也就不会有接下来的限售房交易。

    但是，尽管房管部门三令五申不准挂牌、售卖限售房源，且也已经对房产中介、房源信息挂牌网站等有过多次约谈、勒令下架，当下公然挂售的限售房源信息仍然不在少数。

    记者昨天在安居客网站上，随便查询了几个限售小区——即其当时预售证领取时间是在2017年10月1日后、小区交付至今未满两年、其中住宅房源肯定还在限售期内的，发现依然有大量限售房信息挂出，并且限售房的房源核验码“牛头不对马嘴”的情况依然突出。

    比如姚江新区的奥金府，去年才交付，肯定还在限售期内，而这套限售房源在安居客上的挂牌信息中，自个儿就承认了房源核验码是慈城的古城新境小区的：还有一套位于集士港的桃花源郡的限售房，核验码也是自己承认是完全搭不上边的繁景花园的。

    至于房源核验码在宁波市房产交易信息服务网上输入后，显示为“没有找到您的信息”，即所挂房源无法验真的情况，也是不少。

    比如同样在姚江新区的尚江府一套限售房源，安居客上号称“官方核验”“安选”的“品质好房”，房源验真结果却是查不到。

    顺便还提一下，根据于2020年5月1日正式施行的《宁波市地名管理条例》，用姚江金茂府、桃花源、望江府这些楼盘推广名而不用它们的正式地名，也是违规行为。记者 曾梅