2020年，仍是宁波楼市火热的一年，但由于调控加码，也有不少新变化。记者根据市房管中心最新发布的权威数据，试着为2020年宁波市区的住房成交情况作了一份“年报”。

    市五区新盘被严格限价

    涨价迅猛的奉化新盘有新变化

    2020年，在严格限价之下，市五区新盘中，价格上涨明显的极少。

    市五区内，在调控新政施行后有过两次及以上领证的新盘有11个，分别是：湾头的星湖湾，庄桥的云栖兰汀苑、宝辉尚城，慈城新城的映辰府、御章府，骆驼的海映澜庭，九龙湖的桂语风荷、云溪峰境，高新区的春月江澜湾，邱隘南的新东城阳光苑，梅山的映海潮苑。

    11个新盘中，几次领证的备案均价基本上没有任何变化。像星湖湾，在2020年6月底、7月底、11月中旬的三次领证中，备案均价均在38600元/平方米上下。

    下面三个表格依次是奉化地铁琎琳站、大成东路站、金海路站3个板块内的新盘，在2019年以来的备案均价变动情况——高的，一年间房价涨幅已经超过35%！

    展望

    而在房价走高的同时，奉化地铁沿线新盘“开一次、光一次”的神话，也在2020年底被打破。像地铁琎琳站、大成东路站附近的新盘，开盘时的去化率，低的只有50%多点了。

    这两年，北仑主城区、小港、姜山、杭州湾新区等板块，都经历了新盘动辄“光盘”-价格上涨-去化率降低的过程。

    显然，不存在无限上涨的房价！房价涨到一定程度后，对于购房需求的抑制作用是相当明显的。短期内，一个区域的房价“天花板”，通过新盘的去化情况是可以感受到的，也会切实表现出来。

    当然，相比新房，2020年宁波二手房的价格涨幅令人感受更强烈些，特别是“公民同招”政策施行后，一些优质学区内的“老破小”二手房涨幅较大。

    从另一个角度观察，也正是在二手房价格的持续上涨中，一些限价的新盘才会有了明显的“一二手倒挂”现象，才会热卖。

    如果接下来没有“一二手倒挂”的现象，宁波楼市又会呈现怎样的景象呢？

    限售房解禁潮会不会来临？

    也许，从2021年开始，“一二手倒挂”这个名词会开始接受考验。

    宁波于2017年10月1日起施行市五区商品住宅限售两年的政策。按照本地市场机构华星研策的测算，从2021年开始的三年，宁波将会迎来限售房的“解禁潮”，三年总套数，约有10.8万套之巨！

    如果二手房市场供应量因此大增，房东除了要和限价新盘“抢”买家，还要和其他房东竞争，其中一些急需资金的房东，会不会降低售价？

    值得注意的是，在2020年的最后两个月，市六区二手住房的成交套数有了明显的回升。据房产中介人士反映，其中相当一部分原因是：临近年底，一些急着用钱的房东降价售卖。

    2021年，新房和二手房之间的价差会不会缩小，进而导致“一二手倒挂”的趋弱甚至消失？可能是各界都会关注的一个问题。

    银行房贷会不会收紧？

    在房价之外，对购房需求构成重大影响的还有银行的房贷政策，从某种程度上来说，这比房价更值得关注！

    在宁波楼市调控“加码”政策中，已经提高了二套房的首付比例。

    在2020年的最后一天，央行、银保监会还给各大银行划了房地产贷款的“两道红线”，其中包括各大银行个人住房贷款占比的上限。

    从2020年全年的LPR利率走势看，与房贷息息相关的5年期LPR，从5月份开始就没变过。如果在新的一年里，银行房贷政策趋严，放贷额度收缩、利率提高，或将会对购房需求造成极大影响，进而影响楼市包括成交、价格等在内的整体走势。

    租赁住房市场会不会全面启动？

    另外，可能影响到2021年购房需求的，还有租赁住房市场可能全面启动。中央经济工作会议、全国住房和城乡工作会议都特别提到，今后要大力发展租赁住房，土地供应要向租赁住房建设倾斜。并且还提及，要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利——也就是“租购同权”。

    2020年7月，宁波作为全国8个城市之一，入选新一批全国租赁住房试点城市，获得国家三年总计24亿元专项资金支持。按照计划，2020年-2022年，宁波要新增各类租赁住房不少于13万套（间），其中新建、改建不少于6.7万套（间）。

    2021年，宁波在租赁住房市场培育上很可能出“大招”！

    另外，2020年大量的安置房用地出让——其中不少还是雅戈尔、旭辉、金科、新希望等知名房企代建的，也可能影响到二手房市场的供应，进而间接影响新房市场成交走势。

    根据2020年市区涉宅用地出让数据，市区成交的安置房接近20宗，可以形成约245万平方米的建筑面积；如按房源套均面积70平方米估算，约为3.5万套。

    租赁住房也好，安置房也好，还包括这两年商品住宅楼盘中配建的人才房以及供地新建的人才房，都可能分流商品住房、二手住房购买需求，进而影响楼市整体走势。记者 曾梅 实习记者 施文