在等待了近两年时间后，划船未来社区试点创建项目，征收程序终于全面启动。近些天，正在开展征收意愿征询的划船社区的居民们，心情应该如高温天气般热烈。那么，是直接拿回迁房好呢？还是拿货币补偿、然后以优购兑票去购买商品房好？要回答这个问题，显然首先要搞清楚拿回迁房的计算方式，以及拿货币补偿后优购商品房的计算方式。

    现在，我们就来相对精细地算笔账，结果仅供参考。

    按照征收补偿方案征求意见稿所示的调查基本情况，划船未来社区试点创建项目涉及被征收住宅户数约4566户，建筑面积约26.7万平方米。也就是说，划船社区住宅平均建筑面积，约为58.5平方米。

    出于计算方便，我们就以产权证上建筑面积为58平方米的住宅为例，相对精细地来计算下——拿回迁房的话，能拿到多大的回迁房？自己要出多少钱？优购商品房的话，不同套型的商品房，又分别要出多少钱？

    这个计算过程，把从小就数学差的小记差点看疯掉了，所以，小记自作主张，先直接把结果抛出来（相关计算过程请扫左边二维码）：

    拿回迁房

    现在一套58平方米的老房子，在扩户、靠档后，最终能拿到一套80平米的回迁房。

    如按2024年底回迁房可交付，临时过渡费拿三年算，不考虑这三年的利息收入、租房支出、回迁房装修款等，则全部征收补偿所得的钱，在结算完房款后，还能剩余6万多元。

    优购商品房

    现在一套58平方米的老房子，拿货币补偿，然后在指定银行三年定存，三年后以优购兑票换购全装修的商品房，装修标准按2000元/平方米算，不同套型的商品房要自己拿出的房款（其中包括了基础装修价款），列表如下——

    从上面的计算结果可以看出，拿回迁房，负担轻，不用自己出一分钱，老房变新房，地段还是现在的地段，社区配套还比现在更好。

    据记者了解到的信息，划船未来社区征收安置最基本的一个原则，是不减少住户的实用面积。

    现在划船社区多层、没电梯的老房子，得房率按90%算，58平方米的实用面积大概是52.2平方米。高层带电梯的回迁房，得房率按75%算，80平方米的套型实用面积60平方米。

    这多出的7.8平方米的实用面积，差不多可以做一个蛮大的书房了。

    不过，相比其他异地安置的征收项目，“原拆原建”的划船未来社区，有一点可能让一些住户觉得“吃亏”——没有地段等级差带来的面积增加。

    还是举个例子。

    像李惠利医院旁边的贺丞路258弄征收，和划船社区一样，地段等级是一级，安置房安排在陈婆渡、地段等级则是五级。按照政策，地段等级每降低一个等级，可增加5平方米的安置房面积——一级地段的房子拆了、安置到五级地段，那安置房就可以多20平方米！

    而划船未来社区因为是“原拆原建”，就没有这20平方米的面积增加。否则，58平方米的老房子，就可以变成100平方米的回迁房了……

    鱼与熊掌不可得兼啊！

    安置房面积增加、但地段从一级变成五级，和地段依然在一级、安置房面积少拿相比，你觉得哪个对你更有吸引力？从记者在划船社区内随机问的不同年龄的多位居民的意见看，基本都更愿意选好地段，“原拆原建”。

    另外，拿回迁房，只能严格按照征收政策来，不能“跳档”——即58平米的老房子，只能靠80档的回迁房，即便愿意自己掏钱买面积，也不能靠到90档、100档或者更大面积的回迁房。

    这对于想住得更大、更舒服的被征收人来说，有点遗憾。所以，这次划船未来社区征收，创新地推出了优购商品房的办法。

    全省首创的优购商品房办法，是这次划船社区征收最大的亮点之一。

    对于纠结能拿的回迁房面积不够大、想改善居住条件住大房子的被征收人来说，这个优购商品房的新办法，就是为你们准备的！

    优购商品房实行限价方式销售，毛坯销售均价不高于39500元/平方米，而优购部分面积预测优惠均价为31820元/平方米。

    可以用优购兑票换购的那部分商品住宅面积——这部分面积也遵循“套内面积不减少”原则，优惠后单价不到32000元/平方米，这与目前同类地段在售、待售商品住宅相比，显然很有吸引力。

    像去年底开盘的徐戎的春熙潮鸣府，全装修住宅备案均价41500元/平方米（拿地时高层毛坯均价限37000元/平方米、小高层毛坯均价限39500元/平方米）。

    今年4月开盘的波特曼旁的三里江印府，全装修住宅备案均价接近38500元/平方米（拿地时毛坯销售均价限36500元/平方米）。

    待售的兴宁桥旁华润原金钟地块项目，拍地时限定的毛坯销售均价是38100元/平方米，加上基础装修包，肯定超过4万元一平方米了。

    当然，优购兑票只能以优惠价换购到一部分商品房面积，剩下的面积，得按39500元/平方米的均价购买。如上面表格所示，加上2000元/平方米的基础装修包的话，要付出的房款，还是不少的。

    而毛坯39500元/平方米的这个均价，相较三里江印府36500元/平方米的毛坯均价的话，三年总涨幅8.22%，年均涨幅2.74%。

    优购商品房值得还是不值得，可能主要就看你对接下来三年宁波房价走势怎么判断了。

    如果觉得年均涨幅肯定能达到或者会远远超过2.74%的，那就值得优购；如果觉得三年后房价比现在还会跌掉一些，那不如就拿货币补偿、不签优购兑票协议，到时候再去市面上买更便宜的商品房，或者就安心拿回迁房。

    记者 施文