当前楼市形势之下，不少二手房东着急于手头房子的无人问津。

    相比之下，刚刚过去的宁波法拍房市场，却收获了接近60%的成交率！

    如此差别的原因何在？今天，我们就相对细致地来分析一下11月份宁波市六区法拍住宅的成交情况，试着回答“什么样的法拍房容易被拍走”这个问题。

    堪称“逆天”的 高成交率

    据阿里拍卖平台信息统计，11月份，宁波市六区共挂出司法拍卖的住宅65套，其中成交38套、流拍27套，整体成交率达58.5%。

    成交的38套法拍住宅分地域看，奉化区最多，13套；然后依次是鄞州区6套、镇海区7套、北仑区6套、海曙区3套、江北区1套、高新区1套、东钱湖1套。

    如果我们以10月份市区二手住房的挂牌量、成交量数据作对比，则法拍房市场这样的一个成交率，堪称“逆天”的高。

    据宁波市房产交易信息服务网数据，截至10月底，市六区二手住房挂牌总套数71659套；而房管部门数据显示，当月市六区二手住房成交套数是1358套。由此可以得出，10月份市区二手住房的总体成交率还不到8%。考虑到并不是所有的二手房都会挂牌到官网，实际成交率应该还要低。

    法拍房市场如此之高的成交率，一方面与宁波对法拍住宅不限购、购买群体相对更大有关，另一方面则与法拍房的起拍价较市场评估价折价普遍比较高、有机会“捡漏”有关。

    那么，什么样的法拍房——包括价格、套型面积等，相对更容易被拍走呢？

    绝大多数 市价打七折起拍

    统计显示，成交的38套法拍房中，有33套的起拍价是评估公司给出的市场评估价（以下简称市场价）的七折及以下，最低的一套甚至打到了市场价的五五折！

    而起拍价等于或高于市场价的总共9套法拍房中，有7套流拍，流拍率接近80%。

    当然，最终的成交价相较市场价，折让没有那么高。其中，更不乏成交价高于市场价的。

    统计显示，这38套法拍房中——

    成交价相当于市场价打了七折还不止的，有5套，占比13.2%；

    成交价相当于市场价打七折多的，有6套，占比15.8%；

    成交价相当于市场价打八折多的，有12套，占比31.6%；

    成交价相当于市场价打九折多的，只有2套，占比5.2%；

    成交价高于市场价的，有13套，占比34.2%。其中包括2套相对特殊的市场价低于起拍价的房源。

    从以上统计，我们或许可以对急着想出手手头房子的二手房东说，目前楼市形势下，心理价位起码得低于市场价10%-20%，才有可能吸引到购房者，有机会较快成交。

    最受“嫌弃”的是这类面积的房源

    一直以来，市区二手房市场上相对比较容易卖的，是小面积、低总价的房源，法拍房似乎也如是。

    统计显示，上月市六区成交的38套法拍住宅中，总价低于300万元的有31套之多，占比近82%。

    但从套型面积看，90平方米以下的和140平方米以上的法拍房，成交率差不太多；而90平方米-140平方米的，成交率明显要低一些。

    11月份市六区总共65套法拍房中——

    面积90平方米以下的共18套，成交12套，成交率66.7%；

    面积90平方米-140平方米的共31套，成交16套，成交率51.6%；

    140平方米以上的共16套，成交10套，成交率62.5%。

    值得一提的是，位于鄞州公园南面的江山万里星耀阁一套面积139.6平方米的法拍房，市场评估价近6.2万元/平方米，而起拍价定在4.3余万元/平方米，相当于市价打了七折，最终仍然流拍。而贝壳平台显示，今年4月份，同小区有一套约130平方米的二手房，当时还以近6.5万元/平方米的单价成交了。

    不过，只要价格足够有诱惑力，还是不乏有兴趣者。星耀阁这套法拍房目前已经重新在阿里拍卖平台上挂出，这次起拍单价定在3.45万元/平方米，相当于市场评估价打五折多，虽然距开拍还有十几天时间，但已经有人早早缴纳了保证金、报名参拍。

    “特别”的法拍房很受青睐

    而高端改善人群，对于法拍房市场上较为稀缺的房源的兴趣，则似乎愿意不惜重金。

    上月有一套江南一品的独栋别墅，证载建筑面积700多平方米，起拍价2260万元不到，而最终拍了75轮，以近3370万元成交，成交总价较起拍总价高出1100多万元！

    另外一类特殊的房源，在法拍房市场上也一直是极俏的存在——即有拆迁预期的房子。

    上月奉化有2套老房，土地性质都是国有的。其中一套位于岳林街道明化村李家（地铁金海路站西面）的法拍房，外面围墙上写了“拆”字，有7人参拍、拍了144轮，最终成交价比市场评估价还高出近30%。

    还有一套位于奉化老城区东门小路街弄（奉化区政府东南面）的法拍房，拍了118轮，起拍价38万元，而最终成交价78.5万元，翻了一番还不止。记者 曾梅