宁波市房产市场管理中心2日发布11月份全市住宅成交数据：

    全市二手住宅共成交3220套，环比上升30.4%；其中市六区成交1956套，环比上升44%。

    全市商品住宅共成交4983套，环比下降22.3%；其中市六区成交2860套，环比下降34%。

    市区二手住房成交量至此结束“七连跌”！

    而在商品住宅成交量大降的背后，另有一个数据，特别值得关注。

    二手房市场触底反弹了吗？

    从今年4月份以来，宁波市区二手住房成交量逐月走低，连跌了7个月。11月份，终于止住跌势。

    各区环比升势明显

    看各区表现（鄞州数据不含高新区、东钱湖，北仑数据不含梅山、大榭和保税区）：

    鄞州区成交489套，环比上升27.7%；海曙区成交391套，环比上升28.6%；江北区成交125套，环比上升60.3%；镇海区成交180套，环比上升9.1%；北仑区成交182套，环比上升30.9%；奉化区成交458套，环比升幅更大，高达167.8%。

    从记者走访房产中介门店所了解到的情况看，近段时间不少门店的生意确实有了一定程度的回暖。有几家中介门店的店长反映说，10月份时候吃了“鸭蛋”、完全没开张，而11月份都有了三四单生意。

    数据回升受两方面因素影响

    市场分析人士认为，市区二手住房成交量的回升，应该主要是以下两方面因素的影响：

    一是市场成交持续困难之下，“认清形势”的一些二手房东，选择了主动降价以求促成成交。

    有套宋诏桥小学、中学学区的小面积二手房，房东之前要价230万元，最终成交价203万元，降幅约12%。还有不少成交的二手房，其最终成交价较房东最初挂牌价，降幅甚至超过20%。

    二是部分银行近段时间房贷额度相对趋于宽裕、放款周期缩短，也在很大程度上使得二手房成交速度加快。

    目前成交量仍然处于低位

    但单就一个月的数据来判断二手房市场已经触底，恐怕为时尚早。需要看到的是，市区二手房的挂牌量仍然极其庞大。据宁波市房产交易信息服务网数据，截至11月底，市区在房产中介处挂牌待售的二手住房总套数有7.8万余套！较10月底新增近6350套。而11月份市区二手住房只比10月份多卖了600套不到。

    同时也要看到，从历年数据看，一个月2000套不到的市区二手住房成交量，仍然是在低位。今年11月市六区1956套的成交量，仅是去年同期5698套的三分之一左右，同比跌幅接近70%，甚至还比不过去年同期鄞州一个区的成交量（2004套）。

    业内人士判断，后续应该还会有更多限售到期解禁的次新房会入市，二手房市场整体的待售房源量，可能还会持续处于高位。

    在这样的供应态势下，市场恐怕还会有一个较长时间的“挤价格水分”的过程，二手房东如果看成交量回升就想提价，“不是明智之举”。

    B

    新房成交量大降背后……

    11月份，市区商品住宅成交量堪称“断崖式”下跌，全月只成交了2860套，环比减少34%，同比降幅更高达46%，接近“腰斩”，并创下近35个月来的新低（剔除有春节、疫情因素影响的2019年2月和2020年2月），只相当于2018年同期水平。

    11月新盘“零认购”竟达一半

    从11月份市区结束线上认购登记的新盘情况看，总共推出22批次新房，其中“零认购”的有11批次，占到一半；认购人数超过房源数的，只有4个盘。

    这22批次新房，住宅房源总数4390套，总报名人数3294人。如果扣除其中的“爆款”崇文花园的报名人数，则其余21个新盘总共4258套房源，只吸引了1066人报名。

    新房市场走冷已是共识

    截至2日晚上，22批次新房中还有6批次新房的中签结果未公示，但就现有完整的报名数据来看，即使它们无一弃购，11月份市区新房整体的去化率，也不过20%左右。

    当然，这里面零认购的新盘，并不全是真的无人问津，只是意向客户较少、不走线上认购登记程序在线下也能随便选购。

    不管如何，新房市场的走冷，已是共识。

    后续商品住宅新增供应量会否不足？

    而业内近期讨论比较多的，还有另一个问题——结合土地成交情况和在售新盘情况，后续商品住宅的新增供应量，会不会不足？

    从房管部门数据看，似乎有这种迹象。

    今年前11个月，市六区商品住宅新增供应量最高的是3月份的9335套，6月-9月四个月都在6000套上下，而10月份忽然大降至了不足2800套，11月份有所回升、接近3900套，但相比较而言也还是处于低位。

    分区域看，一直以来是市六区中新盘供应量“主力”的鄞州区（不含高新区、东钱湖），今年最高时候单月新增供应商品住宅房源2300多套，而11月份还不到300套。

    高新区已经连续两个月零供应，且从宅地成交情况看，接下来相当长一段时间可能都会处于没有新盘的状态。

    镇海今年至今有5个月是零供应，9月和10月新增供应不足百套，11月因为有庄市的崇文花园最后一批房源推出、骆驼的新桂沁澜府首开，增至276套。

    海曙、江北商品住宅的新增供应量相对还算充裕，11月份分别有635套、464套，但相较今年高峰时候的动辄上千套，也有明显回落。

    市六区中，只有北仑、奉化，新增供应还比较多，11月份都有千套左右的水平。

    整体而言，市区后续新入市的新盘，已经不是太多。明年尤其是明年下半年市区商品住宅会有多少新增供应，需看接下来第三批供地的宅地成交情况了。

    当然，在新房成交走低之下，供应的下滑，不一定会导致市场的供不应求。2021年结束后，我们将进一步梳理今年已入市楼盘的库存情况、明年新盘供应情况等数据。记者 曾梅

    图表据宁波市房产市场管理中心数据绘制