昨天，工、农、中、建四大国有商业银行发布存量首套房贷利率调整操作细则。结合此前已经公布的宁波首套房贷利率下限（2019年10月至2022年5月为LPR、2022年5月至今为“LPR-20基点”）和四大行细则，通俗解读如下：

    哪些存量房贷可调整？

    一、贷款发放时间或合同签订时间是在2023年8月31日（含）之前的首套房房贷。

    四大行都明确，这类存量房贷，会在9月25日统一批量调整，不用个人申请，调整后当天就会执行新利率。

    注意：非住宅贷款、纯公积金贷款不调，但组合贷款中的商业贷款部分可以调。

    二、当时定为二套房、但现在已经符合首套房认定标准的（以下简称“二套转首套”）存量房贷，也可以调，但需要向银行申请（手机APP、线下原贷款经办银行均可申请）并提供首套房证明等相关材料。

    对“二套转首套”的调整申请，四大行均集中在2023年9月25日（含）至2023年10月22日（含）受理，于2023年10月25日对审核通过的作批量调整、当天执行新利率；对2023年10月23日（含）后申请的，逐笔审核，审核通过后执行新利率。

    注意：截至发稿时，宁波的认定标准还没公布，你当年买的二套房现在是不是已经变成首套房了、证明去哪里打等问题，还要再等等才能明确。另外，申请时具体需要递交哪些材料，需要问当时你办理房贷的经办银行。

    三、固定利率的存量首套房贷，以及没有转换成“LPR±基点”、还是以基准利率上浮/下浮定价的存量首套房贷，也可以调，但需要先向银行申请转换成“LPR±基点”，申请时间同上面的“二套转首套”。

    注意：转换，主要是转出一个加减点水平，加减点=实际利率-4.8%。比如，固定利率是5.1%，转换后就变成“LPR+30基点”。

    四、有拖欠的不良房贷，在还清拖欠本息后，可以调，也要向银行申请。

    房贷利率能降到多少？

    结合四大行细则和宁波实际，简单说就是：

    在2022年5月14日（含）之前放贷的存量首套房贷，最低能调到LPR（目前5年期以上LPR为4.2%）；在2022年5月14日（含）之后-2023年8月31日（含）已发放的或已签订合同但未发放的首套房贷，最低能调到LPR-20基点（目前为4.2%-0.2%=4%）。

    如果你现在的首套房贷利率已经等于或低于4.2%/4%（对应上述时间），银行不会给你调整。

    可能还会有个“彩蛋”——因为四大行利率调整时间定在9月25日，而9月20日会公布最新一期LPR，如果那天公布的5年期以上LPR降了，那在银行利率调整后，你的存量房贷利率还会低于4.2%/4%。

    记者 程旭辉