◎楼盘名称：莲洋大观

　　◎物业类型：写字楼、公寓、商铺

　　◎装修情况：公寓精装修 

　　◎楼盘地址：东港滨海公园南侧

　　◎售楼地址：舟山沈家门

　　东港灵秀街236号

　　◎联系电话：0580-6877777

　　◎容积率：7.0

　　◎绿化率：30%

　　◎物业费：待定

　　楼盘概况

　　莲洋大观总占地面积25100平方米，总建筑面积180000平方米，由5幢高100米的大楼和裙楼组成，物业类型涵盖海景公寓、大面积豪宅、五星级大酒店、商铺及私家泳池。12月8日，大户型的泳池豪宅开盘销售。

　　楼盘声音

　　商业地产不限购

　　商业氛围浓厚精装公寓均价超20000元/平方米

　　莲洋大观共有5幢高层，呈“工”字形分布，中间一幢设计为五星级大酒店，酒店为温德姆集团旗下，配有大型私家游泳池；其余4幢高层为酒店式海景公寓和大户型豪宅，其中12月8日开盘的大面积泳池豪宅共计40套，价格在14500-20700元/平方米之间。之前开盘的位于南面的1幢高层为酒店式精装公寓，户型面积在40-100平方米之间。而位于北面的3幢高层均为大户型房源，户型面积300平方米起。莲洋大观为40年产权的商业地产，所以该项目不在限购范围内。

　　商业氛围浓厚

　　莲洋大观的商铺部分位于每幢高层房源的1-4层，总建筑面积约4万平方米，五星级酒店前面还有一个大型的购物中心，方便居住生活。整体来看，莲洋大观的商业性质比较突出，而居住氛围相对比较淡。停车位方面，高层房源配有地下停车位，而地上约100个临时停车位主要是为购物中心准备的，方便顾客停车。纵观舟山整个房地产市场，有不少房地产项目的度假风格比较浓郁，带有“享受型”特色，而兼具购物和度假风格的项目较少。

　　精装公寓均价超20000元/平方米

　　莲洋大观在售房源中有很大一部分是酒店式精装公寓，公寓房源位于该项目的南边，共计27层，有300多户，主力户型面积在40-100平方米之间；该楼栋配有4部电梯，每层有房源30多户；精装修采用现代简约的装修风格，按四星级酒店标准装修，精装标准约3000元/平方米，包括床、沙发等软装项目，可拎包入住。

　　从目前的房地产市场行情来看，以和舟山最近的城市宁波为例，精装修房源20000元/平方米的价格是一个比较高端的价位，在40年产权的酒店式公寓中更加少见。所以以目前房地产市场的消化能力来说，莲洋大观20000元/平方米这个均价恐怕很难让市场快速接受。

　　户 型 分 析

　　300多平方米狭长户型

　　记者仔细分析莲洋大观酒店式公寓和泳池豪宅项目的户型图，发现这个项目的房源受高层困扰，得房率都比较低。

　　首先，向大家介绍的是12月8日开盘的泳池豪宅的其中一个户型，该户型建筑面积约380平方米，主要功能分区包括三室一厅四卫一泳池。

　　从户型图上我们可以看到，入户门位于客厅斜对面，进门给人的印象是堵得慌；客厅和餐厅相连，组成一个完整的长方形，使得客厅显得有点狭窄；餐厅和厨房相连，但是厨房的门朝向走道，拐个弯才能到达餐厅，较为不便；三个卧房均带有独立卫生间，方便卫生。

　　整体来看，该户型的功能区比较齐全，毕竟面积超过300平方米。但是从空间分布来看，这个户型显得有些别扭，甚至有点怪异。很大一个原因是户型不够方正，太狭长了。莲洋大观泳池豪宅最大的亮点当然是泳池了，该户型的泳池位于房间东北方向，视野很好。

　　接下来介绍的是酒店式公寓的一个户型，建筑面积约86平方米，设计为一室一厅一卫。厨房为开放式，位于入口处。令人比较费解的是房间唯一的一间卫生间位于主卧内部。一般情况下，对于小面积的单身公寓来说，如果房间只有一个卫生间，会选择把卫生间独立出来，而主卧内部不设单独的卫生间。但是此户型的设计一反常态；餐厅的面积显然有点小，但是对于不常在家做饭的度假型购房者来说没什么问题。

　　从面积和户型设计来看，莲洋大观酒店式公寓的得房率是相当低的，这一点是大家购房时应该重视的问题。

　　配  套  搜  索

　　景色宜人 配套齐全

　　莲洋大观位于普陀沈家门海洲路中段，朱家尖大桥脚下，项目东面穿过一条马路即是莲花洋近海，业主在家便可远眺莲花洋，面仰普陀观音像。莲花洋位于舟山本岛和普陀山之间，是游客登普陀山进香的必经航路，午潮时，能见到“莲洋午渡”的美景——洋面波涛微耸，状似千朵万朵莲花随风起伏。除了能将普通的海景、湾景“一网打尽”以外，莲洋大观还有一个非常大的亮点——部分房源两面靠海，就是身处居所便可远眺普陀南海观音像。

　　与别处的海景房相比，莲洋大观最大的优势就是位于舟山本岛，交通方便，生活配套齐全。项目附近的海中洲、灵秀街、海印路、海莲路等路段都是舟山的繁华地带，可轻松享受区政府、图书馆、大剧院、人民医院等市政配套；商业配套方面有凯虹广场、欧尚超市、中瀚大酒店、海中洲海鲜城、沈家门夜排档、滨港路旅游休闲街等购物娱乐场所；休闲方面有青龙山公园、滨海公园等。

　　公共交通方面，莲洋大观位于半升洞码头北侧，朱家尖大桥南侧，与国家级旅游度假胜地朱家尖一桥相连，距普陀汽车站大约5分钟车程。从宁波出发，可在汽车北站乘坐直达沈家门的大巴，在终点站普陀汽车站下车，车程大约2小时。

　　●壹周楼市记者 周约翰