梁国荣

    基本情况

    近年来，我区积极实施农业供给侧结构性改革，深入推进美丽乡村建设，农村面貌有了一定程度的改善。但由于我区农民建房审批已暂停10余年，80%以上的农村住宅仍为旧房。同时，我区还存在约有20%的农村闲置宅基地，目前已通过政府主导、村民自发等方式盘活约40%。

    盘活方式

    为深入贯彻“乡村振兴战略”部署要求，构建高质量健康美丽新奉化，我区闲置宅基地和农房盘活处置势在必行。我区农村宅基地盘活主要是以政府主导为主，村集体（村民）自发组织占少数。其中，盘活的具体方式主要有以下7类：

    一是城中村改造。以城中村改造带动旧城区改造和环境综合整治，改善人居环境，提升城市品质。根据每年确定的城中村改造任务，对改造区块进行拆迁后可建设新的住宅区。如岳林街道斗门村拆迁地块已建成万达广场，集住宅商业于一体，有效盘活周边区块。

    二是农村土地综合整治。通过增减挂钩，整理出土地资源，充分挖掘农村闲置土地潜力，获取土地折抵指标，以有偿调剂增加村集体收入。尚田镇方门村近两年来已完成登山寺畈垦造水田项目、昌蒲岙垦造水田项目，将废弃园地，开发后变为交通、水利配套齐全，适应种植水稻的水田。项目的实施不仅提高了土地指标，同时也提高了土地利用效率，促进了农民增产增收。

    三是新农村建设。通过梳理式改造和功能式全村改造等模式建设新农村。以溪口镇沙堤村为例，为改变原先村庄道路狭窄、遇大雨就受灾的局面，着力提升村庄形象，该村按“一轴、一心、三组团”的方式启动了整村旧村改造工程。该村改造一期已投入6500多万元，建成公寓式住宅168套，三层联排住宅26栋，二层联排住宅12套，已全部安置完毕；二期改造计划投资15199万元，用地面积62.8亩，建筑面积52880平方米，建设农居住宅320套，计划于明年完工。改造后村居环境和整村面貌实现显著的提升，村民住得也更加安心、舒心、开心，沙堤村也成了诸多兄弟村旧村改造的“取经地”。

    四是下山移民梯度转移。结合扶贫、“除险安居”工作要求，做好偏远山区、地质灾害隐患点村民的避让搬迁。如大堰镇大堰村、蒋家山头村等村的下山移民安置在江口街道镇亭家苑小区；溪口镇董溪二村岭脚、董溪二村大树洋，裘村镇翔鹤潭等地已完成避让搬迁，西坞街道四维村杨四岙自然村地质灾害隐患点已落实避让搬迁安置地块。

    五是农民建房。全面推进乡村振兴战略，从保障农民居住权益出发，在《关于规范宅基地管理和农居房建设的实施意见》的基础上，我区又研究印发了《关于深入实施乡村振兴战略加快农村旧村改造的若干意见》，下步将大力推进农民建房工作，盘活农村宅基地，改善农村面貌。

    六是发展乡村旅游。充分抓住发展全域旅游的有利时机，在政府指导下，由村民自发开展民居、民宿建设。溪口镇三石村位于镇西郊，环境优美、交通便利、历史底蕴深厚，同时，著名的“剡溪九曲”的第五曲就在三石村。随着新农村建设的不断推进，三石村通过重点投入，提升旅游配套，将村庄整治与发展乡村旅游相结合，保护和修复村庄传统建筑，结合发展生态休闲光观、农家乐等项目，开发集吃、住、休闲和农家乐活动于一体的三石农庄和元宝山庄项目，拓宽农民增收渠道。

    七是农房租赁。现在有较多的上海、杭州、宁波等“城里人”通过租赁农房的方式来奉化度假、休养，既增加村民收入，又盘活农村闲置农房和宅基地，同时又能加强对闲置房屋的维护。

    利益机制分配

    坚持按照“一村一策、按项目施策”的原则进行利益机制分配。目前，我区有353个行政村，各村之间的经济实力、区位条件、工作班子等各有不同，在宅基地盘活过程中需面对的情况也不一致。因此，必须坚持“具体问题具体分析”，根据各村实际情况确定相关的处置政策。采取增减挂钩、下山移民等盘活方式，一般由政府制定统一的大致方向性政策，但每个项目实施补偿标准不一致，需按实际情况进行优化。拆建项目补偿最高，地质灾害避让搬迁、增减挂钩和下山移民次之。

    政策法律法规实施存在的问题

    在农房租赁和民宿建设等宅基地盘活过程中，要重点把握宅基地所有权归属村集体、使用权归属村民不能转移的基本要求。土地管理法明确规定宅基地不能买卖、转让、抵押，这对农房的转移造成了困难。

    下步，该局将通过探索农村宅基地“三权分置”改革，适当突破原有政策限制，放活农村房屋使用权的转让、抵押等，使农村宅基地发挥应有的作用，为乡村振兴体现资产优势，助力新农村建设，解决农民融资难题，激活农村闲置宅基地和农房的利用，推动农村经济发展。

    作者系宁波市自然资源和规划局奉化分局副局长