丁安 绘

　　□王 岚 李浩波

　　“业主交的物业费、小区停车费、共有部位经营收入到底有多少，又用到哪里去了？”小区物居矛盾往往缘于业主对物业服务收费和使用不透明的质疑。

　　面对这种情况，更好的做法是把物业维护费用和物业管理服务费用分开。江东时代华庭小区率先尝试这一物业服务模式。

　　签订合同 赏罚分明

　　２０１４年１２月３１日，江东时代华庭小区业委会杨主任代表全体业主，与小区物业服务公司江东新天地物业管理有限公司签署了２０１５年的物业服务合同。有别于以往，此次小区将尝试采用酬金制计酬的管理模式，合同期一年。

　　酬金制收费模式是指业主向物业服务企业预交物业服务费用，物业服务企业在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金，其余用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

　　记者在合同中看到，２０１５年该小区的年度预算支出总额约８７．８５万元，双方明确了物业服务公司可提取的管理者酬金比例为总支出的６％，即５．２７万元。

　　合同中，业主委员会给物业企业设定了物业费收缴率达到８０％、服务满意度超过８５％和公共设备设施完好率高于９８％三条考核“基本线”。第三方与业主共同参与考核，考核结果作为酬金调整的参考依据。

　　“我们将尽量做到赏罚分明。物业公司服务得好，我们要奖励，并考虑调高第二年的酬金提取比例。如果考核不达标，我们也将按约定扣减一定酬金。”杨主任说。

　　物业盈亏　一目了然

　　江东新天地物业管理有限公司服务时代华庭小区已有八年，长期以来，一直按１．６５元每平方米的收费标准收取物业费用。但由于人工成本不断上涨，物业公司越来越不堪重负。去年，物业公司萌生了退管的想法。

　　物业公司负责人王伟丰告诉记者，近年来，公司每年公示的财务状况显示入不敷出，但业主们并不相信，认为既然亏损为什么你们还服务下去呢？“事实上，因为与业主、业委会都建立了良好关系，我们一直在尽量维持。但去年最低工资标准和社保基金又作出调整，我们全年光人工支出又净增５万多元，实在支撑不下去了。”王伟丰说。

　　物业公司不得不走，业主其实也不愿意换物业公司。这种情况下，江东区住建局与白鹤街道齐心协力，合力推荐了酬金制服务模式，推动时代华庭小区成为我市首个酬金制试点物业小区。

　　“酬金制其实就是业主管账，我们通过服务拿固定收益。”王伟丰说，这种管理模式下账目更加明白，能还物业公司一个“清白”。

　　业主物业　各司其职

　　业主要自己当家了，首先得摸清小区家底。在江东区物管中心帮助下，第三方专业评估机构先行介入，将小区的所有收入支出摸了个透。

　　“这有利于我们堵住各项‘跑冒滴漏’。”杨主任说，以前物业服务实行的是包干制，业主交了钱，盈亏就是物业公司的事了，不需要管太细。“但现在不同了，多花的都是业主的钱，不能不看牢”。

　　酬金制下，业主的关切决定了物业服务的内容和质量。

　　与此同时，业主的自主管理意识也越来越强。“前些天，有业主反映楼道灯‘长明’，叫我们维修。放在以前，这多用的电费是我们支出，业主们并不上心。”王伟丰说。