周建平 摄

庄豪 绘

　　董小军 宋 瑶  

　　婚后共同贷款购买房屋，产权如何认定？

　　夫妻结婚后，用共同的收入购买房产，只要没有对房产如何分配进行特别约定，无论房产证登记在一方名下还是登记在双方名下，也不管房屋是贷款购买还是全款购买，这个房产在法律上就明确属于夫妻共同财产。

　　但必须注意的是，当房产登记在一方名下时，另一方可能面临一定的风险。这种风险并不在于财产性质会发生改变，而在于虽然财产在你名下，却可能无法获得。我们先来看一个案例：

　　余姚的洪女士与陈某结婚后共同经营，赚了不少钱。几年前，两人在余姚城关购置了两套面积很大的住房用于出租，总价值超过400万元。去年，洪女士发现丈夫多次到澳门参加赌博并包养情人，便提出离婚。令她没想到的是，输了很多钱的丈夫早已瞒着她，偷偷将两套住房出售，所有的钱都用于赌博。洪女士立即向法院起诉，要求分割家庭财产，这一诉请得到了法院的支持。为追回房款，洪女士又提起诉讼，要求撤销丈夫偷卖房子的行为，但法院经过审理，认为房屋买卖关系成立，不予支持。

　　至此，洪女士欲哭无泪，巨额的财产成了看得见却拿不到的泡沫。

　　为何会出现这样的情况？民事庭法官给出了答案。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（三）第十一条规定，当一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，如果第三人，也就是买受人是善意购买，支付了合理对价并办理了产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。权益遭受损害的一方只能在离婚时请求擅自处分的一方赔偿损失。在本案中，洪女士的丈夫陈某将双方共有但登记在他名下的房子卖给了他人，整个出售过程符合法律，相关手续也已完成，买受人并无过错，因此，洪女士无权要求撤销这笔买卖，只能要求陈某赔偿。

　　为此，法官提醒夫妻双方在购房时，应将双方姓名同时签署在购房合同、发票等资料上，并将房产证办理在双方名下，以避免日后发生夫妻一方擅自处分的情况。

　　夫妻一方婚前按揭购房，登记于一方名下，婚后共同还贷，离婚时如何分割？

　　在所有涉及房产分割的离婚案中，这种情况最为复杂。

　　最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（三）第十条有这样一个规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记在首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。双方不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应的财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”

　　据介绍，最高人民法院当初为制订“司法解释三”向全社会征求意见时，有公众曾对该规定的可操作性提出质疑：如何证明每次归还的贷款的具体数额，难道得保留下相应的存根或者凭条？对此，民事庭法官表示，我国实行夫妻财产共有制，除非有特别约定，不论是一方用个人的婚后工资还贷，还是用双方的婚后工资还贷，均为婚后利用共同财产还贷，另一方无需举证证明。

　　但对于需要分割的财产部分，可能涉及到几个因素：一共还了多少贷款、实际支付多少房款、离婚时房产的实际市场价等等。为此，法院在司法实践中总结出一个如何进行分割的简便公式：离婚时双方应该共同分割的部分=共同还贷部分/实际总房款（当初购房款和利息）×离婚时房屋的市场价值。

　　“司法解释三”所确立的享有房屋产权一方对另一方的补偿原则是：还贷越多，补偿越多；增值越多，补偿越多。当然，如果享有房屋产权的一方有证据证明其还贷资金来源于个人婚前财产，那么该部分不应认定为“双方婚后共同还贷支付的款项”。

　　此外，“司法解释三”在措辞上力求精准严谨，如其中的文字表述“可以判决该不动产归产权登记一方”，而不是“应当判决该不动产归产权登记一方”，也就是说，争议的房子究竟判给哪一方，需要根据具体情况确定，如果法院认为把房屋判给房产登记一方明显不公平，也可以判决房屋为夫妻双方共同所有。

　　据了解，法院审理类似案件时，大都把房产判决给产权登记一方所有，同时要求其用现金补偿另一方，这是因为这样做可以避免重新办理房产登记手续，对双方都有利。

　　婚前双方共同出资购房，产权证上只登记一方名字，离婚时房屋如何分割？

　　在一些离婚案中，曾出现令人叹息的一幕：有人确实为争议房子出过资，甚至数额不小，但最终却被法院认定与该房产的权益无关。

　　在鄞州工作的叶某就是这样的一个失意者。原籍江西的叶某8年前大学毕业后来到宁波，2010年，他经朋友介绍认识了同乡姑娘李某。李某活泼可爱，叶某很是喜欢。此后不久，双方商量结婚。李某提议两人一起购房，并称自己有15万元积蓄，如果叶某能出资15万元，就够支付一套80平方米商品房的首付了。叶某非常珍惜与她的感情，当即答应，把自己的全部积蓄拿了出来，还向亲朋借了几万元。交了首付后，李某以自己的名义办了按揭。一年多后房子交付，在办理产权时，李某在房产证上写了自己的名字，叶某对此虽然有点不悦，但觉得两人马上就要结婚，如过分计较可能引发矛盾。年底时，两人举行了婚礼，不久又生下孩子，叶某拼命工作，把所有钱用于支付按揭。

　　2015年初，叶某发现李某与人发生婚外情，眼看婚姻无法维持，叶某只得提出离婚。在商量财产分割时，李某称，她可以放弃所有的家庭财产，但房子产权属于她所有，叶某不能参与分割。叶某大吃一惊：当初购房时他出了多半首付，后来又承担了家庭开支并一起还房贷，房子产权怎么成了李某一人所有？双方争论不下诉诸法院。法庭上，李某坚称，此房是她在婚前购买，产权证上也只有其名，与叶某无关。叶某无法提供证据证明自己曾为购买此房出资，法院最后支持了李某的说法。

　　审理这起案件的法官表示，如果双方婚前共同出资购房，购房合同及产权证上只写了一方的名字，夫妻离婚时，登记一方极易主张该房屋为婚前个人财产，另一方无权要求分割。此时，如果房产产权登记一方不承认另一方在购房时的出资行为，另一方又没有充分的证据证明其出过资，法院就无法认定房屋为夫妻共同财产，另一方的权益将无法得到保护。这位法官同时表示，从常理上说，叶某的说法是符合实际的，因为李某参加工作不久，以其收入，当初是很难拿出30多万首付的，问题在于，这套房子的购买时间确实在两人结婚前，而且产权证上只有李某的名字，在法律上这属于李某个人的婚前财产，只能判决归其所有。

　　因此，男女如果在结婚前共同出资购买房子，在购房合同及产权证上应该签署双方的名字，以免日后发生争议，叶某的案例是一个教训，值得借鉴。