冯海宁 

　　刚刚过去的一周，全国多地土地拍卖不断创新高。苏州、南京、合肥、无锡、东莞等二三线城市，土地市场的火爆迅速传导到市场层面。溢价过高的土地拉高了楼市上涨的整体预期，越来越多的散户热情高涨，纷纷持币入场（９月２６日《第一财经日报》）。

　　最近，从一线城市到二线城市，楼市确实热得发烫。一线城市，８月份北上广深一手房交易价格指数同比大幅增长，超过了２０％，业主坐地起价一套房日涨几十万元的例子不少见。二线城市楼市更为疯狂，据不完全统计，仅９月２３日一天，南京、苏州、合肥同时出让大规模土地，一天卖地收入已接近千亿元。

　　这一轮楼市“大爆发”与以往有所区别。以往，调控措施出台后，一般会很快收到效果，但苏州、南京几个月前就出台土地熔断等措施给地价降温，土地市场“热情”不减。以往，虽然炒房现象也很普遍，但今年更接近于全民炒房，而且不仅是参与炒房的老百姓越来越多，企业炒房现象也愈加突出。数据显示，今年二季度末，Ａ股有１３０５家上市公司持有投资性房地产，合计金额达到５９５１亿元。上千家财大气粗的上市公司也热衷于房地产投资，房价、地价岂有不大涨之理？

　　但要看到，老百姓把主要储蓄用于炒房，虽然目前来看炒房比其他投资回报率更高，但很显然，“把鸡蛋放在一个篮子里”非常危险，容易埋下隐患。尽管企业炒房回报率高于实业，却影响主业发展，而且房地产未来回报也充满变数。

　　笔者还担心，目前二线城市楼市“大爆发”会向部分三四线城市继续传导。一者，随着二线城市进行调控，资金会流向那些不限购不调控且有增长潜力的三四线城市；二者，无锡、东莞等三线城市楼市已经开始释放“大爆发”气息；三者，短期很难解决资金出口问题，楼市或许继续成为货币“蓄水池”。

　　因此，对于二线城市楼市“大爆发”，亟待“大治理”。尽管部分二线城市恢复了限购，也对地价进行积极干预，但这种“小治理”起不到大作用。从过去情况来看，限购只能限制部分投资性需求，还有部分投资性需求会利用政策漏洞入市。苏州与南京的事实也证明，干预地价效果也有限。

　　所谓“大治理”，就是要打出组合拳，切中要害。比如在限购基础上，能否动用税收杠杆遏制炒房。香港曾经紧急征收额外印花税让楼市成功降温，加拿大为遏制炒房额外征收物业转让税，不妨借鉴这类经验。在现有税收制度基础上，能否通过调整相关税收政策给楼市降温？另外，必须加快房地产税法立法。

　　再比如，在目前限贷基础上，二线城市能否进一步提高二套房（包括二套房）以上购房的首付门槛，并进一步治理场外加杠杆。以合肥为例，今年初，合肥购房人群中投资需求的购房者占比约３０％，最近这一比例已上升到近５０％。可见，投资性需求处于快速增长趋势，亟待控制。

　　鉴于个人房贷增长过快，还有必要从货币供给侧强化治理。一方面强化银行考核，另一方面通过房贷压力测试提示风险。重庆一项制度是：任何房地产商参与拍卖土地，要对其资金来源进行审核，若涉及高利贷取消其竞拍资格，可遏制地价，其他地方不妨借鉴。