周建平 摄

本版制图 庄豪

　　本报记者 董小军       

　　最近，海曙区一位读者陈先生来信，称他今年初通过一家中介公司，购买了一套二手房，由于随后房价上涨，卖家迟迟不愿履约，最近，对方给他打来电话，明确表示，除非提高房价，否则，即使支付违约金，也不愿按照原先约定的房价卖房。对方的这个决定，让陈先生感到气恼又无奈，他也因此面临着一个非常实际的问题：房屋买卖合同签订后，面对卖方的强势违约，作为买方究竟该如何维护自己的合法权益？

　　买方维权：

　　可有两种不同的选择

　　吴取彬是隆安（上海）律师事务所合伙人，也是一位经验丰富的房地产律师，曾在宁波办过多个房地产纠纷案，他在接受记者采访时表示，陈先生遇到的问题在很多地方都出现过，很具有典型性，值得认真研究。

　　吴取彬说，涨价后卖方主动违约，对于买方来说，如何进行维权，是一个具有很强专业性的问题，要作出回答并不容易，因为情况不同，选择也有所不同。

　　我们还是先来看看相关法律是如何规定的。

　　《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

　　第94条规定，“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”，当事人可以解除合同。

　　第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”

　　第114条第2款规定，“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”

　　吴律师指出，这些法律条款为二手房买卖合同的守约方指明了方向，由此，可总结和归结为两种维权方法：

　　维权方法之一：要求违约方继续履行合同并承担违约责任；

　　维权方法之二：双方解除合同，要求违约方赔偿相应损失。

　　根据五种不同情况

　　确定合适维权方法

　　在卖方违约的情况下，从理论上说，选择要求卖方继续履行合同，还是选择解除合同并要求卖方承担违约责任或赔偿责任，主动权似乎掌握在买方手里。但吴律师强调，作为买方，务必考虑继续履行合同可能面临的各种法律风险，因为即使是生效的判决文书，也可能因无法执行而陷入僵局，对此，不得不作认真全面的考量。

　　那么，究竟哪些情形买方可以要求卖方继续履行合同，强制过户；哪些原则上又不能要求强制过户，而适合要求卖方承担违约责任或赔偿损失呢？

　　针对二手房买卖合同的具体情况的不同，需要作出不同的选择。（以下分析只针对合同已网签，合法有效的房地产买卖合同。）

　　情形之一：卖方房屋无其他权利限制，买方需通过银行贷款支付剩余房价款、但卖方拒绝配合买方办理贷款

　　通常情况下，二手房交易是这样进行的：买方支付首付款，买方向银行申请贷款、缴纳税费，办理房地产过户及抵押登记，银行放款，交房支付尾款。

　　上述交易环节，可谓环环相扣，一旦某个环节出现问题，必然会影响合同的履行。针对上述情形，很多买方无自有资金支付剩余房价款，必须通过银行贷款来支付剩余房价款，但此时如卖方拒绝提供买方申请银行贷款所需的身份证件、收款账号等材料，买方的贷款申请就无法通过银行的贷款审批。

　　此时，如果买方仍然坚持要求

　　卖方继续履行合同，即便获得法院的判决支持，但如果卖方拒不执行判决、拒不配合买方办理贷款审批手续，贷款就无法通过银行审批，也无法办理房屋强制过户，最后，买卖必将陷入僵局。

　　因此，对于这类情形，一般不建议当事人要求卖方继续履行合同，应要求解除合同，同时要求卖方赔偿损失。

　　情形之二：卖方房屋无其他权利限制，买方贷款已通过银行审批或买方有能力一次性付清剩余房款

　　在这种情况下，买方相对主动，因此，可依法要求继续履行合同，并要求卖方承担逾期办理过户的违约责任。

　　此外，在房价涨幅过大情况下，如果买方选择解除合同，要求卖方承担违约责任，或赔偿损失，必须符合一个条件，即合同约定的违约金要高于房价上涨的幅度，否则，不建议解除合同。如果房价上涨的幅度超过合同约定的违约金，则买方可依据《合同法》第114条第2款的规定，要求赔偿实际损失。但此时，可能遇到一个技术性问题，即很难明确证明房屋上涨所带来的具体损失，举个例子，买方认为交易房子已涨价50万元，并要求以此为基础进行赔偿，但卖方认为只涨了20万元，此时，按照规定应由法院委托评估机构进行价格评估，但最后的评估价往往低于市场价，不利于买方。

　　因此，在这种情形下，一般不建议选择解除合同。

　　情形之三：卖方房屋存在抵押

　　已签订房屋买卖合同，可能存在房屋被抵押的情形，此时，如果要求继续履行合同，则法院可能会判决卖方限期解除抵押。但是，即便判决继续履行合同，在执行程序中，卖方若不愿意或没有能力解除抵押，此时，作为买方若没有能力代卖方解除抵押，那么合同必将无法继续履行。因此，对于这类情形，作为买方应衡量自己的资金能力以及房屋抵押担保债权的数额，若没有足够的资金能力，建议还是选择解除合同并要求卖方承担违约责任或赔偿损失。若有足够的资金能力，同时，解除抵押不会造成额外损失，则可依据《物权法》第191条第2款的规定，坚持要求法院判决继续履行合同。

　　情形之四：房屋存在司法查封或其他限制权利

　　遇到这种特殊的情形，作为买方首先务必调查清楚司法查封的原因、涉案金额或其他权利限制的原因，明确如果要求继续履行合同所面临的法律风险。对于存在司法查封及权利限制过户的情形，法院一般会以法律和事实履行不能，驳回守约方要求继续履行合同的要求。

　　情形之五：其他可能的情形

　　除了以上四种情况，涉案的房产还可能存在其他情况。如原房主一房二卖、一房数卖；房屋上有违章搭建被记载到交易中心，甚至是上述各种情形相组合所产生的更加复杂的情况。

　　此时，买方务必清楚选择继续履行合同的法律后果，慎重作出判断，如果自觉没有把握，还是选择解除合同，要求卖方承担违约责任。

　　为什么这样说呢？比如对于一房二卖、数卖的情形，若数个购房者都主张要求强制过户，但房屋只有一套，不管法院判决给谁，其他购房人都会要求强制过户，这样必然会被法院驳回。

　　以上简单罗列了卖方单方面违约的五种可能情形，但在现实生活中，因房屋买卖引发的纠纷远比这些设想的情况复杂得多，因此，买卖房产，并非一般的一手交钱、一手交货的普通交易这样简单，最好咨询甚至聘请专业律师，以确保自己的权益不受损害。