冯海宁

　　国土资源部将进一步从严管理土地。全国各地将停止审批别墅类供地和办理相关用地手续，对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。同时，全国要严格限制低密度、大套型高档住房的土地供应，进一步调控住房供应结构（１０月１１日《信息时报》）。

　　对别墅类项目说不，显然是从我国国情出发，因为土地资源日益紧张，居民住房条件差距较大，如果任由别墅类项目侵占土地，不仅加剧土地供需矛盾，也会影响住房公平。因而，停止审批别墅类供地十分必要。然而，２００３年至今，“禁墅令”几乎年年发布，但市场上的别墅越禁越多。

　　新“禁墅令”，究竟是当令行禁止的“令箭”，还是做禁而不止的“鸡毛”，这是国土部门需要首先思考的问题。鉴于此，一个问题就摆在了面前：新“禁墅令”如何吸取过去的教训，不再重蹈覆辙？

　　客观地说，过去所发的“禁墅令”并非全然无用，很多地方确实拆除了一些违规别墅。但被拆除的别墅凤毛麟角，而市场上的别墅反而越建越多。据新华社去年底报道，仅某一线城市周边以“别墅”名义在售的楼盘就有上百个。那么，过去“禁墅令”为何会失灵？

　　制度标准漏洞是原因之一。究竟什么是“别墅”？国土部官员２００６年曾表示，“独门独院、两至三层”即是别墅。２０１０年有关部门在通知中进一步明确“住宅用地的容积率指标必须大于１”，即容积率是否大于１成为判断依据，这两种界定不仅漏洞很多，而且没有以制度形式确认。所以过去“禁墅令”失灵不意外。

　　针对“容积率指标必须大于１”，开发商有多种手段可以逃避：比如，将地块分成别墅区和普通住宅区，通过缩窄楼距、大量配建等做法“调整”容积率，提高别墅占地面积；再如，把多套房子拼在一起设计按普通住宅报建，通过后多套房子打通就是一套别墅……也就是说，新“禁墅令”必须细化制度标准。

　　某些地方规划和国土部门违规审批或者对别墅违规开发视而不见是原因之二。落实“禁墅令”关键在地方，但不少地方审批监管部门违规审批别墅建设，或对别墅违规建设假装看不见，致使“禁墅令”无法落地。只有把新“禁墅令”落实情况纳入考核问责，纪检部门介入监督，新禁令才有希望落地。

　　原因之三是，别墅稀缺性造成供需两旺，违规成本几乎为零“鼓励”别墅建设。过去多年“禁墅令”频发，给市场的信号是“物以稀为贵”，有钱人购买欲望更强，开发商获利空间更大。所以，必须提高开发商违规成本，当开发商不能从别墅开发中获得暴利，反而还要承担很高的违规成本，自然不敢“顶风作案”。

　　笔者以为，“停止审批别墅类供地和办理相关用地手续”作用有限，因为很多别墅类项目是以普通住宅项目、旅游休闲类项目等名义申请办理相关用地手续的，有必要对各类项目中的别墅进行一次普查，违规别墅一律拆除，地方监管者失职一律问责，才能起到警示教育效果，否则，新“禁墅令”还可能沦为“鸡毛”。