庄豪 绘

    鄞州区的单先生来信，咨询一个他遇到的问题。单先生有一套住房准备出手，已有了买家。说起来，这个买家还是他的一个亲戚，但因为是亲戚，有些问题反而难处理。根据现在二手房买卖的普遍规则，买卖过程中产生的税费是由买方承担的，而税费的多少与房价的高低有着直接关系。这位亲戚因此提出，双方可以签两个合同，也就是一般所说的阴阳合同，报到交易中心的合同，具体价格可以写得低些，这样可以少交些税费，而且很多人都这样做，另外，再签一份表示实际成交价格的合同，反映的是双方实际的意向。单先生也有一个担心，双方虽然是亲戚，但万一在交易过程中出现什么变故，就可能节外生枝，甚至因此产生意想不到的后果。对此，他问该怎么处理最为妥当？我们特意请著名律师杨文战先生对单先生提出的问题，从法律层面作详细的分析。

    撰文 杨文战

    什么是阴阳合同？

    所谓阴阳合同是指在二手房买卖时，当事人为了降低交易成本、逃避税费，所签订的两份交易价格不同的合同。真实的交易价格比较高，但该合同并不提交到税务和房管部门，而是另签一份交易价格比较低的合同用于备案网签，这样，可以比较低的价格缴纳税费。

    显然，签订阴阳合同的目的是为了逃避税费，从这个角度讲是违法的。在现实生活中，二手房交易因签阴阳合同而引发的纠纷并不少见。很多时候，双方因为在履行合同中发生其他纠纷，其中一方想反悔，但自认理由不充分，就很可能以双方签订的阴阳合同违法无效为由向法院起诉。

    阴阳合同虽违法，但不代表买卖合同无效

    签订阴阳合同是为了逃税，这当然是违法的。但阴阳合同虽然违法，在很多时候，并不能因此直接导致双方所签订的买卖合同无效。这是为什么呢？

    这是因为双方的房屋买卖行为本身并不违法，双方达成的交易价格也不违法，违法的只是双方在买卖过程中达成的避税条款。在这个法律关系中，买卖合同是基础，避税条款只是履行买卖合同中的环节之一。

    因此，在现实生活中，如果双方因为阴阳合同发生纠纷，没有特殊情况和约定，以此为由是无法认定合同整体无效的，也难以因此而解除买卖合同关系，法院的大量判决案例已经证明了这一点。

    因阴阳合同而起争议，以哪一份效力为准？

    阴阳合同的关键在于价格，有时候，两个价格的数额会相差很大，如果因阴阳合同而起纠纷，很可能会涉及如何认定实际价格的问题。在一般的买卖交易中，如果存在两种不同的合约情况，往往以后形成的合同为准。但对二手房交易中的阴阳合同，并不能作这样简单的判断。很多时候，反映真实价格的那份“阴合同”签订在先，用于备案的“阳合同”则可能签署于后，因此，不能简单地以那份签订时间在后，用于官方备案的合同为准。网签备案只是过户的行政管理要求。

    以哪份合同效力为准，实际上是要看哪份合同更能体现双方的真实意思表示。如果双方对此主张一致，自然没有争议。如果双方对以哪份合同为准有争议，就要根据合同的具体内容作出判断了。

    目前，房屋买卖中的阴阳合同大多是由中介代为起草的，通常是有一个相对较低的交易价格，再加上高额的装修补偿条款等补充协议形成整个交易价格。在办理网签等手续时，高额装修补偿的数额是不体现的。

    究竟以哪份合同为真，通过合同条款通常是比较好判断的，如果体现得不清楚，可以结合房屋交易时的市场价格、双方的关系、合同中的其他约定内容综合确认。

    对阴阳合同中涉及的违法行为如何处理？

    因为阴阳合同引发争议，实际上意味着签订阴阳合同这种违法行为的暴露，此时，很多当事人就会自然而然地担心另外一个问题：是否会因此遭到处罚？ 对此，我们提出以下三方面的观点，供大家参考。

    1、法院原则上只处理民事法律关系。

    有当事人以阴阳合同为由到法院起诉，要求确认合同无效，而法院审理的结果很可能是认定双方真实意思表示的交易内容有效。这时，主张无效的一方往往无法接受，指责法院对违法行为不理不管。

    实际上，司法机关和其他国家机关维护法律是各有职责分工的。作为一起民事诉讼案，从法院角度讲，其只负责审理双方的房屋买卖纠纷，以认定买卖关系本身是否合法、哪份合同是有效的、是否应支持或驳回一方的诉求，并不涉及违法行为的行政责任。从经济角度来说，当事人签订阴阳合同，目的是逃避税费，因此，对于阴阳合同违法行为的处理必须以追缴税款作为主要目标，而这应该由税务机关负责。

    2、避税行为的两种曝光途径

    在现实生活中，对于通过签订阴阳合同避税的违法行为，目前基本处于民不举、官不究的状态，也就是说，如果违法行为没被发现，行政部门是不作主动调查的，实际上也很难调查。但这种行为一旦被曝光，被税务部门发现，是可以依法处理的。

    当事人自己当然可以向税务部门举报。除此之外，由于法律规定法院在审理中发现违法犯罪行为，可以通知相关职能部门处理，所以，有些法院会把在审理中发现的问题，通过司法建议的方法通知相关主管机构，以追究当事人的相关责任。

    但法院究竟是否应该把在审理中发现的问题提交给相关部门，不同的法院在处理时可能并不一样。因为，一般认为司法应该被动，不应超越民事与行政之间的界限。所以，法院对于在审理中发现的阴阳合同问题，最后是否报于行政部门，完全由法院来决定。

    3、避税行为被曝光的后果是什么？

    所谓避税是好听的说法，实际上是逃税的违法行为。如果有人将二手房阴阳合同的事情举报给税务部门，或者法院发了相关的司法建议书，那么，这个避税的违法行为，就面临被处理。

    后果有多种可能:最低限度也要由买卖双方按实际交易价格补缴税款，谁也占不了便宜。如果往严重了说，对该行为处以罚款、拘留等行政处罚甚至追究刑事责任，也不是完全不可能。

    所以，我们最后的建议是，在二手房交易中，当事人应尊重法律、尊重事实，尽量避免签订阴阳合同。