楼道和电梯广告天天见，地面和地下停车位爆满，公共场地上卖棉被、装宽带、办信用卡……您家小区里，这样的现象是不是司空见惯呢？你有没有想过，这些现象的背后都涉及一笔与您相关的“钱”呢？

    3月底到了。各小区的物业又按《宁波市住宅小区物业管理条例》中的规定“晒”起了账单。不少网友很仔细，他们在认真研读后，就账单上的“公共收益”一项，通过中国宁波网民生e点通的问政平台，在线与有关部门以及律师进行了交流。

    相关问题小编整理如下，希望有助于各位亲看懂晒在家门口的物业账单，并更好地参与和监督小区的物业管理。

    在宁波各小区中，目前的公共收益主要来源于小区公共部位、共用设施设备经营所得。具体可分为七大类：1、利用小区公共区域的广告收入。比如电梯广告费、公共场地广告费、公共外墙广告费等；2、停车位收入；3、租赁摊位收入。比如公共场地摆摊、废品收购进场、商家进小区设点售卖、企业进小区宣传等收费；4、公共配套活动场地经营收入。比如小区会所、游泳池、运动场地等经营收入；5、部分通信运营管理费。比如通信运营商入场费、通信基站占地费、屋顶信号接收占地费等；6、因损坏小区的公共设施进行的赔偿或残值；7、物业管理用房等经营收入。

    小区公共收益，是否都归全体业主所有

    根据《物权法》第七十条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利；第七十三条 规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

    关于小区车位问题，《物权法》第七十四条还强调：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

    据上所述，源于业主共有的小区公共部位、共用设施设备等的经营所得，首先应为全体业主共有。

    小区公共部位的管理与经营，谁说了算

    根据《物权法》第九十六条规定，共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务；第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。

    关于小区公共部位的管理与经营，《浙江省物业管理条例》第四十七条也作出了明示：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动的，在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，方可向有关部门申请办理审批手续。

    换句话说，任何私自把公共区域出租作为经营的，都是违法行为！

    这些公共收益，可以直接分配给业主吗

    去年，宁波海景花园小区的物业公司曾直接给每户业主发放了1000元超市卡。这在宁波引发了一场不小的轰动！其他小区的居民羡慕不已，直呼“太壕了！”海景花园小区业委会负责人表示，发红包的钱主要来自于社区的公共收益。那么，公共收益可以直接分配给业主吗？

    其实不然。业主所得收益，主要应补充物业专项维修资金，用于小区共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。

    宁波市住建委进一步解释，根据《物业管理条例》第五十条和《浙江省物业管理条例》规定：业主所得收益主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定用于物业管理方面的其他需要。

    根据《宁波市物业专项维修资金管理办法》第二十一条规定，以下四类资金应当按规定及时转入业主的专项维修资金分户账户：一是物业共用部位、共用设施设备的经营所得，但业主大会另有决定的除外；二是扣除维护车辆停放场地及设施有效使用和停车管理的必要的开支外，占用业主共有的道路或者其他场地设置的车位停放汽车收取的停车费，但业主大会另有决定的除外；三是物业管理经营用房的租金或收益，但业主大会另有决定的除外；四是共有设施设备报废后回收的残值。

    也就是说，将小区经营性收入作为福利派发给业主，这事看上去很美，有利于联络感情，但也有可能产生小区维修基金得不到及时补充的后果，所以值不值得提倡，还有待商榷。

    各种途径的小区收入，业主该如何监督

    根据《宁波市住宅小区物业管理条例》第三十一条规定，物业企业应当于每年3月底前在物业管理区域内的醒目位置公布上一年度相关物业服务经费收支、使用等情况，接受业主的监督。

    物业服务企业实行物业服务酬金制收费方式的，应当公布物业管理各项资金的收支情况；实行包干制收费方式的，应当公布物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况。

    没有成立业委会，小区公共收益由谁代为监管

    很多网友最关心的、也最容易碰到的一点是：一个小区刚交付，业主委员会还没成立时，小区公共部位的经营性收入该由谁监管？

    市住建委称，这也是有明确规定的。根据《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条，因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。

    律师提醒，法律规定小区公共部位的产权属于全体业主所有，因此，小区公共收益，业主有权要求公开。在对小区公共收益有异议时，您可以通过以下方法了解情况并维权：1、要求查看物管公司或业委会账目明细；2、与业委会或物业进行沟通；3、向当地建设行政主管部门投诉；4、向业委会投诉，请业委会作为主体起诉，维护全体业主的公共利益。此外，如对业委会有异议，也可由小区业主推选诉讼代表，由诉讼代表行使代表权，作为主体起诉业委会。

    公共收益属全体业主所有，应该为广大业主服务，每一笔收支都应该在阳光下进行，只有多方的共同监督，让公共收益用在实处，才能造福小区居民，维护广大业主的权益。

    您家所在小区的物业账单晒出来了吗？如果您对这份账单还有其他疑问，可以通过以下方式参与交流：

    1、登录宁波民生e点通问政平台提问；

    2、微信搜索“nb81850”或直接扫描下面二维码后，关注宁波e点通后，直接提问；

    3、拨打民生热线81850000提问。（高洁 海文）