邹琳华           

    构建住房市场稳健均衡发展的长效机制曾经是楼市热议话题之一。有人说，开征房产税就是稳定住房市场的长效机制。然而，经历了长时间的期盼与等待，这些所谓的长效机制却似乎始终未能面世。另一方面，伴随着房价一轮又一轮的快速上涨，我们又不停地把经济学家所鄙视的限购、限贷等“短效政策”重新启用或加码，以应市场燃眉之急。在新一轮的调控中，限售政策也首次被采用并在各城市迅速推开。为什么我们期盼的楼市长效机制难以推出，而限购、限贷、限售这些看似违背经济规律的“短效机制”却大行其道呢？楼市长效机制到底是什么？

    考察楼市长效机制，离不开对楼市的科学定位。中国住房改革历史经验表明，中国大城市住房供求矛盾长期突出，住房产品不宜完全商品化。以经济适用房为主体的新加坡住房模式，也许更为符合中国大城市住房长期短缺的国情。2016年12月，中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，要求回归住房居住属性。2016年底，中央财经领导小组第十四次会议指出要准确把握住房的居住属性。这是立足中国国情和住房政策实践教训，对中国住房市场的科学再定位。有限制的市场化，将是构建中国楼市长效机制的基本方略。

    在商品房成为中国住房供应主体的今天，重构经济适用房制度已经不具备条件。但另一方面，限购、限贷、限售政策的大行其道，却又无形中起到使商品房经济适用房化的功效，新加坡式经济适用房制度正借道调控政策在大城市悄然回归。深入分析可以发现，经过严格的限购、限贷、限售后，中国大城市商品房和新加坡式经济适用房的界限已经非常模糊。

    新加坡式经济适用房区别于普通商品房的主要特征，在于它的有限市场及购买数量限制。有限市场指的是，新加坡式经济适用房只有符合条件的特定人群才能购买，尽管这个符合条件的特定人群已经涵盖了大多数在当地生产生活的家庭。购买数量限制则表现为每个家庭只能申购二次，同时只能持有一套。而反观中国大城市限购限货后的商品房，与新加坡式经济适用房在经济属性上并无本质差异。同样只能出售给特定资格人群，同样只能持有限定套数。至于需要持有一定年限才能上市的限售政策，则是直接借鉴了新加坡的经济适用房政策。

    也许，限购、限售和限贷这些所谓的“短效机制”，才是历史选择的中国大城市楼市新长效机制。我们需要做的，是在法治框架下，对这些政策作进一步的规范化和制度化。要避免行政权力被滥用，强化执行监督，保证它们的公平性和适用性。

    （作者单位：中国社科院财经战略研究院）

    来源：经济参考报