周建平 摄

    购买期房，有时会出现交房面积与约定面积不符的情况，如果不符的面积相差很大，可能严重影响购房者的利益，矛盾和纠纷也会因此产生。此时，开发商提供的合同如何对面积问题进行约定，就成了解决矛盾的关键。有律师因此特意提醒购房者，一定要重视合同约定，而且，有时候，有约定还不如没约定。

    记者 董小军         

    慈溪的陈先生两年前与某房产公司签订了一份购房合同，根据合同，这套住房的总面积为125平方米，总售价180万元。但今年五月，房产商在向陈先生交房时告诉他，由于公共面积计算产生较大误差，他订购的房子的总面积为112平方米，公司愿意向他道歉，并把相应的差额及利息退还给他。

    陈先生进房细看后发现，被缩减的面积主要在书房和北面的次卧室，他感到不满的是，由于次卧室面积的缩减，他原先为父母居住准备的大床很难放置，而且，这个矛盾几乎难以解决。陈先生越看越心烦，不知如何是好。本来，花了一辈子的积蓄，好不容易买了一套房，现在却出现这样意想不到的情况，而更让他为难的是，买房不是到超市买东西，不满意可以退，实在不行可以重新买。

    陈先生思考再三，要求开发商就合同面积约定，与实际面积相差悬殊给他造成的后果予以赔偿，但遭到开发商的拒绝。开发商称，他们并不是有意缩减面积，已就此事向他道歉。而且，在双方签订的合同上曾明确约定，“最终面积以实测为准，如有增加或减少，以实际测绘面积结算，多退少补”，他们已经按照这一条款的要求退还了相应的差额。

    开发商的说辞似乎完全合理，因为在合同中确实有这样一条约定，而且陈先生当初是签了字的，白纸黑字一清二楚。

    上月底，陈先生向记者发来自己遭遇的这段经历，并提出一个问题：他该如何解决这个问题？

    “有约定从约定，无约定依法定”是何意思？

    购房者在收房时发现实际面积与合同约定面积不同，如果误差不大，无论是补钱还是退钱，都很好说。如果误差较大，要么严重影响购房者的使用，要么可能加大购房者的支付成本。发生这种情况，该怎么处理？应如何防范房屋面积误差给购房者带来的风险呢？为此，我们以陈先生的案件为例，采访了央视“热线12”直播嘉宾、中盾律师事务所律师杨文战。

    杨律师表示：在法律上，对于此类纠纷有一个总的处理原则，即“有约定从约定，无约定依法定”。意思就是说，对于交房时房屋实际面积与合同不符的处理，要看双方的合同是如何约定的，如果有约定的处理方案，则依双方的约定，如果没有约定，则按法定的标准进行处理。

    关于房屋面积差异的法定处理标准

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的第十四条规定：

    出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

    （一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

    （二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还给买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

    总结最高法院的这个司法解释，其主要意思就是，误差在百分之三以内，不管是增加还是减少，双方据实结算，多退少补。

    如果面积减少超过百分之三，购房者选择解除合同的，开发商要返还购房款利息（实际上购房者还是吃亏了）；也可以选择继续履行，开发商要返还误差在百分之三以内的房款，对超过百分之三部分的房价款要双倍返还。

    如果面积增加超过百分之三，购房者也可以选择解除合同，同样的返还购房款和利息（同样是吃亏）；也同样可以选择继续履行，那就由购房者补交误差在百分之三以内的购房款，对超过百分之三以上的面积不必再付钱了，直接归购房者。

    购房者切不可约定低于法定标准的条款

    杨文战律师特别强调，购房者在签订合同时，应对最高法院这个司法解释的规定有所了解，同时切记，在与开发商签订合同时，对约定的权利至少不要低于这个司法解释，否则有约定还不如没约定。因为如果双方在购房合同中约定了明确的处理方法，就要按双方的约定处理了。

    在现实生活中，开发商都会在房屋销售合同中写上这样的条款：“最终面积以实测为准，如有增加或减少，最终以实际测绘面积结算，多退少补”（陈先生签订的合同就有这样的条款）。说得直接点，开发商就是想通过这样的手段，变相剥夺房屋面积发生变化时购房者的话语权。因此，在签订购房合同时，一定要注意这类条款。如果没注意，又发生房屋面积变化非常大的情况，影响到购房者的购买意愿或者支付能力就很被动了，因为按约定就是据实结算。所以，每一个购房者，应该在签约时防范掉入这种陷阱之中。

    为此，杨律师向广大购房者提出一个很实用的建议，如果自己对房子的最终面积如何缺乏足够的把握，又担心受制于合同，那么，最简单的办法就是，干脆放弃对面积变化问题的约定，因为不作约定等于接受法定标准，一旦出现实际面积与合同约定面积不符的情况，购房者的选择权反而更多、更主动。如果要约定的话，也建议参照法定标准约定。如果开发商拒绝按法定标准约定，一定要写上以实测面积结算的条款，购房者一定要有足够的思想准备，除非对今后可能出现的面积变化无所谓，否则，建议谨慎考虑是否与开发商签订合同。

    根据杨律师介绍的相关法律，在陈先生遭遇的面积缩水这一纠纷上，主动权显然掌握在房产公司手里，这个案例对于每一个购房者都是一个警示，值得引起关注。