周建平 摄

本版制图 庄豪

    本报记者 董小芳

    通讯员  陶琪姜      

    随着房价的不断上涨，二手房交易市场持续升温，二手房买卖合同纠纷案件也随之增多。除了常见的卖方因房价上涨反悔、买方贷款不能及时到位等原因外，还有几类常常被忽视却又容易“中招”的“坑”，无论买方、卖方甚至是房产中介，都需要留心。

    遗留户口未迁出 惹来烦恼还赔钱

    去年年底，陈先生以70余万元的价格购入一套二手房，双方在合同上约定，卖家张先生在完成房屋产权过户正式将房子交给陈先生前，须将该房产名下的户口全部迁移登记完毕。

    但过了大半年，陈先生发现房屋内不但张先生本人的户口仍在，甚至还有更早的遗留户口。陈先生觉得，如果户口问题不解决，房子无形中会贬值，特别是遗留户口的存在，会给今后可能的转手造成困难。今年8月，陈先生到海曙法院起诉张先生，要求赔偿违约金及损失共计10万余元。

    但张先生也有苦恼，他表示，他自己的户口已在着手办理，会尽快迁出，但之前的遗留户口，他没办法要求原户主迁移。

    最终，在法院的调解下，张先生给予了陈先生适当的赔偿。

    【说法】

    近年来，二手房交易完成后因遗留户口产生的纠纷并非个案，特别是像陈先生这样，购入的房屋还有前户主的遗留户口，而且很可能因各种原因根本无法迁出，既给购房者带来不便，也造成了一定的损失。法官提醒，在签订购房合同前，应查询是否存在遗留户口，避免出现纷争。法官还特别提醒，单纯的户口迁出争议不属于法院管辖范围，如果在签合同时没有约定与户口迁出相关的违约情况，即便起诉到法院，法院也爱莫能助。

    代理手续要完善 是否定金须明确

    今年年初，沈先生夫妇通过中介，看中了位于海曙的一套二手房。经过与房主张先生的一番讨价还价，双方最终商定以300余万元的价格成交。房主张先生的母亲张女士出面与沈先生签订了一份合约。由于沈先生手头紧张，只能先付18万元，双方商定其余部分在两个月内付清。

    但一个月后，房主张先生称，其母亲张女士与沈先生商定的价格低于自己的预期，所签订的购房合同不能算数，且把沈先生之前支付的部分房款退了回去。

    沈先生觉得自己不但白忙了一番，还因此蒙受了损失，于是将张先生母子和房产中介都起诉到法院，要求解除购房合同，双倍返还定金。

    此案庭审时，张女士表示，自己并没有取得儿子的代理权。而且，儿子并不想卖房，他在知道房屋被出售后立即表示了不同意。由于她没有代理权，其出面与沈先生所签订的合同事后也没有经过儿子本人追认，所以，这份合同在法律上属无效。而且，已支付的18万元虽然写在合同定金一栏中，实际上是预付房款，而非定金。

    法院经审理，最终认定张女士与沈先生签订的合同有效。张先生母子认为18万元不是定金缺乏证据，根据合同所载明内容，此款应认定为定金。但由于张女士对该处房屋不具有处分权，致使房屋的所有权无法转移，因此，其行为构成根本性违约，应承担违约责任。为此，法院判决解除该购房合同，张女士须归还沈先生支付的定金，同时再赔偿18万元。

    【说法】

    《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中的张先生母子主张合同无效，明显不符合这一法律规定，因此，需要承担相应责任。

    共有房屋代签名 连环纠纷麻烦多

    王先生与父亲共有一处房产，由于房价上涨，父子决定将该房产出售。去年年末，在中介的大力推介下，一位购房者看中了该房产，双方商定成交价格为200余万元。但在签订合约时，王先生在没有取得代理权的情况下，代父亲签了字。

    不久，王先生父亲提出，儿子代其签名不符合法律规定，导致这笔交易无法完成。于是，不仅买家起诉王先生父子索赔10万余元，房产中介也根据合同约定，将父子两人起诉到法院索赔5万余元。

    法院经过审理，认定这份合同有效，王先生为此须赔付10万余元违约金给买家。对于与房产中介的纠纷，法院在审理后也作出了认定。法院认为，作为专业的房屋中介机构，房产中介应对所出售房屋的产权及代理权限进行严格审查。在这起纠纷中，涉争房产由王先生父子所共有，因此，王先生在签订买卖合同时，中介公司应当要求王先生提供其父亲的授权委托书，但实际上中介公司并没有这样做，显然，中介公司所提供的中介服务存在瑕疵，对损失的发生有一定过错，应承担其中30%的责任。最终，法院判决王先生赔偿中介公司3万余元。

    就在此判决下达时，王先生向法院提起诉讼，状告房产中介。王先生称，中介公司明知他所卖的房产是他和父亲所共有，却在其父没有出具授权委托书的情况下，促成他与买家签订购房合同，并代为签字，而且该合同没有被追认，最终无法履行，导致其因违约而向买家支付违约金，对此，中介公司应承担一定责任，

    经过法院的调解，双方达成了最终的解决方案。

    【说法】

    这件连环诉讼从一个侧面说明，一些房产中介在促成买卖双方交易的过程中，在具体的操作上存在着不少不规范之处。在某种意义上，房产中介必须精通法律，在经营中规范操作，特别是要提醒房屋买卖双方，在签约前认真审查有关文件材料，以避免各类纠纷的发生。