周建平 摄

本版制图 庄豪

    财产执行是法院各项工作中的难中之难。执行之难，不仅因为存在着被执行人失联、找不到财产线索、没有可执行的财产等客观原因，有时，甚至会出现可执行财产就在眼前，却因各种原因无法执行的情况。

    在鄞州，就发生了这样一起特殊案例：一个70多岁的聋哑人惟一拥有的住房被其继子以欺诈手段过户到自己名下，又偷偷转卖给他人，之后，买受人提出了要求聋哑人腾房出屋的执行申请。对此案的执行，面临着似乎无解的两难：一方是基于善意取得房屋所有权却无法正常入住的买受人，还有一方是此案最大的受害者聋哑人及其百岁母亲，他们也是迫切需要法律保护的弱势群体，天平的两端应如何平衡？法院又是如何执行的呢？

    在春节前揭晓的全省执行案例精选中，此案被评为一等奖，让我们一起分享这个温馨又充满曲折的执行故事。

    记 者 董小军

    通讯员 杨宇晶 崔志勇   

    买入房屋遭遇腾退难题

    家住鄞州的张某和李某是一对关系密切的朋友。2016年的一天，李某获得一个信息，有人通过中介挂牌出售一套住房。该房地处老小区，地段不错，周边地铁建设规划已明确，还有一所重点初中正在建造中，而这位房东又声称急需用钱，所以出价比市场正常价格低了两三万。两人一合计，认为重新装修后，就是一套极好的学区房，升值潜力很大，即使自己不用，也能卖出好价钱，可稳赚一笔。

    两人取得一致意见后，立即约了中介赶去看房，并与售房者何某取得了联系。双方经过一番交谈，立即确定了价格，接着便是签合同、付定金、办过户手续，一切都非常顺利。

    不久，张某和李某就拿到了房子的钥匙，两人迫不及待地赶往已属于他们的住房。但房门打开后，眼前的情形却让两人目瞪口呆：客厅的旧躺椅上半躺着一个七十余岁的老汉，而在内间卧室还有一位年迈的妇人。之前在看房时，他们虽然曾见到这两个老人，但售房者何某拿出的所有材料都完全符合要求，因此，根本没考虑这两位老人与房子有何关系。

    他们要求两位老人搬走，但对方连反应都没有。究竟是怎么回事？张某、李某急了，经过一番曲折，他们联系上了老汉的侄子王某。原来，老汉是聋哑人，姓王，无儿无女。多年前，他与一赵姓女子结婚，该女子有个儿子，也就是卖房子的房东何某，而住在卧室里的老妇是王老汉的百岁母亲。母子俩加起来近180岁，是村里的低保户，这处房子也是他们惟一的住处。

    面对这样的情况，无计可想的张某、李某不得不向鄞州法院提起诉讼，要求对方腾退房屋，之后又提出了强制执行的申请。

    涉诉房屋涉及欺诈

    法院受理该起案件后，立即进行调查，弄清了事情的原委：原来何某因手头缺钱，动起了用继父王老汉的房子抵押贷款的歪脑筋。他伙同母亲赵某编造了一个理由，称其儿子想到这个地段的学校读书，需要把孩子的户口迁进来，让王老汉一起去派出所办手续。王老汉不仅是聋哑人，而且没念过书，只会写自己的名字。蒙在鼓里的王老汉被何某带到了不动产交易登记中心，被要求在一堆文件上签了字。实际上，王老汉所签的并非户口迁入文件而是一纸房屋买卖合同，至此，王老汉的房产被何某偷偷转到了其名下。为防止东窗事发，何某又找人做了本假房产证交给王老汉。之后，何某干脆把这套房屋挂牌出售，在拿到卖房款后，又很快挥霍一空。

    张某、李某起诉后，何某涉嫌诈骗的真相败露（何某后因犯诈骗罪被判刑）。又急又气的王老汉报警，同时向法院起诉要求确认房屋所有权，撤销何某与张某、李某的房屋买卖合同。

    从法律上说，张、李两人向何某购房的行为早已完成，获得了合法的产权证书，且两人属于善意取得，尽管王老汉也提起了确权之诉，但并不存在可以撤销的法定理由。因此，居住房内的王老汉母子不仅要限期搬离，而且还要支付从房屋过户起所产生的使用费。

    就这样，房屋腾退案件进入到执行程序。但当承办法官来到王老汉家中，打算劝其尽快搬出时，发现屋里没有一件像样的家具，王老汉本人也因失去房产急得卧床不起。

    面对这个情况，承办法官立即联系执行申请人张某、李某，明确告诉他们，法院不可能将身有残疾的70余岁老翁及体弱多病的百岁老妇轰上街头而粗暴结案，现在的情况不是法院执行不力，而是执行不能，因此，只能暂时终结本次执行，待日后条件成就后再行恢复。

    几天之后，执行法官被投诉了，而且是双方当事人共同投诉的。张某、李某称，法院大红印章盖在判决书上，原告的权利理应受到法律的保护，但执行法官不敢担当，定是收了对方的好处无疑；王老汉说自己被继子欺骗，法院都确定是诈骗罪了，法官却要将他这个残疾老人连同百岁母亲轰出家门。

    接待双方当事人投诉的是鄞州法院主管执行工作的副院长金首，她在详细研究了案情后，掷地有声地说出了五个字：“我来想办法！”

    细致工作再现柳暗花明

    金首联系了王老汉的侄子王某，请他估算王老汉母子租房需要的租金，让他尽可能地向王老汉做好解释说服工作，同时明确表示，法院在处理此案时一定会尽力安排好两位老人的生活。接着，她又向上级领导汇报了案情，申请启动司法救助。之后，金首又约谈了执行申请人张某和李某，向他们介绍了详细情况，建议他们拿出一部分增值所得补偿给王老汉，使其租房度日，以完成房屋的腾退。

    但金首的解释和建议并没有获得两人的信任，面对这种情况，金首并不气馁，她耐心向两人分析执行此案所面临的问题：按照相关法律，在执行此类案件时，必须安排好王老汉及其老母亲的居住，否则无法强制腾退，更谈不上重新装修房屋再卖出去赚取差价。对于他们追讨房屋占用费的要求，金首明确告知，虽然符合法律规定，但在现实情况下不可能实现。

    为解开两个人的心结，金首多次找两人约谈，细数各种方案的利弊。最后，金首的努力有了成效，张某、李某在经过反复考虑并咨询了相关律师后，决定接受眼前的现实：拿出一部分买卖房屋获得的利润对王老汉进行补偿，以换取对方的尽早搬离。

    一个月后，金首再次来到王老汉家，把张某、李某支付的补偿款及司法救助款共25万元亲手交到王老汉手中。此时，王老汉咿咿呀呀比划着，激动得老泪盈眶，而拿到房子钥匙的张某和李某，也握住金首的手连声道谢。

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    什么是善意取得？

    在一般情况下，如果无权处分人处分了他人的财产，真正的所有权人有权追回。但我国《物权法》规定，如果买受人符合下列情形，就可以援引善意取得这一法律规定取得相应的财产所有权：（一）买受人受让时是善意的，也就是不知情的；（二）转让的价格是合理的；（三）不动产依照法律规定完成登记。

    在本案中，何某通过诈骗手段取得了房屋的所有权，故而何某为无权处分人，其转让房屋的行为本应无效，但他将房屋出卖给张某、李某之后，两人基于对国家权威部门颁发证书（何某手里的房屋产权证是真实的）的信赖而买受该房屋，在交易前已查看了登记信息和房屋，尽到了合理的注意义务，支付的购房款也并未明显低于市场正常价格，而且房屋过户手续已完成，所以，他们的买受属于善意取得，符合法律规定。