图文无关 （周建平 摄）

    记者 董小军 

    租屋开店遭遇拆迁，向房东要补偿未获支持

    2016年初，李女士向郭某租了一间店面房开零售店。在承租期间，店面被当地列入征收拆迁范围，象山县有关部门与房产所有权人郭某签订了《非住宅房屋征收货币补偿协议》。根据该协议，郭某如在公告规定的搬迁期限内腾空房屋，可另外获得9万元的奖励。

    李女士在获知该消息后以该店“尚在承租期内”为由拒绝搬迁，并向郭某索要征收协议规定的停业停产损失补偿款。在此期间，相关部门对搬迁腾空期限两次发出延期公告，郭某为此办理了水、电销户手续。由于李女士拒绝搬迁，无奈之下，郭某向当地法院起诉，要求对方腾退房屋。

    法院经审理认为，郭某系《非住宅房屋征收货币补偿协议》的当事人，根据有关法律，房屋被国家依法征收后，征收补偿对象为房屋所有权人，房屋承租人并非征收补偿的对象。本案被告李女士作为承租人，因承租房屋被征收向出租人郭某要求补偿，不能以房屋征收部门与郭某所签订的房屋征收补偿协议作为依据，应以原被告双方所签订的房屋租赁协议作为解决纷争的依据。而原被告签订的租赁协议约定，当因包括政府行为、自然灾害等原因造成租赁终止时，房屋内的各种固定装修等归房东郭某所有，因此，李女士的要求缺乏法律依据。

    此外，郭某与相关部门签订的协议约定，征收决定生效后，给予郭某一定的搬迁腾空时间，而不是立即移交，因此，在搬迁腾空公告规定的最后期限之前，郭某仍可依据协议占有使用诉争房屋，并行使诉争房屋的出租人权利，要求李女士腾退租赁房屋。

    该案在审理时，经法官调解，原告郭某同意给予李女士5万元作为补偿，由于这个数额与李女士要求的数额有较大差距，双方未能达成协议。据此，象山法院最终作出判决，原告郭某的诉请获得支持，李女士不服判决提起上诉，近日，市中级人民法院二审维持原判。

    由于本案经过一审二审程序，早已超出有关部门所规定的搬迁奖励期限，导致郭某最终未能获得9万元的搬迁奖励金，也使得其原先表示愿支付李女士5万补偿费的承诺变得不确定，为此，本该“双赢”的局面，却因当事人对法律的片面理解导致“双损”结果。

    承租户遭遇拆迁能否获补偿，承租合同是关键

    在房屋租赁关系中，承租方并非房主，因此，在一般情况下，如果租赁的房屋面临拆迁，房屋征收和拆迁方是不会将承租方视为被拆迁人的，而是直接跟房主签订拆迁补偿协议。

    房屋租赁期内面临拆迁，承租方肯定会或多或少遭受一些损失，其因此要求获得适当补偿也完全合理。但在现实生活中，承租方究竟能获得多少补偿，能获得怎样的补偿，除了国家所明确规定的内容，最关键的在于其手里有一份怎样的租赁合同。

    来自江西的王某曾向某企业租用三间房屋用于餐饮业经营，租期三年。为避免出现纠纷，企业在签订合同时要求增加几款特别约定，其中一款的内容是，在租赁期间，如遇政府或集体需要拆迁房屋，双方无条件解除合同。合同即时终止，互不追究对方违约责任。甲方（企业）退回未到期部分租金及押金，合同解除后，乙方逾期不搬走，甲方有权从已经解除租赁关系的房屋中将乙方的物品搬出，不承担保管义务。

    没想到，第二年年底，真的遇到了拆迁。王某在获悉相关信息后大吃一惊，但由于双方约定在先，遇到拆迁无条件终止合同，自己也签了字，还能说什么呢？为此，王某准备自认倒霉卷铺盖走人。

    之后，王某偶然向老乡吴律师说起此事，吴律师仔细阅读了双方签订的租赁合同后告诉王某，他与对方签订的租赁合同虽规定甲方不因合同终止承担违约责任，但并不是说他得不到任何补偿。因为除了租赁合同明确约定承租方不享有拆迁补偿外，按照与房屋征收、补偿相关的法律规章，租房者只要一直是合法经营的，就有权利获得因拆迁而终止经营所造成损失的经济补偿，其中如设施的损失补偿等。换句话说，只要房屋租赁者未在合同中承诺放弃这种拆迁补偿，他就有资格获得合理的补偿费用，虽然这种补偿费用可能非常少。

    为此，王某向对方提出了交涉，经过调解，王某获得了2000元的设施补偿费。

    民事庭法官表示，在现实生活中，因租赁房屋遭遇拆迁，出租人和承租人发生纠纷的情况并不少见，此类纠纷争议的焦点大都集中在承租人能否获得补偿上。出租方大多强调拆迁为不可抗因素，所以只愿退相应的房屋租赁费，而承租人往往认为，房屋拆迁，客观上会造成其各种损失，因此，作为出租方必须给予补偿。从法律角度讲，租赁合同是出租方、承租方双方享有权利、承担义务的依据，任何合同和协议只要出于自愿，不违反法律的强制性规定和公序良俗，其就属有效，各方均应遵守。因此，双方在订立租赁合同时一定要多留个心眼，务必在合同中详细约定拆迁补偿分配条款，而且，合同的内容一定要写得非常明白，不能笼统，似是而非，并因此而产生歧义，最终引发争论。

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    承租房屋拆迁时

    承租人有什么权利

    租赁的房屋面临拆迁，房屋征收和拆迁方虽然不会将承租方视作被拆迁人，也不会与承租方签订拆迁补偿协议，但相关法律对房屋拆迁时，承租人应该承担的责任作了规定，其中第27条规定：“被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同”；第31条规定：“拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费”。