第A6版:时评/商贸 上一版3  4下一版
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2020年02月27日 星期四  
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酬金制——物业管理的灵丹妙药?

    张 弓

    据甬派报道,春节前两天,鄞州区惠风社区江山万里一、二期业主,意外地收到了新年“红包”。“红包”户户都有,一般几百元,最多的四千多元,总额75万元。

    要说明白这笔意外之钱的来源,得从物业管理上的一种模式——酬金制说起。

    目前,物业公司的运行,一般有两种制度。一种是包干制,一种是酬金制。包干制就是,物业公司收取业主按规定交纳的物业费,按合同约定为业主服务,盈亏由物业公司自负。酬金制就是,业主按规定交纳的物业费,由业主(业委会)保管。物业公司按合同约定的内容为业主服务,费用由业委会报销,每年的预算、决算由业委会审批,超出规定的费用,需报业委会批准,物业公司只收取规定的酬金,盈亏由业主自负。

    从中看出,包干制与酬金制的差别是,业主出的物业费,前者的所有权归物业公司,由物业公司全权支配;后者的所有权依然是业主的,物业的所有开支须经业主同意。由此就必然衍生出不同的结果:包干制情形下,物业公司作为企业,在做好服务的同时,会在降低成本提高利润上用力气,容易发生减少服务数量和降低服务质量以求利润更大化的问题;酬金制情形下,业主必然会对自己出的钱行使监督权,物业公司也没有了偷工减料的动力,至于是盈是亏,无须他们考虑。

    当前,我们所听到的物业公司与业主的矛盾,主要集中在收费与服务上。作为出钱一方,业主要求保证服务数量与质量;作为出力一方,物业公司除了保证服务之外,还得考虑成本和利润。而且,物业费交给了物业公司,怎么使用由物业说了算,作为主人,业主的权利就虚化了。于是经常有业主因为物业服务不到位迟交、不交物业费,物业被逼无奈上门追讨或对簿公堂,双方的关系越处越紧张,甚至形成恶性循环,最后走到一拍两散。可是,由于这个核心矛盾的难以调和性——出钱方总希望获得超值服务,出力方总想控制成本至少保证不亏,而服务质量用尺量不出来、用秤称不出来,这就成了物业与业主关系上解不开的死结。

    酬金制的优点恰恰能解开这个死结。酬金是事先谈好的,用在管理上的费用多少不影响酬金,所以没有偷工减料的“作案动机”。管理费用是业主(业委会)保管的,盈亏与物业公司的收益无关。这个制度充分体现了双方是主人(业主)与管家(物业)的关系。

    酬金制效果如何,主要在于主人是否像主人,管家是否像管家。如果主人监督到位,管家尽职尽责,总体上发生激烈矛盾的可能性不存在。除非出现这种情况,主人对自己的钱怎么用马马虎虎,管家对自己的酬金高低满不在乎,效果就谈不上了。不过,出现这种情况的可能性即使有,那也是极小的。

    2017年,市有关部门发过一个文件,对物业管理实行酬金制作过较详细规定,但至今实施的几乎没有,江山万里属于第一个“吃螃蟹”的。

    社会上很多矛盾,归根结底是利益之争。用钱能解决的问题,都不是问题。据说,这次将结余的75万元物业费按各户交费多少及时间早晚予以分配,极大地促进了业主上交物业费的主动性。今年还不满两个月,物业费上交已超过30%。倒不是说几百元钱很多,而是主人的地位得到了尊重,才是业主们更看重的。

    社会管理上有一些“老大难”,服务者与服务对象严重对立,甚至到了“动刀动枪”的地步。对待这些“老大难”,摒弃总是就事论事、教育引导这套老办法,而从制度设计上换种形式、利益分配上改变思路,说不定也能达到“柳暗花明又一村”的美好境界。

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宁波日报