（图文无关） 周建平 摄

    为孩子提供最好的学习条件，是很多家长的心愿。古有“孟母三迁”，今有买学区房择校而居，学区房因此成为一种抢手的特殊商品，其价格也随之不断上升。然而，当签订了房地产买卖居间合同且支付了定金后，却发现学区房对应的学位已被卖家占用，在这种情况下，买家是否可以选择毁约并要求对方支付违约金？

    记 者 董小军

    通讯员 路 余 刘山山   

    三年前，陈先生从杭州来到宁波某地工作。经过一段时间的适应，他决定在当地买套学区房，过几年孩子可以入读相应学校。一番精挑细选后，陈先生最后看中了某小区的一套二手房，在这个小区附近有一所他认为不错的小学。

    2018年7月1日，陈先生与房主刘某夫妇签订了《房地产买卖居间合同》。合同对定金支付、后续正式合同签订时间等事项作了比较详细的约定：刘某夫妇将名下位于该小区的一套房子及车位以115万元的价格转让给陈先生，合同签订日陈先生支付定金10万元，合同签订后10日内再支付50万元定金；双方于2019年8月1日前按本合同约定的主要购买条件签订房屋买卖转让合同；刘某夫妇可使用房屋至2019年12月31日；刘某夫妇收到全款后按2000元/月支付陈先生租金，陈先生如因个人原因不能购买，可换别人名义购买；刘某夫妇的户口在2019年12月31日前迁出。

    签订了这个居间合同后，陈先生按约支付了60万元。

    在正式买卖合同签订前，刘某夫妇告知陈先生，称需要使用该房屋权证为自家要上小学的孩子进行入学登记。对此，陈先生回复表示，只要后期不影响他家孩子就读就没事，同意刘某夫妇从中介处拿走了房屋权证。

    之后陈先生打听到，原房主如有孩子已在相应小学就读，可能影响新迁入房主的孩子入学。这个消息让陈先生大吃一惊，他赶紧找刘某夫妇商量，结果双方发生争议。

    陈先生认为，原房主的行为会让自己的孩子将来不能就读理想小学，自己买这套房子的目的本来就是为了孩子入学，现在既然这个价值不存在了，买这套房的前提也就不存在，所以，他不愿意再签订正式房屋买卖合同办理过户手续。而刘某夫妇认为陈先生是无故违约。双方就此问题进行多次协商，均未达成一致意见。

    去年8月，刘某夫妇起诉陈先生。随后，陈先生提出反诉。同年10月，法院对两案进行了合并审理。

    法庭上，双方均认为交易难以为继，同意解除之前签订的《房地产买卖居间合同》。但是，刘某夫妇认为责任在陈先生，是他未按约办理房屋过户手续，要求法院判令扣掉23万元定金作为违约金。而陈先生认为，双方在签合同时就说好了自己买房是为了学位，现在刘某夫妇的孩子占了学校入学的学位，再买这套房子已经没有必要，要求对方悉数返还60万元定金，并另行支付23万元违约金。

    经过查看双方提交的材料，法官发现对于子女入读相应学校这个事，双方其实并未作出明确的书面约定。随后，法官又向相关教育主管部门进行了调查。据调查，在目前政策下，刘某夫妇的子女以涉案房屋为依据在对应校区学校就读，陈先生购买房屋后其子女在对应校区学校就读将不属于第一类招生。相关教育主管部门表示，这只是目前的招生政策，后期政策也存在调整的可能。

    双方都认为是对方违约，需要支付23万元违约金，那么，究竟是谁违约，相关责任应由谁来承担？

    【说法】

    法院在审理后认为，涉案《房地产买卖居间合同》虽然明确了买卖价款等主要买卖条件，但双方在合同中也表明了尚需签订新的正式的合同，故应当认为双方之间系预约合同关系。在签订该预约合同后，双方均负有进一步达成正式买卖合同的磋商义务。当事人未能签订本约，并不能直接认定其违约，而应审查本约未能签订是否可归责于一方当事人。

    本案合同签订后，涉案房屋发生了变化，即刘某夫妇使用该房屋的权证为孩子进行了入学登记。虽然双方签订的预约合同中未就子女入学的有关事项进行约定，但涉案房屋的上述变化对于购房者而言显然属于重要事项。陈先生以此为由，拒绝签订本约，不应直接以此认定其存在违约。

    本案中上述事实的发生经过双方磋商，故应审查双方对该事件的发生是否存在过错。刘某夫妇曾就使用该房屋权证登记入学事项征求陈先生意见，陈先生表示同意，前提为不影响其子女入学。而根据法院的调查，涉案房屋的变化系购房者子女就读对应校区学校的顺位下滑，并非完全无法入学，而双方在此前的磋商过程中又并未明确该“影响”的具体指向。

    综上，法院认为，双方对《房地产买卖居间合同》解除无争议，故应当解除。双方在签订预约合同后进一步的磋商过程中因涉案房屋相关入学问题产生分歧，而该分歧的产生双方均不存在过错，后续双方也就此进行了协商，现双方各主张对方支付违约金23万元的诉请，均不应予以支持。法院作出判决，双方签订的《房地产买卖居间合同》解除，刘某夫妇在判决生效后七日内返还陈先生60万元。

    判决后原被告双方均未提出异议，目前该判决已经发生法律效力。

    给孩子更优质的教育资源，是很多家长的愿望，一些人因此出大价钱购买附带学位的学区房，但我们不能因此忽视了其中的法律风险。首先，各地的学位政策是有所不同的，家长在购买相应学区房时应尽可能全面了解相关入学政策。其次，如购买房子是为了获得学位，可在购房合同中写明购房目的，这是避免学位可能被原房主占用的一个有效方法。与此同时，可采取一些技术性的防范措施，如固定好与卖家或中介的聊天内容，作为日后一旦出现纠纷进入法律程序的必要证据。