冯海宁

    城镇老旧小区改造怎么做？如何调动民众和社会力量参与？改造资金如何筹集？这些关键问题如今有了答案。国办20日公布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确了城镇老旧小区改造的目标任务、对象范围、支持政策等（7月21日《光明日报》）。

    城镇居住条件将会越来越好，继棚户区改造后，老旧小区改造也提上日程。2017年，15个城市开展为期1年的城镇老旧小区改造试点。2019年，住建部会同21个部门单位深入近百个市县调研200多个城镇老旧小区，部分省市又开展深化试点探索。在前期试点、调研的基础上，此次印发的《意见》按下了全面推进城镇老旧小区改造工作的“启动键”。

    此举对于老旧小区居民、社区、城市、楼市来说，都有深远意义。按照《意见》明确的工作目标，2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户；到“十四五”期末，力争基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。这意味着全国所有符合条件的老旧小区居民的居住条件，会因为《意见》而发生巨大改变。

    全面推进城镇老旧小区改造如果实现预期目标任务，其意义或不亚于一次重要“房改”。从历史角度看，无论是具有标志性意义的1998年房改，还是此后的各种“小房改”，都旨在解决住房市场和居住权益的根本性问题。老旧小区全面改造同样在解决重大问题，简单地说，既是提升公民居住权益的质量，也是着力解决房地产市场的存量问题。

    虽然老旧小区的居民也有房子住，居住权益有保障，但居住的质量明显滞后于时代发展。由于建成年代较早，老旧小区存在失养失修失管、市政配套设施不完善、社会服务设施不健全等问题，影响居民的生活品质。全面改造老旧小区的种种短板，将会提升居民的居住品质和幸福感，从老旧小区居民角度来说，这不亚于一次“房改”。

    从城市角度来说，老旧小区改造是继棚户区改造后，为城市更换“新衣”的又一重大变革，不仅改变城市面貌，让城市更有新气象，而且由于有改善民生之效，也让城市由内到外更有新气质。

    再从房地产市场角度来看，过去20年来主要变化在增量方面，即出让大量土地建设大量房子，老旧小区改造则是在解决存量住房项目的软硬件问题。一旦老旧小区的硬件（基础设施、配套设施等）与软件（物业管理等）在全面改造中得到提升，那么中国房地产市场的存量住房与新建住房，在品质方面将会接近、平衡。另外，房地产过去对于经济增长的贡献功不可没，老旧小区全面改造可带动投资、消费和生产，同样有利于经济增长。老旧小区内不少是老年人口，改造也是适应老龄化发展的需要。

    全面推进城镇老旧小区改造是一项复杂而艰巨的工程。上述《意见》虽然提出了总体要求，明确了改造任务，但实施起来也会面临各种考验。因为老旧小区的居民、设施、产权等情况错综复杂，远比老旧楼加装电梯要复杂。这就需要总结、吸收之前试点的经验教训，不断细化各种政策措施，甚至有必要完善相关法律法规。