宁波市司法局关于征求《宁波市住宅小区 物业管理条例（修订草案修改稿）》意见的通告

    根据宁波市人民代表大会常务委员会2020年立法计划，宁波市司法局正在审查修改《宁波市住宅小区物业管理条例》（修订草案）。为了提高立法质量，拟在广泛征求意见和进一步修改完善的基础上，将修订草案提请市人民政府常务会议、市人大常务委员会审议。现将《宁波市住宅小区物业管理条例》（修订草案修改稿）全文公布，市民和社会各界如有修改意见和建议，请于9月18日前书面告知市司法局。

    联系地址：宁波市中兴路746号宁波市司法局立法二处。

    邮政编码：315040

    联系电话：89292150，传真：87072031

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    第一章 总则

    第一条【目的依据】 为了加强物业管理工作，规范物业管理活动，构建基层社会治理与物业管理共治共享新格局，更好维护物业管理相关主体合法权益，建设和谐宜居小区，根据相关法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

    第二条【适用范围】 本市行政区域内住宅小区物业管理（以下简称物业管理）活动及其监督管理，适用本条例。

    第三条【物管原则】 物业管理应当遵循党委领导、政府主导，业主自治、权责一致，专业服务、质价相符，公平公开、依法监管的原则。

    第四条【政府职责】 各级党委、政府应当将物业管理纳入本级行政区域基层社会治理工作体系，加强组织领导，建立健全多部门协同管理机制，协调处理物业管理工作中的重大问题，按照国家、省有关规定制定、实施物业服务扶持政策。

    第五条【部门职责】 市和区县（市）住房和城乡建设管理部门是本行政区域内的物业主管部门，负责对物业管理活动的监督管理工作。

    发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源和规划、生态环境、水利、税务、市场监管、市容环境卫生、园林绿化、公用事业、人民防空、金融等主管部门应当按照各自职责，协同做好物业管理相关监督管理、行政指导工作。

    第六条【乡镇（街道）和居委会职责】 乡镇人民政府、街道办事处应当按照规定的职责，将物业管理纳入本级社区治理工作体系，指导、监督本辖区内物业管理活动，实施应急物业管理工作。

    社区党组织、居民委员会应当支持、指导和监督所辖物业管理区域，依法开展物业管理活动，按照规定的职责，实施物业管理相关活动。

    第七条【纠纷调处】 区县（市）物业主管部门应当会同同级司法行政机关、人民法院及人民调解协会加强对乡镇、街道和社区人民调解组织的指导，充分发挥专业性调解组织和社区法律顾问的作用，及时调处化解物业管理服务矛盾纠纷，促进和谐社区建设。

    第八条【物业管理志愿者】 鼓励和支持区县（市）或者乡镇、街道成立区域性物业管理志愿者组织，吸收符合条件的业主委员会委员加入志愿者组织，颁发志愿者证和标识，提供物业管理相关知识、技能培训，保障其享有志愿者的各项权利。

    第二章 物业管理区域

    第九条【管理区域划分】 物业管理区域由区县（市）物业主管部门会同乡镇人民政府、街道办事处，根据住宅小区建设用地宗地范围、共用设施设备配置、建筑规模、社区建设等因素划分确定，并公布其四至边界。物业管理区域的划分，应当征求居民委员会的意见。

    对已划分确定的物业管理区域不得擅自调整。确因共用场地、共用设施设备、社区和物业管理服务用房等配置，不符合建设工程规划许可规定的，可以按照前款规定，重新划分确定物业管理区域，但应当征求相关业主的同意。

    对非住宅物业与住宅物业拥有同一共用场地、共用设施设备的，非住宅物业应当纳入该物业管理区域。

    对物业管理区域内的城镇公共道路、河道及河道设施不属于该物业管理区域的物业管理范围。

    第十条【新开发项目区域核定】 对新开发住宅小区建设项目的物业管理区域，自然资源和规划主管部门应当在土地使用权出让或者划拨时，依据国土空间详细规划核定其四至边界，并在土地使用权出让合同或者划拨文件中予以载明，并向社会公布。

    自然资源和规划主管部门核定物业管理区域前，应当征求同级物业主管部门的意见。

    对同一住宅小区建设用地分期开发的建设项目，自然资源和规划主管部门应当在首期建设工程规划许可证中明确物业管理区域的四至边界。

    建设单位应当在商品房买卖合同中，明示核定的物业管理区域。

    第十一条【配套设施用房】 物业管理区域内应当相对集中建设下列社区和物业管理服务配套用房：

    （一）居民委员会用房（含警务用房、人民调解组织）；

    （二）居家养老服务用房；

    （三）物业管理办公用房（含物业服务用房、业主委员会办公用房）；

    （四）物业管理经营用房；

    （五）居民文化活动用房；

    （六）法律、法规规定的其他配套共用用房。

    前款规定的社区和管理服务配套用房的建筑面积，按照法律、法规和有关设计标准执行。自然资源和规划主管部门应当在建设工程规划许可证中载明社区和管理服务配套用房具体的建筑面积及其位置，建设单位不得擅自变更。

    本条第一款第四项规定的业主委员会办公用房的建筑面积，由物业主管部门会同同级自然资源和规划主管部门根据物业管理区域的建筑规模确定，最低建筑面积为二十平方米。

    第十二条【分期开发配套设施用房】 对经依法批准实行分期开发的物业管理区域，建设单位应当将首期开发建设的主体工程与社区和物业管理服务配套用房同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用。

    第十三条【配套设施用房权属】 不动产登记机构应当按照下列规定，依建设单位的申请，登记社区和物业管理服务配套用房的所有权：

    （一）居民委员会用房、居家养老服务用房的所有权，归所在地的乡镇人民政府、街道办事处所有。

    （二）物业管理办公用房、物业管理经营用房、居民文化活动用房的所有权归该物业管理区域的全体业主共有。

    建设单位应当在物业交付前，将前款规定的社区和物业管理服务配套用房及其不动产权证书，交由所在地的乡镇人民政府、街道办事处保管，其中，物业服务用房由乡镇人民政府、街道办事处交前期物业服务企业使用，列入移交。

    第十四条【全体业主共有物业】 物业管理区域内的下列共用场所、共用设施设备，属于全体业主共有：

    （一）道路及道路设施和照明设施、道路与建筑物之间土地，但是属于城镇公共道路的除外；

    （二）公园绿地、组团绿地、附属绿地及其树木和绿地与建（构）筑物之间土地，但是明示属于个人或者区域围护、围墙外的城镇公共绿地及树木除外。

    （三）文化体育设施、人文景观设施、区域围护或者围墙等设施；

    （四）整栋建筑规划占地以外的雨污分流排水管道及污水处理设施设备、窨井、消防管道及消防设施等；

    （五）占用业主共有道路或者其他场地设置的机动车停车泊位、非机动车停放场所等；

    （六）交通标志、安全防范监控和智能系统设备等；

    （七）法律、法规规定属于全业主共有的其他共用场所、共用设施设备。

    第十五条【整栋建筑物业主共有物业】 物业管理区域内下列部位或者设施设备，属于整栋建筑的业主共有:

    （一）建筑物基础、承重结构、户外墙面（不含专有部分的窗）、屋顶等基本结构部分；

    （二）建筑物大堂、公共通道等部分及照明设施；

    （三）避雷装置、化粪池等设施；

    （四）避难层、架空层、设备层等部位。

    第十六条【建筑物单元业主共有物业】 整栋建筑物内的下列部位和设施设备，属于单元业主共有：

    （一）单元门厅、通道、楼梯及其户外墙面等部分；

    （二）电梯井道，电梯、电梯机房及配套设施设备；

    （三）管道井、雨、污排水管道；

    （四）单元防盗门、防火门及门禁系统。

    第十七条【规划车位、车库规定】 物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库，应当首先满足业主的需要，应当遵守下列规定：

    （一）建设单位应当向全体业主公布车库、车位处分结果；

    （二）用于出售、出租的，应当优先提供给本物业管理区域的业主；

    （三）尚未出售空置的，不得以出售为由拒绝出租；

    （四）满足业主需要后仍有空置的，可以另行处分。

    第十八条【道路停车泊位设置】 业主、物业使用人所有的机动车较多且规划用于停放机动车的车库、车位已全部利用的，经业主大会决定，可以占用业主共有的道路或者其他场地设置停车泊位。

    业主委员会持业主大会书面决定，申请公安机关交通管理部门协助划定地面停车泊位、标识行车路线的，公安机关交通部门应当予以配合。

    第十九条【人民防空工程平时停车使用】 物业管理区域内的人民防空工程平时用于停车的，人民防空工程管理单位应当向全体业主开放，不得出售或者以专用形式出租，其有偿停车收益归人民防空工程管理单位所有。

    前款所称人民防空工程管理单位，是指人民防空工程建设单位或者负有平战转换责任的承接单位。

    第三章 业主和业主大会、业主委员会

    第一节 业主和业主大会

    第二十条【业主权利义务】 房屋的所有权人为业主。

    业主在物业管理活动中享有法律、法规规定的权利，并应当履行法律、法规规定的义务。

    第二十一条【业主大会】 业主大会由一个物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

    物业管理区域内业主人数较少且全体业主一致同意的，可以不成立业主大会，但应当由业主共同履行法律、法规和本条例规定的业主大会、业主委员会的职责。

    前款规定的业主人数较少的具体数量，由市物业主管部门确定，并向社会公布。

    第二十二条【业主共同决定事项】 下列事项由业主共同决定：

    （一）制定和修改业主大会议事规则；

    （二）制定和修改管理规约；

    （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；

    （四）选聘和解聘物业服务企业，决定自行管理或者终止自行管理物业，评价物业服务质量；

    （五）使用建筑物及其附属设施的维修资金，包括物业日常维修费用和专项维修资金及其使用额度；

    （六）筹集建筑物及其附属设施的专项维修资金；

    （七）改建、重建建筑物及其附属设施等；

    （八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

    （九）物业管理经营用房、停车收费等业主共有部分的经营方式、经营收益分配及用途，以及财务管理主体及相关管理制度；

    （十）物业服务合同的条款，包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等；

    （十一）业主大会、业主委员会运作经费预算及用途；

    （十二）聘请业主委员会专（兼）职事务工作秘书并支付报酬，或者建立业主委员会工作津贴制度；

    （十三）授权业主委员会为维护业主共同权益的需要，以自己的名义依法提起诉讼。

    （十四）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

    物业服务合同示范文本，由市物业主管部门会同有关部门制定，并向社会公布。【下转A5版】