本版制图 庄豪

周建平 摄

    所谓业主，用通俗的话讲就是拥有房屋产权者。业主享有业主之权利，同时承担相应义务。

    业主权利义务的相对人，主要是物业服务人（主要是物业企业）、建设单位。业主拥有房屋产权证上登记的建筑面积所包含的空间，此外，小区和建筑物内的其他区域，是为全体业主所共有的。因此，当你购买了某处房屋，等于同时选择了这个小区的整体环境。作为一名业主，需要了解以下五个最重要的法律常识。

    一、物业服务合同对全体业主具有约束力

    无论是建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，还是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主均具有法律约束力。房屋建设单位作为房屋的出售方，需对房屋出售前及出售期间的物业服务做出安排，随着房屋陆续出售，业主陆续入住，通过召开业主大会和成立业主委员会，业主可以依法提前终止前期物业服务合同，由自己选聘的物业服务人提供物业服务。

    二、参加业主大会是业主参与物业管理的重要途径

    根据相关规定，在符合法定表决规则前提下，业主可以共同决定的事项有以下几项：选聘和解聘物业服务人；制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理公约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；使用建筑物及其附属设施的维修资金、筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施、改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动等。

    换句话说，物业管理可以达到怎样的水平，在某种程度上，是业主们自身的行为决定的，每个业主只有珍惜自己的权利，积极参加业主大会，充分表达自己的意愿，才能实际参与物业管理。

    三、业主权利行使的常见边界

    在理论上说，政府部门颁发的房屋产权证上所登记的建筑面积包含的空间，为该房屋的业主所独有，除此之外的其他空间为全体业主所共有。这意味着，业主行使权利不能为所欲为，其权利必定会受到一定的限制。

    1、业主不得将住宅用房，擅自改为商业用房。

    既往的大量审判案例告诉我们，在日常生活中，即使业主对房屋的使用并没有给其他业主造成如噪声、污水、异味等影响，但只要房屋的用途发生改变，由专供个人、家庭日常生活居住使用改变为用于商业、工业、旅游、办公等经营性活动，即可认定该行为影响了其他业主的安宁生活，属于将住宅改为经营性用房，其他有利害关系的业主可以请求排除妨碍、消除危险、恢复原状或者赔偿损失等。

    2、业主不得拆墙改门、拆窗改门、增建夹层、侵占公共绿地。

    某小区业主张某因将小区共有绿地改建成连接其大门的通道，将原大门的部分通道改建成花坛，而被法院判决侵犯了全体业主对建筑区划内共有部分的权利，判令其将改建的属业主共有的部分恢复原状。

    3、业主装修时，禁止未经合法设计单位提出设计方案，变动建筑主体和承重结构；禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间；禁止扩大承重墙上原有的门窗尺寸，拆除连接阳台的砖、混凝土墙体等。

    四、业主最易犯的侵权事项

    在现实生活中，有业主会因各种原因造成对他人权益的侵犯，依据《民法典》的规定，结合法院对多年来审判实践的总结，我们列出以下四项最可能造成侵权的事项。

    1、房屋固有设施、增设建筑附属设施（主要有门窗玻璃、阳台晾衣架、防盗窗、栏杆等）发生脱落、坠落，造成对他人人身财产的侵害。如镇海某小区今年曾发生这样一起案件：五楼一居民家的卫生间窗户玻璃突然掉落，砸中了停放在下面的某公司的车辆，法院判处该房屋的所有人及承租人，分别承担70%和15%的责任。

    2、从建筑物中抛掷物品。《民法典》明确规定，故意从高空抛弃物品，即使未造成严重后果，但如足以危害公共安全的，以危险方法危害公共安全罪定罪处罚；如致人重伤、死亡，以过失致人重伤罪、过失致人死亡罪定罪处罚。这方面，已有相应的案例。2019年12月9日，四川成都某小区业主何某醉酒后将酒瓶、白色塑料桶和脉动水瓶等物品从27楼窗户扔出，坠落在人行道附近的绿化带草地，当地法院认定何某犯有以危险方法危害公共安全罪，判处其有期徒刑三年。

    3、饲养动物，装饰装修，违反法律法规，妨碍他人生活。某小区业主陈某将自有区域南北院的矮围墙变为较高的木板制的围墙；在南院搭建了架子和带有顶棚的棚子，最高处直接与原告房屋的阳台相接；在北院搭建了带有顶棚的钢结构架子。法院判决其拆除搭建在二楼前、后阳台下的棚房及围墙，并恢复原状。

    4、在业主微信群内，发布侮辱、诽谤、污蔑或者贬损他人的言论。根据法院判例，侵权者可能要承担的责任是，向对方赔礼道歉、赔偿损失、支付精神损害抚慰金等。

    五、业主权益保护的一般规定

    1、业主大会或者业主委员会作出的决定如侵害了业主的合法权益，受侵害的业主可以起诉业主委员会，请求人民法院予以撤销。

    2、物业服务人对小区共用部分安全隐患未及时消除致业主损害的，应承担违约责任，业主可以起诉物业服务人。

    3、业主如认为建设单位、物业服务人及其他业主侵害了自己的合法权益，业主有权请求侵权人承担民事责任。

    4、物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、履行情况，以及维修资金的使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开。建设单位、物业服务人等利用业主共有部分产生的收入，在扣除合同成本之后，收入应属全体业主所有，否则，属于侵占全体业主的利益。如我市法院曾审理一起业主委员会与物业公司的纠纷，法院判决某物业公司须返还某小区业主委员会物业经营用房租金收入、临时停车费收入、包月停车费收入、其他公共收入等共计110万余元。

    近日，宁波海事法院调解一起涉及人数近30人，结怨长达三十多年的海域使用相邻权纠纷案。

    上世纪80年代，象山县高塘岛乡珠门村村民在一片荒地上开垦出三块海塘，用于海产品养殖。随着时间的推移，这三块呈“品”字排列的海塘地，出现了海水排水和进水的矛盾，严重影响到养殖，为此，村民之间产生了严重矛盾，并诉诸法院。

    去年，此案由市中级人民法院依法移送宁波海事法院审理。由于此案所涉的海塘用地在三十多年使用期间曾发生多次变动，其中的利益关系错综复杂，简单判决并不能真正解决问题。为此，办案法官多次赶赴现场查勘，广泛听取意见，寻求最合理的调解方案。办案法官的良苦用心获得了近30名当事人的理解，经过充分协商，去年12月30日，当事人在调解协议上签字，这起源于30多年前的纠纷终于获得了圆满的解决。

    （王舜毕）