周建平 摄

本版制图 庄豪

    记者 董小军 通讯员 北缨  

    北仑的孙某与王某多年前结婚，两人在婚姻关系存续期间，经相关部门审批，在北仑某村自建了一幢两层住房。2004年2月，孙某与长子、次子签订了一份协议，约定将该住房分给两个儿子，并明确其与王某以后的居住问题由次子负责，晚年生活照料等由两个儿子共同负担。

    同年7月，孙某与王某协议离婚，王某净身出户。2010年，因次子获得批准在异地建房居住，孙某遂与两个儿子重新签订了协议，约定自建的民房归长子所有，父母居住问题由长子负担。

    2019年9月，王某想回老房子居住，遂联系长媳，但遭到对方拒绝。为此，王某诉至法院，要求将该房屋的第一层供自己使用，以保障其居住权。

    为了更好地解决这起涉及居住权的纠纷，北仑法院邀请了当地的人民调解员、村党支部书记共同调解此案，经过法律宣传和劝解，双方达成调解协议，涉案房屋一楼给王某居住，直至其自然死亡为止。

    这起家庭成员之间的居住纠纷在各方努力之下得到了妥善解决，但如果不是家庭成员之间或当事人不存在法定义务的情况下，我们又该如何理解居住权？ 

    自愿设立，登记生效，不得转让继承

    房地产法律专家，著名律师吴取彬表示，居住权是自然人依据合同或者遗嘱而取得的，在他人享有所有权的房屋上为满足生活需要所设立的一种享有占有、使用权能的用益物权。今年开始实施的《民法典》，在物权编特别增设了关于“居住权”的规定。居住权入典，解决了很多现实问题，比如再婚老人居住权问题，再婚老人一方面想让自己的财产传承给自己的下一代，另一方面又不愿意看到老伴在自己去世后无房可住，民法典关于居住权的规定完美地解决了上述问题。 

    “住有所居”是人民群众对美好生活向往的重要组成部分，《民法典》的居住权制度为此提供了重要的法律支撑。但作为法律概念的居住权是有其特殊含义的，并不意味着长期居住即享有居住权，它可以通过合同方式设立，也可以通过遗嘱方式设立，一般为无偿设立，基于生活需要与居住目的，居住权的期限可以自行设立，几年至终身均可。 

    与此同时，由于居住权保障的是特定人在特定住宅居住的权利，是房屋所有权人基于一种特定关系而自愿设立的，为不改变设权人的初衷，《民法典》第三百六十九条规定：“居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但当事人另有约定的除外。”

    注意二手房买卖中涉及居住权的风险 

    根据《民法典》第三百七十条的规定，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权才消灭。也就是说，房屋一旦为他人设立居住权，他人对该房屋的居住权自合同约定的期限届满或死亡时居住权才消灭，并不会因为房屋产权的转让而消灭。了解这一点非常重要，特别是在二手房交易时，买者必须查询该房屋是否设立了居住权，否则，就可能出现你虽然购买了房屋，但因为该房产之前曾设置过居住权，居住权却归别人的尴尬情况。

    比如北仑法院审理的这起案件，当事人王某在与孙某离婚后，虽自愿净身出户，但当初家庭成员与其有过协议，王某的居住问题由儿子解决，因此，王某现在要求回涉案的老房居住，是有法律依据的。

    法院民事庭法官表示，通过法律明确居住权，体现了在特定条件下，对人们基本生活的保障，因此，每一个人都应尊重法律的这一特殊规定。

    法律链接

    《民法典》第三百六十六条：居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。 

    第三百六十七条：设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。 

    居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）住宅的位置；（三）居住的条件和要求；（四）居住权期限；（五）解决争议的方法。 

    第三百六十八条：居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。 

    第三百七十一条：以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。