记者 张正伟 徐卓蔚

    这两天，买房、卖房成为热门话题，这主要缘于央行和银保监会15日联合下发的《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。根据通知，允许各家银行将首套房利率下调为不低于LPR（贷款市场报价利率）减20个基点，二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

    上月20日公布的5年期以上LPR为4.6%，在这个基础上减20个基点，也就是说央行允许银行按4.4%的利率发放首套房贷款，这确实是近年来最优惠的房价政策，毕竟这两年房产市场一直在调控，宁波的房贷利率一度接近5.8%。

    “房贷利率降到‘3’字头也不是没有可能。”“银行利率什么时候降？”“赶紧买房，房价马上又要涨啦！”

    一时间，市场上对房贷利率大幅下降充满了期待。

    首套房利率迎来4.4%？

    “10个基点相当于利率的0.1%，这次要是政策到位，意味着首套房贷款可以有1%的利差，相当于每100万元房贷一年就能省下利息1万元。”业内人士告诉记者。

    随着新政出台，在5.3%乃至5.8%房贷利率面前望而却步的不少市民都在等待银行出手，早日品尝4.4%的政策红利，但又有一点怀疑：这两年房贷利率变动一直“点涨点跌”，这次会如此“大方”？

    “放心，这次银行一定会降到这个点位，而且很快就会到位，不会让市民等很久。”业内人士告诉记者。记者查阅这两年来宁波房产市场的相关数据，发现从去年10月开始，宁波房贷利率就由紧变松，呈现不断下降的趋势，今年以来更是“四连降”，几大国有银行宁波分行的首套房、二套房贷款利率平均加点水平分别下降了15个和10个基点，目前分别为5.2%和5.5%左右的水平。

    “现在我们的房贷规模充裕，发放也是快速到账。”一个不愿透露姓名的市区银行机构工作人员告诉记者，今年以来房贷发放规模不到去年同期的六成。“以前是有市无钱，现在是有钱无市，希望政策松动能带动市场行情。”该工作人员说。

    其实，历史上也曾出现过如此大力度的房贷利率调整。2014年，房贷利率一下子降到基准利率的七折——4.305%；2015年，市场又连续降准、降息，房贷利率变成了3.5%。

    房市有望走出“熊市”？

    与银行一样，房企也在盼望着房贷政策宽松。据相关统计数据显示，上个月，全市的商品住宅和二手房成交量较3月份明显回落，甚至比受春节影响的2月份还要少。

    业内人士称，当前楼市下行受多方面因素叠加影响，经济层面压力加大，购房者投资意愿明显降低，成交量主要来源于刚需购房者和改善性购房者。“央行、银保监会此次共同出手，将直接刺激房贷利率下调，给楼市松绑。”一房产中介机构工作人员分析，此次房贷利率调整可以降低刚需和改善性住房的购房成本，激发购房者需求。

    此外，此次央行、银保监会在通知中的第二条提到“因城施策”，意味着各地金融机构还可根据各自实际调整首套房房贷利率，也就是在坚持“房住不炒”定位的前提下，拥有了更大的自主权。宁波银行相关工作人员告诉记者，将依托快捷的放款效率和优质的服务，积极满足居民的按揭贷款需求。

    其实，我市相关部门前一阶段已经采取措施“托市”，例如，调整限购范围、取消核查购房人在奉化区的房产情况、取消投靠落户的老年人需满两年才能购房等规定。“随着政策后续落地，相信有关首套房和二套房该如何认定等政策也会有明确规定。”业内人士告诉记者，目前宁波各大银行执行的仍是“认房又认贷”政策，即享受首套房首付和利率，必须没有住房又没有房贷，如果已有一套房且房贷结清再买房，则按二套房标准结算。

    “房住不炒”是社会共识

    此次房贷利率调整与2014年那次如出一辙，于是有人便从当年房贷利率调整后房价就迎来暴涨得出结论：这次调整给房价创造了上升空间，投资的机会来了。

    业内人士分析，当前，“房子是用来住的、不是用来炒的”定位是社会共识。投资房子是有前提的，2014年房贷利率降到3.5%，同期租金回报率达3%；现在，房子租金回报率已经下跌到1.5%。银行除了不能直接降利率，联合房产商在备案价基础上打折的招都使了，也只有不到四成的人贷款买房。但今年为何降息呢？最近半年来，房贷利率已经降了好几轮，其中有两轮是因为众所周知的房产商原因，而现在还有疫情与复杂经济形势的影响。

    目前宁波市场上房子的成交量主要来源于刚需和改善性需求，而后续不管是政府部门还是金融机构推出的落地措施，大方向还是要保障这两方面的需求。

    这次调整，LPR没有动，说明只是针对房地产领域的特别降息。“如果你是2021年之前买的房子，这次降息，以及后面的降息，和你一点关系也没有，因为你的房贷合同上利率是和LPR绑定的。”一房产中介人士告诉记者，这部分人只有等两三年后房贷利率降低了，把有贷款的老房子卖了，再贷款买新房，才能享受新政策。

    “当然，换房成本很大，如果有的人不想支付这个成本，那就只好尽可能提前还贷。”一银行工作人员告诉记者，以前那种房贷政策调整后房价年年涨的行情估计不会有了，“有余钱还是早点把房贷还了，毕竟5%以上的利率真不低”。