严勇杰 绘

　　□记者 吴震宁 通讯员 魏溪 王萱

　　在农村买几间便宜的房子，享受前有院后有田的独门独院农家生活，这是很多人向往的。可如果一纸合同买了这种只有集体土地使用证的农村房，安稳地住了十几年之后，房子面临拆迁了，原来的房主毁约，又跑来想要回房子，这种情况法院会不会认定“房屋买卖合同无效”呢？这其中，买主的户口在不在本村是关键。近日，慈溪法院就审理了这样两起案件。

　　案例1

　　本村人买房合同有效

　　胡山（化名）一家早前从慈溪坎墩某村的老家迁居宁波，户籍也相应地变更成了城镇居民户口，但老家留有的一处祖宅一直空置着。1998年，胡山将两间半祖宅以1.5万元左右的价格卖给了隔壁邻居胡军（化名）。

　　胡山在收到钱后，随即将祖宅的集体土地建设用地使用证交给了胡军，但使用证上的名字一直没做变更。原来，虽然胡山家的祖宅紧邻胡军家的房子，但当时两家分属不同的村子，过户手续一时无法办妥。

　　2001年，胡山家祖宅所在村和胡军家所在村合并，胡军多次提出将祖宅过户，但却耽搁了下来。直到十多年过去，如今，胡山家的祖宅面临拆迁，房子的过户事宜变得迫在眉睫了。

　　听说祖宅拆迁可获得一笔可观的补偿款，胡山就反悔了。他以两村间集体土地不能流转，并且卖房一事妻子反对，自家兄妹也不知情为由，认为当初两家签订的协议无效，提出胡军归还房屋，自己则还钱并愿意另行补偿一部分。

　　房屋买卖协议签订十多年了，一直都相安无事，现在面临拆迁的节骨眼，又要把房子收回去，胡军当然不同意。为了这事，两家对簿公堂。

　　慈溪法院在审理后认为，双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且胡山已经是所购房产所在村村民，而法律是没有禁止农村宅基地在同村村民之间流转的，即双方签订房屋买卖协议时所存在的不符合法律、行政法规规定的情形已得到了补正，从维护交易安全的角度出发，确认双方之间的合同有效。

　　案例2

　　城镇居民买房合同无效

　　无独有偶。慈溪横河某村的村民刘明（化名）在十年前因为工作原因，将户口由农村迁到了城镇。2003年，他将无人居住的位于横河镇某村的两间房屋以13万元的价格转让给了张小青（化名）。因为原来的房子已比较老旧，张小青想进行改建。在跟刘明商议过后，决定以刘明的名义申请改建报批，实际则由她自己出资建造，并约定最终产权归她。为避免风险，双方私下签订了一份买卖合同，就办理房屋及土地过户手续、毁约后的赔偿责任等做了详细的约定。

　　十多年过去，刘明原来所在村同样面临拆迁安置，他想把自己的老宅拿回来。由于自己妻子的户口始终没有变动，了解到张小青和她丈夫的户籍都在古塘街道，是无权购买农村宅基地的，他便以此为由要求对方返还房产。两方互不相让、协商不成，最终刘明告到了法院。

　　不过，跟胡山、胡军农村房屋买卖合同纠纷案结果不同的是，法院这次支持了刘明提出的房屋买卖合同无效请求。原来，根据《物权法》和《土地管理法》等国家法律和有关政策的规定，农村宅基地使用权的主体只能是该村的农村居民，城镇居民购买者不能取得宅基地所有权。而张小青并非所购房屋所在村的村民，系城镇居民，所以她跟刘明签订的农村房屋买卖合同，因违反法律规定而无效。

　　法官解析

　　买农村房被恶意毁约可另求偿

　　据了解，随着农村房屋拆迁越来越频繁，高额拆迁补偿款以及安置补偿房屋等优厚待遇，此前买卖农村房屋的个别出卖方不顾诚信，以当初签订房屋买卖合同不合法为由毁约的现象也越来越多。根据相关国家法律规定，宅基地使用权的主体只能是农村居民，城镇购买者不能取得宅基地所有权的政策依然没有改变。

　　“在司法实践中，对城镇居民购买农村房屋时合同的效力认定，仍坚持以合同无效为原则，有效为例外的处理原则。”这两起案件的承办法官说，“出卖人虽然能通过司法途径确认房屋买卖合同无效，但并不等于可以借此获得期望的巨额利益。对于这种恶意的毁约，买卖合同无效后，买受人有权要求出卖人赔偿房屋装修、购房款的利息等实际损失，以及因房屋价格上涨而带来的另行购房的损失。”

　　但法官也指出，合同无效是对当事人意思自治的彻底否定，导致当事人合同利益的落空。为防止不恰当地扩大无效合同的范围，以维护正常的市场交易、保护交易人的合理预期和交易安全，防止当事人滥用“违反国家强制性规定”恶意背信弃义，在司法实践中也适当扩展了合同有效的范围。