来自第三方平台的实时数据显示，今年1月至今，市区一手房共成交4.5万余套。其中，鄞州中心区、东部新城核心区及海曙核心区等区域成改善型住房的热门选择地。从成交均价看，东部新城约为3.1万元/平方米，鄞州中心区约2.2万元/平方米，海曙中心区成交均价约为2.8万元/平方米左右。改善购房在一手房交易中占比约20%。

    在二手房市场中，改善需求占比更高，约为成交总比的25%—30%。那么，宁波哪些人群在购买改善型住房？购买改善型住房，购房者对哪些问题最为关心？从购买角度来说，改善型住房的购房者应该着重考虑哪些方面问题。近日，记者走近改善型住房的购买人群，倾听他们的购房故事，并邀请二手房专家，对即将购买改善型住房的购房者提出相关建议。

    A 告别单身，小房换适婚房

    居住环境成为改善诉求

    早几年在单身时，王先生曾在我市一处城乡结合部购置了一套60平方米左右的房屋。“小区内外来人员租住得比较多，居住环境不太理想。”王先生说，“尤其到了晚上，紧邻小区后门的道路就十分热闹，有卖羊肉串的、摆地摊的、推个三轮车过来搭个棚子就卖炒菜的，不但噪音大，还把环境弄得脏兮兮的。当时想想毕竟是一个人居住，也就这么过了。”

    近段时间，王先生谈了个女友，相处得不错，他想着不能亏待了女友，但目前手头仍不宽裕。于是，王先生与女友商量后打算置换房屋，也就是说，先把手头的那套60平方米的小房子卖掉，再贷点款，购置一套位于高鑫广场附近的三居室，这样周边配套齐全，出入也比较便利，还可以随时陪女友逛街。

    业内人士建议：从改善型住房的购房群体来说，由于目前居住条件不太好，迫切需要改善居住环境、及更换功能齐全的大套型的人群占了较大一部分。

    这类市民在购买时，对环境要求较高、不但要求生活方便，还要求配套齐全，因此一些成熟社区的、面积在90-130平方米、每平方米均价在1.6万元—1.8万元左右的二手房，深受这部分购房者的青睐。

    B 三代同住，渴求独立空间

    复式房成二胎家庭首选

    赵先生是一名“80后”，儿子目前读小学一年级。他告诉记者，他原住在老江东一套六楼的多层住宅，建筑面积70平方米，二室一厅，房屋虽然很小，但很温馨。

    随着“二孩政策”的开启，赵先生身边的朋友纷纷添了二宝，赵先生和妻子也动摇了，开始着手准备二胎，考虑到二孩后，需要父母帮忙带孩子，70平方米的二室一厅已经容纳不下增多的人员，加上楼层较高，又没有电梯，老人抱着个小孩上下楼也不安全，因此急需改善住房条件。

    “之前看了很多楼层在1-3楼的多层或电梯房，面积130平方以上（四室二厅二卫）的房屋，看了之后，都不是特别满意。另外，从作息时间、性格等各方面考虑，老人、小孩与我们也都存在差异，最好能动静分开，互不打扰。”赵先生说。

    最终，赵先生将房屋锁定为四房的复式套型格局，楼下为客厅、厨房，楼上四个房间。由于客厅较为宽敞，客厅处开辟出一块儿童的游戏区。“平时，两个孩子在楼下游戏区玩耍，楼上是休息区和我的工作室。”赵先生酷爱写作，楼上主卧的阳台被设置成了一间小小的书房，安静又温馨。

    而之前的那套70平方米的房屋，赵先生把它出租，赚取租金，贴补家用。 

    业内人士建议：如今，80后人群已成为购房军中的中流砥柱，经历了买房、结婚、生娃，随着经济实力的提升，二孩政策的放开，家庭结构发生了明显的变化，家庭人口逐步增多，更多的80后迈入改善型住房需求的大潮。

    特别是孩子尚年幼，为方便老人带孩子，一部分夫妻会选择和父母同住，选择200平方米左右的复式房子，能动静区分、互不打扰，是提升居住舒适度的较好选择。考虑优质学区，二手房的购买价格区间在1.8万元—2.2万元左右。

    C 房屋拆迁改善居住条件

    补偿款购房应参考区域均价

    随着我市以成片危旧住宅区为重点的城市棚户区改造工作的推进，一些房屋列入了被拆迁行列，住了二、三十年，房子旧了，成为了危房，得益于政府的征收政策，一批市民喜迁新居，陈大伯就是其中一位受益者。

    陈大伯以前住老江东一老小区，每年的台风季节，家住一楼的他和妻子彻夜不能合眼。“记得那年菲特台风，水没到膝盖那么高，家里进了水，地板全毁了，还泡坏了不少家具，我搬到儿子家住了三个多月才住回自己家。”由于是老房子，没有物业，因此楼道垃圾没有及时打扫是常事，单元楼没有防盗门，贴小广告等闲杂人员进出小区频繁，影响着居住安全。

    “政府的房屋征收政策，让我们盼来了新居，真是赶上好时候了，很幸运！”他们选择了货币安置购房。带着住上高品质住宅的想法，他们用补偿款购买了一套位于江北湾头108平方米的房子，居住品质大为提高。

    业内人士建议：列入棚改范围的二、三十年代的老房子，普遍面积不大、环境也不如现在新造的小区，因此，这类购房者急需改善住房环境。由于改善型住房，选择的不仅是房子的大小，还有房子背后的整个生活体系，因此，购房者可根据自己的经济能力和换房的要求全面考虑，例如房屋的区域均价、生活配套、小区环境、周边交通等情况都应纳入考虑范围。

    D 购买改善型住房，该注意些什么？

    专家称应着重考虑三个方面

    选择改善型住房一般会把地段、交通前景、配套、物业、房价等一起纳入到考量因素中，比如小房换大房，旧房换新房，品质差的换品质好的，那么怎么样置换才是真正的改善？宁波南天房产市场总监庄艳说：“改善型住房的选择，市民需要从居住舒适性、是否有好的物业，同时还应该结合自身的经济状况，留好放贷时间。”

    “首先，从居住的舒适性来说，改善型住房的购买人群更注重自住需求。一般要改善的有两方面的原因：一是家庭成员增多，须扩大居住条件，以小换大，寻求改善；二是对现住的居住环境不满意，以寻求更舒适的环境。”所以，在选择这类房产时，购房者除选择南北通透、采光好、楼层适中的房子外，更应注重周边配套、景观资源和学区配套等方面。

    其次，考察物业的服务水平。好房子须靠好物业打理，一般情况下，绝大多数的二次置业者都想在购买改善房时“一步到位”，所以即使买了好房子没有好的物业打理也不行，特别是高品质小区，最主要的是物业管理团队的认真负责。所以在选择物业时，一定要关注居住的安全感、舒适感、私密性，这些都与物业服务的好坏直接挂钩。

    第三，购房时还应留好放贷时间。“今年的楼市与以往的宽松信贷政策不同，经历了限购、限售和房贷政策不断收紧后，年末银行的放款速度非常缓慢，所以对于需要用按揭贷款购房者来说也是逐步加大了购房成本。”

    庄艳建议，当没有足够的资金置换房屋，要在卖掉现有小房子来换大房子的情况下，必须要考虑小房子是否能顺利出售。在拿到足额的钱款后，再选择大房子，这样才是比较保险的做法；在贷款利率较高、放款节奏较慢、房贷压力较大的情况下，如您有足额的资金购房，付清全款是个不错的购房选择。记者 周科娜