日前，一篇名为《上海楼市的艰难，远超出我的想象》的微信推送引起了热议。作者通过讲述自身的卖房经历，描述了上海二手房市场交易的冷淡：市场需求低迷，一二手价格倒挂，有的房东待价而沽，诚心出售的房东哪怕“断臂出货”甚至也无人问津，二手房出售周期快则半年，慢则一年也正常……

    那么宁波的二手房市场情况又是如何？自上半年来一手房市场“开盘即清”的情况下，宁波的房东们卖出一套二手房，又需要多久呢？

    1 上半年卖房周期短 下半年市场进入“蓄客期”

    汇总宁波几家二手房中介机构的数据，2018年宁波二手房的平均售房周期在1-2个月，这个售房周期指的是房东将房源信息挂牌，到房客看房，达成购房意向，再到双方签订购房协议，交付定金为止。

    “今年上半年，受到一手房市场的影响，以及户籍新政的实施，宁波二手房成交量和成交价格都呈上升态势。”南天房产运营部经理张鑫科表示，“由于一手房供不应求，不少购房需求外溢到二手房市场，5月份的时候，一般卖掉一套二手房大概需要1个月时间。”

    房地产火热让不少市民动了“卖房”和“买房”的心思。罗女士5月份看中了江北的一套一手房，就想着用手中闲置的一套房子进行置换。“当时想的是用卖房的钱来凑新房的一部分首付，所以挂出去的时候比市场行情便宜了几万元，没想到马上就有人来看房，一个星期不到，房子就卖出去了。”罗女士说。

    统计数据显示，2018年上半年宁波中心城区二手房累计成交41845套，同比上升18.21%，成交均价也上升至19081元/平方米。有业内人士分析认为，二手房市场成交量的迅速攀升，也意味着成交周期的缩短。但随着二手房供应量的充分释放，6月底以来，二手房市场也转入“蓄客期”。随着天气越来越热，市民看房的“热度”降了下来，二手房售房周期也将相应变长，预计将在3个月左右。

    2 不是所有房型都好卖 二手公寓成冷门

    虽然从宏观上看，在宁波卖掉一套二手房，不会像上海那样举步维艰，但也并不是所有类型的房子，都能在较短时间内完成出售。

    从上半年的数据来看，全市二手房成交总量中，鄞州区占50%，海曙区占30%。从户型面积上看，50至90平方米的普通住宅成交占比最高；别墅和酒店式公寓成交较少，售房周期较长。

    市民李先生早年购置了一套波特曼公寓，2017年11月，李先生由于资金需求，将这套公寓挂牌出售。“虽然是2004年的房子，但物业管理比较好，房子看上去还是蛮新的。”当时李先生的挂牌价是15000元/平方米，之后一直没有信息反馈。

    “其实这套房子跟一般的公寓不一样，是70年产权，也是可以落户的。”李先生颇为苦恼，今年他降了两次价格，但中介表示，这类房子难出手，也不全是价格的问题，而是普遍是这个情况，哪怕挂牌价格低于房东当时买入的价格，对于购房者来说依然没有太大的吸引力。

    3 房东预期持续走高 部分区域出现价格倒挂

    早在一个月前，宁波一二手房价格倒挂的现象还仅仅是“个例”，但眼下在鄞州、东部新城、庄市、镇海新城等热点区域，一二手房价格倒挂已然是“普遍”现象，而且倒挂的差价也日趋增大。

    “像鄞州的江山万里五期，一手房价格在28000元-30000元/平方米，而江山万里前几期的二手房，均价已经达到甚至超过32000元/平方米，类似的还有东部新城的海晏府。”南天房产运营部经理张鑫科介绍说，“这类二手房源，地段好，附近新盘少，再加上政府对一手房采取限价措施，市场需求一旦集中在这些区域，很容易造成二手房价格的迅速升温。”

    当然，除了一手房限价的因素外，房东对房价预期的持续走高，也是造成如今一二手房价格倒挂的重要原因。有业内人士分析称，二手房市场的定价体系与新建住宅商品房不同，不是开发商统一定价，很大程度上取决于房东的个人意愿。上半年宁波楼市火热，二手房成交活跃，许多尚未出手的二手房房东普遍认为“房价还有上涨空间”，因此观望心态较重，挂出的价格也大多是“试探性”地调高。与此同时，这些房子的挂牌价很大程度上会被同区域的其他房东在售房时做为定价的参考依据，因而造成部分区域二手房售价超过一手房的现象。

    房东心理预期的走高，最直观的结果是频繁地调高挂牌，整体来看，虽然中心城区的二手房成交均价依然保持着稳中有升的状态，但值得注意的是，6月、7月的成交量已经出现较大幅度的持续下跌。近期数据显示，7月9日至7月15日的一周内，中心城区二手房成交量比前一周下降了19%，虽然其中有市场处于传统淡季的因素，但多个区域一二手房价格倒挂的现象，无疑也在一定程度上影响了成交量。有业内人士预测，如果下半年成交量持续下行，房东的售房心态或许也会发生改变，也不排除降价销售的可能。余涌